2023年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

アメブロの方では書きにくい内容なので、コッチのブログで。



何か月か前に、街を車で走っていたら、不動産会社の小さな看板を見つけたんですね。建物はかなり古いので、どうみても土地としての販売っぽい。

レインズ（不動産会社間の物件情報システム）に登録されていないし、「ちょっと聞いてみよ」と思ってその看板の不動産会社に電話（大阪市内の会社です）。

私：アイ・ウィズ不動産の橋本と申します。すいません、茨木市●●で看板見て、電話させてもらったんですけど。

相手：あ～今担当者がいないので、戻ってきたら電話させます。

そこから電話なんて一切ないんですが･･･



まぁね電話がないのはいいんですが、「ああ自分達だけで買主さん見つけようとしてんのかな」とか「買取の方に持っていこうとしてるんかな」って感じました。

普通に売ってくれると思って売却を依頼した売主さんは可哀そうやなぁって。



それから数か月、昨日その土地を通ると解体されて更地になり、別の不動産会社のノボリが（汗）。結局買取になったんやなと残念な気持ち。



ここからがこのブログのメインテーマで、「いくらで売りに出てるんやろ？」と思い、ネット検索。出ていましたね、売出し情報が。

土地は20坪そこそこで、新築2階建てで5,000万円以上。高過ぎやろ･････と。逆算したら、土地坪単価は130万円超えになります。


私がいつもブログで書いている主張と比較すると、まぁ私の査定では元々の古家付き土地は高めに考えても坪単価120万円前後。20坪強なので約2,600万円。

解体費用が150万円として、建物費用はよくある新築建売のような仕様で付帯工事も含んで1,500万円。ここまでの合計で4,250万円。

不動産会社に買い取られ現在売り出されている情報と比べると、1,000万円程の差が出ます。



元々の不動産会社が変なことせずに、普通に市場に流通させていたら、購入検討できたお客様が結構いたと思うんですよ。それが自分達の利益のみを考える不動産会社にいっちゃうと、せっかくの流通を阻害してしまう典型例になります。



買取がダメって訳じゃなく、出来るだけ住宅を検討している人達にスムーズに物件を流通させようって信念で仕事をしている不動産会社が多くなれば、もっと物件って動くようになるんです。

困っている人の味方になれるように頑張っていきます。

前にもアメブロの方だったかな？書いたことがありますが、再度ご説明。

私道負担の土地面積表示について。



私道というのは簡単に書くと「個人や団体等が所有している道路」の事。
私道負担というのは、色々なパターンがありますが、多いのは「土地の所有者がその土地が接している部分の道路を所有している」パターン。

図で書くとこんな感じ↓


登記上の土地面積は100㎡なんだけど、有効面積（建物が建てられる面積、建ぺい率・容積率の計算の元になる）は90㎡で、前面道路の半分10㎡を所有している。



でね、ネットで不動産会社が物件情報を掲載する時は【私道負担面積は除外する】のが原則。
上の図の場合なら、土地面積90㎡・他に私道負担10㎡と記載しなければなりません。

100歩譲っても、土地面積100㎡・内私道負担10㎡になります（これも知らなかったら土地100㎡と勘違いするからダメなんですが･･･）



ここからが本題んですが、危機管理として、私道負担を土地面積に含めて掲載する不動産会社は避けましょう。知っててなら物事を隠す不動産会社だし、知らなかったとかミスったなら根本的にもダメ。



コレ、知らない人が見て危ないのは

①土地の価格判断を間違う。

上図で土地価格が3,000万円だったとしましょう。本来は90㎡（27.22坪）なので土地坪単価は約110万円。それを100㎡と勘違いして計算すると30.25坪になり、土地坪単価が約99万円になっちゃう。
坪単価110万円と99万円。えらい違いでしょ（汗）。

安いやん！ってある意味だまされる可能性があるので気を付けましょう。


②建築可能な家の面積が変わる。

建ぺい率（1階の建築面積）60%の場所とすると、本来なら90㎡×60%＝54㎡ですが、100㎡で計算すると60㎡になります。6㎡も差がでます。4帖分くらい建物の間取りが変わってくる･･･。



