2022年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

急に涼しくなってきて、ご相談や見学が増えてきた感じです。年末モードに入ってきた感じで、【住まい】に対する意識が出てきたというところでしょうか。



で当社への相談って訳ではないのですが、過去に取引させていただいたお客様からメールや電話がここ数日多くて、その内容は「友人が●●市で不動産を購入検討しているみたいで、どこどこの会社の営業マンからこんな事言われた」とか「親が●●市で売却考えていて不動産会社に相談したけど、納得できないみたいで」みたいな、物件や不動産の事ではなく、「こんな営業マンってどうなんすか？」というもの。

この２日で３件のそういった相談があったのですが、全部大手の不動産会社だったので、なかなか業界的には重い話です･･･。



結論から言えば、天狗になっているという状況ですね。勘違いしているといいますか（汗）。
強引に言えばなんとかなる、コッチの方が不動産の立場が上っていう感覚になっているのでしょうね。



昔、本で京セラの稲森さんの言葉が載っていて、【会社として判断するのではなく、人として判断しなさい】と書いてあったと記憶しています。
まさしくコレだと思います。

会社の利益や自分の成績を優先して、お客様の利益を考慮していないから、信頼関係が全く築けていないのが原因。お客様の真意を理解して返答する事を意識するだけで、かなり変わってくるはずなんだけどな。



大手さんの仕事のやり方を見ていると、まぁ難しいかな･････。
引渡ししたお客様にこうやって頼って頂けるのも非常に有難いこと。コツコツと頑張ります。

不動産取引の1コマ

物件見学して、気に入ったら申込み。次は契約となりますが、その時に必要なのは手付金。契約当日に現金で売主様にお支払いケースがほとんどです。

で、この手付金の金額についてご説明。

売買価格の1割までと言われることが多いかと思いますが、そこまで現金を持っていないという方も多いので、このブログではよくあるケースを書いていきますね。

例えば3,000万円の物件だとすると、1割だと300万円の手付金になりますが、そこまでの自己資金が無い場合だと段階的な話になってきます。次は200万円、その次は100万円という感じ。

通常の不動産取引ではこの100万円というのが1つラインになる事が多いかな。100万円用意していたら突っ込まれる事は少ないみたいな感じ。

これより少ないとなると、申込時に売主様側に「手付金が●●万円になりますが、大丈夫でしょうか」って確認しますね。

●●万円だったらOKという規定はないので、これはもう売主様側の判断。

30万円や50万円でもOK、50万円は少ないので70万円くらいは無理ですか？みたいなやり取り。

手付金10万円とかの取引も多いと聞きますが、（厳密には売主・買主ともにOKならいいのだが）不動産取引としたらリスクが生じます…。手付解除という部分でリスクがある。


簡単に説明すると「契約後、●月●日までは買主は手付金（10万円）を放棄する事により、売主は手付金＋同額（20万円）を買主に渡す事により、契約を解除する事ができる」というもの。

設定した日付までなら双方ともに一方的に解除ができるという権利ですので、少ない手付金だと簡単に解除できる可能性が出てきます。

そんな簡単な思いで契約している人は稀だと思うのですが、リスクが高くなるのは間違いない。

買主様としては「めっちゃ欲しい」と思っていても、売主様がやっぱ売らないとかなればどうしようもないし…

売主様としても「やっぱ買うのやめときます」って簡単に言われたら、また売却活動がスタート…もしかしたらこの数日間でもっと条件の良い買主様がいてたかもしれないんですね。

ですのでお互いとしてそれなりの意思表示するために、ある程度の手付金を渡す・受け取るという意味があります。

これについては各不動産会社によって考え方が違うので、申込み前に確認していた方がスムーズだと思います。

＊ちなみに申込み時に申込み金を貰う不動産会社もあるみたいですが、そのお金は売主様に渡している訳でもなく、その不動産会社が預かっているだけのお金。
通常は申込み金なんて必要はありません。

申込みという行為に重みを持たせたい（キャンセルしにくくしたい）っていう不動産会社の思惑です。

朝にネットをチェックしていると、数年前にお引渡ししたお客様が、グーグル検索で表示される当社の評価に5つ星を付けて下さってました。非常に有難いです。

「お引渡ししたお客様に評価を入力してもらおう」って思って、ご案内書みたいなものを作成したのですが、いつも引渡しに集中して（汗）渡すのを忘れてしまっていたので、ご入居者宅を訪問するときはお渡しする様に気を付けます。



話は変わって、売却を依頼すると、その不動産会社が物件資料というものを作成するのですが、たまに間違っている時があるんですね･･･。
これって売主様からしたら、かなり致命傷になるわけでして。


手元にある資料をご紹介してみると

・物件の方位が間違っている

実際は東向きなんだけど、資料では西向きで表示している。私ら地元の不動産会社は「なんかおかしいな？」って気付く可能性は高いんですが、違う市の不動産会社がたまたまお客様がいて現地見学に来てみたら、「東向きなの？」って状況になるでしょ･･･。この時点でマイナス要素が発生するので、売主様にとってもたまったもんじゃない。


