2022年06月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

市場に売りに出されている物件の多くが、リフォーム済み物件（マンション・一戸建て）や建築条件付き土地となっています。理由は、１つの物件で複数回取引になる（仲介手数料が複数回発生する）など不動産会社のメリットが多いのですが･･･業界にとって良くないことがまだ実はあるんですね。



お客さんには気付きにくい、営業マン本人も知らず知らずになってしまっている事。それは【リフォーム前の古い状態で売ることが出来なくなる】。

リフォーム済みの様に（表面上でも）キレイになっている物件ばかり提案しているので、古い状態だとお客さんに説明できなくなってしまう。要はお客さんへの提案力が無い営業担当ばかりになってしまいます。



本来は、古い状態の中古のままお客さんが購入してリフォームした方が、トータルの価格は安く出来るし、何より好みにリフォームできるから一番なんですよ。

でも古い状態を見学して、リフォーム後のイメージをお客さんがするのは難しい。やっぱり数を見ていないので、決断するには根性がいると思います。

そこをキチンと説明して、ある時には別のリフォーム済みの物件も見学したりして、お客さんに安心と提案をしていくのが本来の不動産仲介のあるべき姿だと思いますね。



売却を依頼する時も一緒です。例えば、売却を依頼して物件情報を囲い込まれて、それが提案力のない営業担当だったら･･･まぁ売れませんよ。結局は、意図的にしろそうじゃないにしろ、なかなか売れず不動産会社による買取りの方向に話をうまい事されて、安く売ってしまうというダメなパターンになってしまいます。



不動産購入の一番の醍醐味は「中古物件を購入する事」って昔から言われています。リフォーム済み物件が全部悪いとはもちろん言いませんが（値段が相場に合っている事が絶対条件）、中古物件という基本に徹するのが王道だと考えています。

今日は建物坪単価について。


よく建物の坪単価は６０万円ですとか聞かれた事あるかと思います。その６０万円の内容はどーなのか？って事は本日は置いておいて、【広さと坪単価の関係】について書いてみますね。



これあまりご存知じゃない方が多いのですが、建物が広くなれば坪単価は安くなる。



坪単価６０万円と言っているのは、一般的な大きさ（４ＬＤＫ、面積３０坪前後～４０坪弱）の建物の場合となっていまして、例えば面積が５０坪の建物なら坪単価は５５万円とかいう風に下がります。

ハウスメーカーとかはそれぞれの設計ごとに見積もりを作成するので必然的にそうなっているはずですが、建築条件付き土地である「建物は自由設計です。建物価格は坪あたり６０万円で計算」ってのは気を付ける必要があります。



３５坪くらいの設計になるなら許容範囲だと思いますが、５０坪とか少し大きめになるなら、厳密に書くと下がらないとおかしい･･･。



なぜ坪単価が下がるのか？
その理由は、単世帯ならキッチンや浴室などの単価が高い設備関係は１つずつ。面積が広いっていうのは単価があまりかかっていない空間がほぼ占めているっていう事になります。

２０坪の中に設備全部を含めた物が入っている空間と５０坪の中に同じ物が入っている空間なら、そりゃ５０坪の空間の方が坪あたりの単価が薄まるという訳です。



下図みたいに同じ１２帖の空間ですが、Ⓐの設備が揃ったこの１２帖の空間を購入するのと、Ⓑみたいなクロゼットとドアしかない１２帖の空間を購入するのでは、価格は変わってくる。同じならおかしい。


　　　　　　　　　　Ⓐ　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ⓑ



じゃあなぜ建築条件付き土地の場合はこういう計算をしているのか？

理由は【下請けの建築会社と坪当たり４０万円とかで仕切っているから】ですね。それに一律坪当たり１５万円とか２０万円を乗せて販売しています。



ですので、もしご要望が４５坪とか５０坪くらいあって（もちろんそれ以上の場合も）、６０万円で請求されたとしたらその分損しているという事。聞いてみた方がいいと思いますよ。
その返事も含めて検討した方がいいかと思います。



「坪単価は下がりません」って言われたら、上の理屈をし知らない建築に対して素人の営業担当、もしくは「決まりですから」って利益優先の可能性が大。本来なら、不動産会社と下請けの建築会社にも当てはまりますので「坪単価４０万円で仕切っているけど、３７万円とかにならへん？」って確認すべき内容。誰も損していない話です。

