カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2022/07/02 15:05
吹田市の方まで折込チラシが入っていた茨木市の新築一戸建て。「いくらの広告費が使われてるねん･･･」って感じましたが、ここでは茨木市で不動産仲介業を営んでいる身として、率直に素直に分析してみたいと思います。
（否定でも称賛でもありません、物件を比較検討するにあたっての分析です）
チラシの物件はあえて隠しています。阪急茨木市駅から徒歩１３分表示の新築分譲地。
まずはこの物件の価格分析をしてみます（建物価格についてはハウスメーカーでの経験、工務店さんとの今までのお付き合いをもとに書きます。私見ですのでご了承ください。）
＊分譲価格は予告広告なのでまだＯＰＥＮにはなっていません。
まず建物については詳しい住性能（断熱・気密・換気など）が書かれていませんので不明な状態ですが、施工会社から判断すると一般的（普通）っていうところでしょう。
設備関係はキッチン・洗面台だけ少しグレードが高めかな。外観は凝ったようにしていますが、外壁の凹凸と部分タイル・ジョリパットという感じですので、それほど価格ＵＰの要素ではないでしょう。
こういった建物を普通に建築会社に依頼するなら建物坪単価は５０万円台で充分可能。色々諸経費もかかったとして坪単価＠６０万円（消費税込み）で計算します。
建物面積は１０５㎡～１１０㎡が多いので、３２．５坪として、建物価格１，９５０万円。外構費用などを足して２，１００万円とします。
で次に土地価格についてですが、このあたりの土地相場は坪あたり１００万円強～１２０万円と結構幅があるのが現在の市況。土地面積は３０坪くらいがメインになっていますので、土地価格は３，３００万円～３，６００万円。中間として分かりやすく３，５００万円としますね。
土地３，５００万円＋建物２，１００万円で合計は５，６００万円になる計算。街並みなどのメリットも考慮すると、６，０００万円までというのが目安になってくると考えます。
こんな感じで新築物件含めて、いつも計算しています。この価格くらいの分譲なら検討ＯＫだし、ちょっと高めとしたら・・・お客様のご要望によります。
もし７，０００万円とか（ないと思いますが）それ以上だとすると、土地坪単価が＠１４０万円～１５０万円になる計算ですので、他の物件をもっと見てキチンと比較検討してください。
たとえば、【土地】茨木市大池１丁目 4,600万円 土地面積約３５．８坪 阪急茨木市駅徒歩９分
大池1丁目 茨木市大池1丁目 売地｜不動産 土地｜アイ・ウィズ不動産株式会社 (i-with.co.jp)
こんなもっと駅に近い物件も比較できるという事になります。解体して新築建ててて７，０００万円前後～ですので、価格帯として同じような感じになります。
普段はお客さんともこんな話をしながら物件探しをしていますので、お気軽にご相談ください。
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