・間違いじゃないけど、面積表示で勿体ない事している

マンションの面積表示には【専有面積】と【登記簿面積（内法）】という2種類があります。一般的には専有面積という方が使用されています。専有面積というのが壁の中心からの面積計算。登記簿面積は壁の内側からの面積計算。
ですので、登記簿面積の方が数㎡小さくなるんですね。

これを物件資料には登記簿面積で書いているんです。私らは分かりますが、普通は知らないじゃないですか。印象として勿体ないなぁと。
専有面積が86㎡あるのに83㎡ってなっていたら、80㎡台の前半と後半のイメージも違う。

坪単価で計算すると、5,000万円の物件だと86㎡なら＠192.1万円。83㎡なら＠199.1万円となり、「ちょっと高いんちゃう」って思われてしまう可能性だって出てきます。



こんな感じで、お客様や不動産会社がチェックする物件資料も、印象に左右してくるのでよくチェックしてみましょう。

一括売却査定について、業界人としてお話します。

一括売却査定とは、サイトにご自身の物件情報を入力すると、そのサイトに（エリアごとに）登録している不動産会社が簡易査定を一斉に送ってくるというもの。

SUUMOやHOME4U、イエウールや大手６社の不動産会社が運営しているすまいＶａｌｕｅなどがあります。



まずポイントとして、よくある買取査定とは違うという事をご認識ください。車やバイク・物品などは「買います」という査定ですのでまだ本気度が見えてくるのですが、不動産の査定というのは「買取」ではなく「仲介」。

4,000万円で売れます！って言っても極端な話、責任がないんですね･････。



で、不動産会社としては売却を依頼されるというのが目的ですので、（今まで聞いた話では）かなり甘い査定を送ってくる会社がほとんど。以前に大手の営業マンと話している時に「すまいＶａｌｕｅってどうですか？」って聞いたら、「査定問い合わせはまぁまぁ来るけど･･･しんどいです」って言ってました。大手さん同士で売却を依頼されるために甘い査定をせざるおえないんでしょう。



ここは不動産会社の気持ちも理解はできる（汗）。やっぱり複数の会社から査定が出される訳ですので、負けたくない意識が働いてしまうのは仕方ないでしょう。

「本当は4,000万円だけど、絶対にそれより高い価格を提示する会社がいる･･･4,300万円にしちゃおう」みたいな思いですね。なかには平気で4,500万円とか4,800万円とか出す会社もある様です。

業界では【査定合戦】と呼ばれる事もありますが、もう何の数字が分からなくなります。



ですので、一括査定サイトを利用するのは全然ＯＫ。複数の会社からの査定をみて、なんとなくでも相場というのを読み取るツールにはなると思います。

（売主様にとったら厳しい会社になりますが）正直に査定している会社と高い価格の会社と数百万円の差が出るケースも多いでしょう。そのニュアンスをつかんで下さいね。

そこから、信用できそうな担当を選んだり、個別に問合せして本査定してもらうのがいいかと考えます。



仕方ないんですけど、高い価格を提示してくれる会社に結構行きがち･･･。厳しい言い方になりますが、査定額（チャレンジ価格）と本当に売れる金額とは別だと考えてくださいね。

どうしても「期待も込めて、高めでも売出してみたい」という方は、一度依頼してみるというのもアリだとは思います。本音ではおススメできませんよ、でも気持ちを理解できます。

その場合は依頼する期間を短めにしたらいいかと。売却（媒介）期間というと通常3ヵ月が多いのですが、あくまで目安ですので、「それだけ良い価格を提示してくれるなら、そちらにお願いします。でも依頼する期間は3週間で」って言うとどういう反応が返ってくるか？

お客さんがいますっていうなら3週間あれば案内して申込み入ると思います。注意点は申し込みが入るかどうか、案内だけじゃ不合格。契約にならないなら、「やっぱ良い事ばかり言う担当だったんだな」という事で切り替えましょう。



なかなかシビアな事を書きましたが、特に一括売却査定というのは査定合戦になる事がほとんどですので、あまり期待せず、相場をつかむという程度に。

相場をある程度つかんでから、正直に話でしてくれそうな担当とシビアに打合せしましょう。

ちょっと生々しい話をしましょうか。

【不動産営業マンによって売れる売れないが変わります】

物件の説明とかが原因ではなく、営業マンの対応や性格の話。

物件を売る時は、依頼した不動産会社だけではなく、レインズと呼ばれる不動産会社間の情報共有システムに登録して、他の不動産会社とも情報を共有して広く買主さんを探しましょうっていうのが義務付けられています。

で、その営業マンが他社から見学希望があった時に、ものすごく態度が悪い時もまぁまぁあります…

売却する事に積極的でないばかりか、ちょっとの依頼や質問に対して非常に面倒くさそうにするみたいな。

購入者側であるコチラとしては、なんかやりにくいといいますか、良い物件にも感じなくなってきます。「物件はいいと思いますが、売主さん側の担当がややこしそうですが・・・」と（汗）

信用して売却を依頼している売主様はたまったもんじゃない。

会社名だけで判断するのではなく、査定に来た営業マンの雰囲気を重視した方が成功する確率が上がるのは間違いありませんね。