要望の建物面積が３０坪台でしたら気にされる事はありませんが、大きい人は要チェックです。



＊ちなみに２５坪とか、それ以下をご希望でしたら坪単価は上がりますのでね。そこを「いや坪単価６０万円やっ」って言っちゃうと理屈に合っていませんのでご注意を。

土地の坪単価の話でも。

よく物件を探していると「このエリアは土地坪単価が＠100万円くらいはしますから」って言われる時もあるかと思います。「あ～そうなんや」って話は終わりそうになりますが


いや、ちょっと待ってください！


その土地坪単価っていうのは、土地面積がどれくらいの大きさの場合の相場ですか？っていうのをキチンと営業マンは説明しないといけません。



土地面積と坪単価って関係していまして、よく「坪単価＠●●万円」って言うのは需要が多い30坪前後の大きさの土地を指すことが多いんですね。
で、土地面積が大きくなれば坪単価は下がっていきます。逆に小さくなれば多少上がっていく。



具体的に書くと、当社周辺エリア(並木町・玉瀬町・水尾・大池のメインエリア）だと
土地面積30坪くらいだったら、坪単価＠100万円～場所によっちゃ＠110万円くらいはしています。
同じエリアで土地面積が60坪になると、坪単価は今なら＠80万円台かな。
逆に25坪くらいなら110万円くらいになるかな（土地は小さ過ぎると価値は落ちます。15坪だと4LDKが欲しいとかの要望が難しく、建てられる需要の多い面積が不可能になるため）。



ですので、「このあたりは坪100万円はしますから」って言うだけで、土地面積ごとの相場、そして具体的な事例を教えてくれない営業マンはちょっと警戒した方がいいかも･････。



「このエリアは土地面積が30坪なら坪単価の相場は＠100万円強で、60坪くらいなら＠85万円くらい。この土地は45坪ありますので、相場的には＠95万円弱は妥当だと思います」

「このエリアは土地面積30坪くらいで相場は坪単価＠100万円強です。この土地は45坪ですので、この価格だと坪単価＠105万円になる計算。まだ高いと判断します。」

こういった説明をするのが、不動産担当としては正解じゃないでしょうか。



もっと書くと、「計算すると坪単価が＠105万円になりますが、このエリアの物件の少なさや土地の状態の良さ、そしてお客様の要望にバッチリ合うので、検討する価値はあると判断します」っていうのもアリだと思います。



事例・相場・市場状況・お客様の要望をトータルで判断して、自分の考えを伝える。あとはお客様が判断する。これが本来の不動産仲介の在り方だと考えています。

今日は朝からリフォームの打合せでショールームへ。
サンワカンパニー・リクシル・パナソニックの3社を回ってきました。サンワカンパニーは超久々だったので、結構楽しかったかなぁ。



お洒落な設備・部材ばっかりで、確かにリフォーム向きのメーカーですね。





どのお客さんにも予算があるわけで、その中でベストな選択をするためにはやっぱり実際に見に行ってみて、見積りをして、を繰り返していくしかない。



古いままの物件を購入するメリットは、（悩む時も多くなりますが）好きな空間に仕上げていける事。【住む空間】っていうのはこれからの生活に与える影響度はかなり高くなります。



リフォーム済みの物件はダメとは言いませんが、好みの空間に住むと納得度は格段に上がると思いますよ。

当社のホームページで一番喜んでいただいているのは【本音の内容だから】という部分だと思います。相談いただくお客様にもよく言われます。「ぶっちゃけコメントがいい！」「価格の経緯も書いているので分かりやすい」など。



地元が茨木市で50年位前からの街を肌で知っているので、昔の話なども交えながら、単純に相場だけではない【雰囲気】っていうのも正直にお話する様に心がけています。



現在の不動産業界の営業とは真逆のスタイルでしょう。それが故に、1度に多くの物件をご紹介する事はないって状態にはなってしまう（涙）。

そりゃそうなるんです。「今日はこの3物件をご案内します！」って、お客さんの要望に合う物件がその時にいくつもないですから･････。言い方は悪いですが、昔ながらの「数撃てば当たる」みたいな手法がこの業界ではまだまだ主流で、すぐに申込みさせようとする営業スタイルが多い証拠ですね。



【見学する前に物件の良い所・悪い所や注意点などを出来るだけ確認して、それらをクリアーした物件を見学したい】っていうのが今の時代だと思うんです。貴重な時間ですから、できるだけロスを省いていくのも、不動産担当の仕事。



この事って購入検討者だけじゃなくて、売却をお考えの人にも当てはまるんです。ちょっと売却については、システムの事も含めて説明する必要がありますので、またの機会に書いてみますね。