2022年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

購入をお考えの方へ向けて、「どういった物件を選べばいいのか？」について。


物件探しにおいて、まずはエリアですよね。学校区が決まっている方は、もうそこを重点的にチェックしていくしかないのですが、特にエリアが決まっていない（もしくは範囲が広くてもいい）方は難しいところ。



資産価値としては間違いなく駅距離が影響してきます。でも
①予算（資金計画）が難しい
②ずっと住むつもりで、（現状では）将来売る予定はない
大きくはこの２点で変わってくるかと考えます。



①の予算については、これは絶対守らないといけない。年収から計算して借りることが出来る住宅ローンではなく、月々の支払い金額に無理はないか？これが基準になります。



ちょっと難しいのは②ですよね。売る予定はないけど、資産価値も気になる。

これについては、私個人としては無理に資産価値にこだわる必要はないと思っています。少子化になっていきますので、これからの不動産市場は価値において２極化していくのは間違いないでしょう。でも、駅近くでなくても、商業施設に行きやすい・住宅街であるなど、環境面で納得できるならＯＫかと。



それよりも「現在の相場から見て、高い物件を買わないようにする」。コッチの方がもっと大事。

以前からブログでも書いてる様に、市場に出ている物件には相場帯に入っている物件と、これはまだ高いよ･･･って物件が混じっています。そこをキチンと見極めて、物件探しをしていきましょう。



あとはハザードマップですね。茨木市のハザードマップを確認する。

そして感覚的な内容になってしまいますが、少子化になって人口が減ってくると人が集まるエリアと過疎状態になるエリアが、現在以上に差が出てくると思います。茨木市は地方の田舎って訳じゃなく、大阪府でも需要の高い北大阪ですので、人口はある程度は確保されるんじゃないかと予想していますが、その中でも「将来このエリアはどうだろう？」ってイメージする事も大事かと思います。



まとめると
・予算は守る
・相場から判断する（価値以上の支払いをしない）
・ハザードマップ
・将来のエリアイメージ
こんな感じかと考えます。


資産価値に固執しすぎると、なかなか物件探しが難しくなってきますので、ここらへんはディスカッションしながら考えのまとめていきましょう。ゴールは「納得感のある・落ち着く暮らしをする事」です。

一概にリフォーム済みという事で判断するのは危険

「リフォーム済みですから！」という営業マンの言葉だけで、それ以上確認しないのは危険ですよ。

リフォームって言っても

・本当に表面上の簡単なリフォーム
・設備グレード
・床上げやフローリングの貼り方

など、内容・仕様によってはもちろん差が出てきます。



元々の相場価格からリフォーム工事をプラスして、その物件を買ってもいいのか？それとも高いのかを判断していきますが、そのリフォーム工事の程度も見極める必要があります。



こうなってくるとお客様には正直難しくなってくると思いますので、具体的に説明してくれる建築知識がある担当に依頼するのがベスト。



「リフォームされてますから」「間取り変更してますから」

そんな誰でも説明できる言葉じゃなくて、その根拠を具体的に数字（金額）で説明してもらってくださいね。

今日の午前中はマンション・リノベーション工事の現地立ち合い。
解体が終わったので、壁を建てて、間取りの確認でした。


（ほぼスケルトン状態）






３LDKだった間取りを、２LDK＋ファミリークロゼット＋土間空間に変更しております。



一通り確認した後は、照明やスイッチの位置・仕様をご提案、コンセント類の確認も行いました。

キッチンなどの設備関係の納期にもよりますが、これから約２ヵ月。また状況をUPしていきますね。

「販売したての新築、これから販売予定の新築は高いので、完成して時間が経っている新築一戸建ては比較的安くて提案しやすい」こんな話を先日同業者から聞きました。

理由とすればいくつか考えらますが
・売主は早く処分したいので価格交渉が通りやすい
・もうちょっと以前の土地が安い時に仕入れている
・建築費が高騰していて、今より安い時に建てている
こんなところかなと思います。



