2023年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

物件を探している方へのご注意。

マンション見学に行って、それが仮に3,000万円の物件だったとします。

見学した感想はそんなに悪くなかった、いやむしろ気に入りました。

同じマンションで似た条件の物件も売りに出ていて、それが3,200万円だったとします。

営業マンがこう言いました。
「あっちの物件は3,200万円ですので、3,000万円はお買い得ですね！」。

よくありそうな話ですが、どう思いますか。

注意してほしいのは、3,200万円という価格は妥当なのか？という事です。

そもそも3,200万円がメチャクチャ高過ぎて、相場は2,800万円かもしれません。現在こういった状況がよく起こっています。

結構知られていませんが、売りに出ている物件は全部適正だとは限りません。

査定にも色々あるっていう事を知って頂きたいんですね。

同じマンションじゃなく近隣で売り出されている物件でも同じ事。

「近隣や似た条件の物件と比較しましょう」ってよく言われますが、比較対象物件が正しいのかどうかも含めて、資料（証拠）を示して説明してくれるのが本当に信用できる営業マン。

疑ったらキリがないかもしれませんが、ノリや勢い・褒め言葉だけで対応してくる営業マンはフェードアウトしていくのが良いと思います。

売り出されている物件を見ると、現在2,000万円台のマンションが異常に多い。

特に2,000万円～2,500万円に集中していますが、ほとんどが昭和建築のリフォーム済みの物件です。



リフォーム済みは見栄えが良いのでパッと決めてしまいがちですが、ここは要注意です。

リフォームしていない物件を購入して自分でリフォーム工事を依頼した場合より、数百万円高いケースが多いから。本来だと2,200万円で可能だったのに、2,500万円位で売られているという感じですね。



リフォーム手間をどう考えるのか？という話もありますが、相場というものをキチンと把握して（根拠を示して説明してくれる担当に出会って）、納得感のある買い方をしてくださいね。

数百万円の差はデカいですよ。

新築の一戸建て・マンションそれぞれについて、たまにあるご質問の回答です。



「お得な新築一戸建てはどれですか？」

お得というのは格安みたいな意味が含まれていると思いますが、その返事としては･･･

新築という事は不動産会社が売主になっている。その時点で安く売りだす事はないですね。売出し当初は相場より少し高めの価格設定になっているし、特にここ数年は土地を高く仕入れているのか相場よりかなり高い物件も多いです。


これが私が考える内容。そんな中でも「高めだと思うけど、価値があるから購入してもいいんじゃないか」を見極める必要が出てきます。


まぁ強いて回答するなら、売出し当初は高くて売れなかった新築が価格を下げていって、（タイミングを逃したのか）数段階下がってもまだ売れずに残っている物件という事になるかなぁ。



「新築マンションが高いから、中古も上がっている」

これは正解のような気もしますが、不動産市場に身を置いている立場としてはちょっとニュアンスが違う感じもしています。

私としては「新築マンションが高過ぎる。中古市場では中古としての相場が出来ている」という感覚。

新築が上がっているからと中古マンションも新築相場に寄せていったら、売れなくなるのが現在の市場。


そういう点で、茨木市では築1年・2年くらいのマンションを売るのが難しいかと思います。新築時に高く購入していて、じゃあまだまだ築年数が新しいからその価格帯で売ろうとすると、築10年・15年くらいの中古マンションを競合してしまうみたいな感じですね。


単純な築年数による差ではなくて、もうちょっと大きな価格差が生まれていますね。

不動産ってまだまだ閉鎖的な業界だと思うんです。
情報を隠したがるという意味で。


情報にしたって、その物件の事をできるだけ隠したがるでしょ。

・物件の場所を分からないようにする
・デメリット的な事は隠されて、会ってから分かる

など、あまり褒められた仕事のやり方ではない。


ネタバレするのが嫌なんでしょう、こんな時代にもなって･･･。



お客さんはそんなレベルの事を求めているんじゃないだと思います。
物件の事はある程度事前に知った上で

何か問題点はあるのか？
プロとしてのアドバイスは？

とかもう１段上の情報を聞きたいというのが本音であって、不動産会社が考えるネタ（物件情報）なんて当たり前の事で、それを得意気に説明されてもね（汗）



こういう事もあって、当社ではネットの情報で第一段階の判断はお客様で出来るように発信しているんですけれど、「そこからの相談のしやすさ」というのをもっと考えないといけないなぁと感じています。



ホームページからの問合せフォームはやっぱりハードルが高いかと･･･。

LINEで相談というのも以前から取り入れて、簡単LINE登録で私に直接届くようにもしていますが、やっぱりね（汗）根性は必要だと思います。



気持ちのハードルをもっと下げて、【相談しやすさ】に注力していきたいと考えています。