私道負担の表示によって、結構判断がおかしくなるでしょ。

土地情報をチェックする時は、道路種別（公道か私道か）そして私道ならその面積表示はどうなっているか？を確認しておく事も重要です。

不動産関係のニュースで【マンションの資産性レポートを出す】サービスが始まるというのを見ました。主に首都圏のマンションのレポートという事で、ニュース記事のレポート内容は以下の感じ。

・資産性（流通可能性）・・・要は売れやすいか売れにくいかの判断。相場から判断して売出価格は妥当か？立地はどうか？建物の仕様は？マンションの管理状況は？という観点から、その物件が妥当かを判断してくれる。

お客様が客観的なデータを取得できるのは非常に良い事だと思いますね。

でもよく考えると、こういった相場妥当性や物件の価値を判断して伝えるのが不動産売買仲介の本来の仕事。これをお金払って取得しないといけない今の不動産業界って･････「早く変わっていかないといけない」とひしひしと感じます。

セカンドオピニオンを希望するというならアリだけど、本来はこういった内容は我々不動産担当が（信用してもらい）当たり前のようにお客様に伝えないといけない。

このサービスを見て「なにこれ？」「仕事しにくい」って思う営業マンはダメでしょう。

購入の相談をしてお客様が気に入ったら、物件の相場や状態など関係なく「早く申込みしましょう！」みたいな不動産会社。

売却の相談をしたら、依頼されたいがために高額査定をする不動産会社。＊一括売却査定なんかもこれに当てはまります。

本当に気を付けてくださいね。

私は購入相談も売却相談も、こういった物件の資産性判断を自分なりに考えて（地元民だから感覚的な部分もあるが）お客様に伝える様に意識しています。ホームページでも全ては書けないがなるべくコメントで書く様にしている。



まだまだ「人」に頼っている部分が多い当社ですが、最後は正直さや街の詳しさなど、人に求められる部分が重要になりますので、追及していきます。

「1ヵ月位で売れますか？」

売却をお考えの方の不安といえば大きく2つあって、売れる価格と期間。
期間の意味合いとしては「理由があって出来るだけ早く売りたい」「居住中で見学の対応とかで（精神的にも）疲れるので早く売れた方がいい」など、色々あるかと思います。

細かい内容は置いておいて、答えは売る事は出来ます。



ではどうすれば短期間で売れるのかといえば、【売出価格と広告】。

今回は広告について考えていきますね。
広告の種類は、ネット・チラシ・店頭と大きく3種類に分かれます。

で、ここからは不動産取引の仕組みになるのですが、売却を依頼した不動産がレインズに物件登録をして他の不動産会社からも広くお客様を見つけましょうっていうのが法律で決められています。

ですので同じ広告でも、売却を依頼した不動産会社からの広告と他社からの広告の2種類になります。


ここで問題になるのが他社には広告させませんよという物件の囲い込み。

自社で買主様を見つけて売主様との双方から仲介手数料を貰うために、他社には出来る限り広告させない（＝契約させない）という悪しき行為です。


現在レインズに登録されている売出物件は、ほぼと断言していいくらい、広告不可になっています。「大手に依頼しているから安心」、いやいや･････これ以上は言わせないで（汗）という感じ。



データでも広告は広くした方がより良い条件で売れるというのはありますし、私の経験でもそう感じます。当社では自社でも買主様を探す活動をもちろん精一杯行いますが、他社にも広告関係はすべてＯＫ。売主様の事を考えれば当然の話です。



ここは感覚として覚えていただきたいのですが、
【売却を依頼するというのは、その不動産会社に売ってもらうという事ではないんです。その不動産会社が窓口になって良い条件で売れるようにしてもらうという事！】
これは大事なポイントになります。



不動産会社に売却を依頼したらレインズ登録証明書が発行され、広告区分が【広告不可】になっていないか要チェック。もしくはスーモなどに依頼した不動産会社からしか情報が出ていないなども囲い込まれている可能性が大になります。

ユーチューブなどで売却時の注意点など調べる方も多いと思いますが、不動産システムと併せてベストな方法を説明しますのでお気軽にご相談ください。