お客さんのご状況にもよりますので一概には言えませんが、【比較して、安いからおススメする】っていうのは不動産仲介をする立場としてはプロではないなと･･･。

今と比べるだけじゃなくて、そもそもの物件の価値もキチンと判断してほしい。決して安い訳ではなく、建物の性能から判断すると「いや高いやん。バランスが悪いやん。」って完成済み新築一戸建ても存在しています。



もちろん場所の問題もあります。駅距離やハザードマップなどで立地の価値を考えると、そもそもが高いっていう話ですね。

新築一戸建てで「コストパフォーマンスが良いなぁ」って物件はほとんどありませんので、価格ではなく価値（バランス）をしっかりと説明できる営業マンかどうかを見極めてくださいね。



価値で思う事は「現在の土地の価格設定や新築マンションの価格でちょっとオカシイ物件がある」。

不動産会社が査定するにあたって、エリアや状態をあまり考慮せず一律坪単価●●●万円って値付けをしている物件が出ているのがすごく気になります。



具体的に書くと、若園町で土地坪単価１１０万円とか１２０万円の価格設定になっている物件も出ていました。（学校区の違いとかはあるけれど）もっと駅よりの玉瀬町や並木町が坪単価＠１００万円～１１０万円の設定なんですね。色々考えてもバランスがおかしい･･･。「これくらいの価格付けても売れるかもしれませんよ」みたいなノリで査定しているのかもしれませんが、結果価格を下げていったり、時間かかったりしています。



新築マンションでも、現在東中条・双葉町・舟木町・竹橋町などで販売中で、これからも予定されているマンションがいくつかある状態。価格をみるとコチラも一律「茨木市は坪単価で３００万円以上しますから」みたいな表面上の説明で納得してもらおうとしているんじゃないかな。

そんな訳ないですからね。駅距離・周辺の状況・その場所の歴史みたいのは１つ１つ全然違いますから、差がないとオカシイと思います。



今年に入って特に、一律の価格設定で、どう考えてもバランスが悪い物件がチラホラ出ていますので、なんか腑に落ちないことがあるんですね。購入を検討されている方はもちろん、売却を考えている方もホント気を付けてください。

本日から茨木市大池のマンションにてフル・リノベーション工事がスタート。

昼くらいに行ってみたら、もう半分くらいが撤去されていて、玄関から南側のリビングまで空間になっていました。





コロナ・戦争などで資材・設備の納期が遅れがちだったのに加え、某メーカーの工場が火災になったというのも重なり、建築業界はここ１・２年は特に工期が読みにくい状態が続いています。

ちなみに今回の現場は、工事期間は約２ヵ月強ほどを見込んでいます。今までだったら１ヵ月半もあれば完成していましたが、余分に工期をみている感じ（これもメーカーの納品次第で予想ですが・・・）。

面積は約７４㎡の住戸で、間取り変更のリノベーション工事。



今回キッチン・浴室などの設備関係、ドアやフローリングなどの建材関係を決めるのにショールームに行ったメーカーは【リクシル、パナソニック、ＴＯＴＯ、サンワカンパニー、タカラスタンダード、クリナップ、キッチンハウス】。
それぞれ納期の違いがありますが、同じメーカーでも商品によって結構差が出てきているので、お客様の好み＆納期が合致するのを確認していくのが必要になってきます。



今回採用したのを部位別に書くと

・キッチン→パナソニック
・浴室→パナソニック
・トイレ→ＴＯＴＯ
・トイレ手洗い→大工さんによる造作、手洗いボウルはサンワカンパニー
・洗面→大工さんによる造作。洗面ボウルはサンワカンパニー
・フローリング→リクシル
・ドア、引き戸→リクシル＊リビングドアだけはサンワカンパニー

こんな感じで決まりました。


現場は当社事務所からも近いので、このブログでもちょこちょこＵＰしていきますね。

３月に当社でご売却依頼をいただき、すぐに契約となりましたマンション。来週にお引渡しとなります。



売主様がお引越しされたので、内部のクロス確認などで（リフォームの範囲確認）現地にて立ち合いをしました。

高層階で南側には遮るものがなく、大阪市内や生駒山、そして西は千里丘方面が一望できて、気持ちいい！




下を見下ろせば、当社事務所も見えてますね（汗）




またご近所のお客様。今後ともよろしくお願い致します。




#茨木市　#不動産　#マンション

吹田市の方まで折込チラシが入っていた茨木市の新築一戸建て。「いくらの広告費が使われてるねん･･･」って感じましたが、ここでは茨木市で不動産仲介業を営んでいる身として、率直に素直に分析してみたいと思います。
（否定でも称賛でもありません、物件を比較検討するにあたっての分析です）



チラシの物件はあえて隠しています。阪急茨木市駅から徒歩１３分表示の新築分譲地。



まずはこの物件の価格分析をしてみます（建物価格についてはハウスメーカーでの経験、工務店さんとの今までのお付き合いをもとに書きます。私見ですのでご了承ください。）
＊分譲価格は予告広告なのでまだＯＰＥＮにはなっていません。



まず建物については詳しい住性能（断熱・気密・換気など）が書かれていませんので不明な状態ですが、施工会社から判断すると一般的（普通）っていうところでしょう。
設備関係はキッチン・洗面台だけ少しグレードが高めかな。外観は凝ったようにしていますが、外壁の凹凸と部分タイル・ジョリパットという感じですので、それほど価格ＵＰの要素ではないでしょう。

こういった建物を普通に建築会社に依頼するなら建物坪単価は５０万円台で充分可能。色々諸経費もかかったとして坪単価＠６０万円（消費税込み）で計算します。

建物面積は１０５㎡～１１０㎡が多いので、３２．５坪として、建物価格１，９５０万円。外構費用などを足して２，１００万円とします。



で次に土地価格についてですが、このあたりの土地相場は坪あたり１００万円強～１２０万円と結構幅があるのが現在の市況。土地面積は３０坪くらいがメインになっていますので、土地価格は３，３００万円～３，６００万円。中間として分かりやすく３，５００万円としますね。

土地３，５００万円＋建物２，１００万円で合計は５，６００万円になる計算。街並みなどのメリットも考慮すると、６，０００万円までというのが目安になってくると考えます。



こんな感じで新築物件含めて、いつも計算しています。この価格くらいの分譲なら検討ＯＫだし、ちょっと高めとしたら・・・お客様のご要望によります。

もし７，０００万円とか（ないと思いますが）それ以上だとすると、土地坪単価が＠１４０万円～１５０万円になる計算ですので、他の物件をもっと見てキチンと比較検討してください。



たとえば、【土地】茨木市大池１丁目　4,600万円　土地面積約３５．８坪　阪急茨木市駅徒歩９分
大池1丁目　茨木市大池1丁目　売地｜不動産　土地｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)

こんなもっと駅に近い物件も比較できるという事になります。解体して新築建ててて７，０００万円前後～ですので、価格帯として同じような感じになります。



普段はお客さんともこんな話をしながら物件探しをしていますので、お気軽にご相談ください。

＃茨木　＃不動産　＃新築一戸建て　＃相場　＃比較

もううんざりする暑さが到来してますが、そんな事いっても仕方ないので、住宅と暑さ対策について。

根本として家の断熱性能もありますが、ちょっと気が付きにくいのが【窓】。断熱性の高い窓だとしてもやっぱ壁には負けるんですね。西日がガンガン入る場所に大きな窓は…私なら避けるかな。

「西向き道路で西側しか光を入れる方角がないねんっ！」という人は仕方ないんですけどね（汗）。断熱窓や内サッシを取り付けて、出来るだけ対処していきましょう。

しかし家相では【西側は、和室造作や収納になっているのが吉】って言われてるじゃないですか。アレって実は暑さ（西日）対策も考えての事だったんだろうか？

よく分かりませんが、こういった昔から言われている事って結構合理的だったりするので、少しはあるのかもしれない。



しかし最近は家相ってほとんど聞かなくなりました（住宅業界ではまだあるかもしれませんが）。たぶん親世代まで気にする人が多くて、私ら世代以降は気にしない（知らない）んだと思います。

ちなみに私、基本的な家相は知ってますので、物件探しついでに気になる方はご相談ください。勉強したんじゃなくて、セキスイ時代に家相の相談をお客さんと一緒に行っていたので自然と基本は覚えたという感じです。

#茨木市　#不動産　#マンション　#リフォーム　#リノベーション　#売却