ホーム  >  売却は『一般媒介契約にすべし!』


「売却をする状況になったら、まず何から始めるんだろう?」

不動産って一生でそんなに取り扱うケースがありませんので、一般的にはよく分からない業界だと思います。ですので【初めて売却をされる方が絶対に損をしない】方法を書いていきたいと思います。
長文になりますが、非常に大事な内容ですので、ぜひ読んでください。その後「一回話を聞いてみてもいいかな」と思って頂けるなら、お声をかけて頂けると大変嬉しいです。では始めます。

 

★不動産会社への依頼方法は【一般媒介契約】でいくべし★

媒介というのは仲介とほとんど同じ意味です。媒介契約というのは、簡単に言いますと「売却をお願いするわ」っていう契約です。

で、その媒介契約には●一般●専任●専属専任という3種類の方法があります。

<一般媒介>

複数の不動産業者に売却依頼できます。


<専任媒介>

1社しか売却依頼できません。ただし売主が直接買主を見つけた場合

不動産業者を介さずに当事者だけで契約することも可能です。

 

<専属専任媒介>

専任媒介よりも制約が厳しく、直接買主を見つけても

不動産業者を介してしか売却できません。

 

ややこしいですよね。まず初めに専属専任は今回は無視しておいてください、「専属専任でお願いします」って言ってくる営業マンは無視でOKです。

<一般>と<専任>を分かりやすく紐解いてみますね。


一般媒介契約は、A社・B社・C社・・・・・といくつもの不動産会社に依頼する事が可能です。もちろん売出し価格は同じじゃないとダメ。

そうすると各不動産会社がそれぞれ買主様を見つけるべく動く訳ですね。


次に専任媒介契約は1社にしか依頼できません。仮にA社しか依頼できないって事です。

そうするとですね、A社はこの情報を隠すんですよ・・・(汗)。信じられないかもしれまんせんが、ぶっちゃけ大手不動産会社さんも含めて【囲い込み】っていうんですけど、この売主様への背信行為が横行しているのが現状の不動産業界です。

隠すってどういう事? ココで不動産の売却の仕組みの話になります。

売却を依頼されたA社はもちろん自社でお客様を探す活動は行いますが、それとは別にレインズって呼ばれる不動産情報システム(不動産会社だけが閲覧できるシステム)に売却物件の情報を掲載しないといけないんです。*これは宅建業法という法律で決められています。

A社だけではなくて、全ての不動産会社へ情報をOPENにして、広く買主様を探そうというのが不動産業界のシステム(法律・義務)なんですね。そちらの方がより好条件で買ってもらえる買主様を見つける可能性が上がるからです。


A社はレインズに掲載するのですが、囲い込みという行為はそれを見た多くの不動産会社からの問合せを止めてしまうん事なんです。

「売主様の都合で案内が今出来ないんです」

「申込み(商談)が入っています」

「広告関係不可」

とか色々と理由をつけて他社に案内させないようにします。どう思われますか?不動産業界に慣れていないとピンっと来ないかもしれませんが、信用して売却を依頼したのにそれを裏切る行為なんです。


この囲い込みが出来てしまう元凶が【専任媒介契約】。自分の会社にしか依頼できないので何とでも情報がコントロール出来てしまう・・・。まぁ緊張感のない仕事になります。

一般媒介契約なら、あなたは違う不動産会社にも依頼できるので、A社にとったら、C社が買主様を見つけて契約になったという状況もありえます。なので一般媒介契約なら情報を囲い込むような事をせずに、OPENに発信していく可能性が高まるという訳です。



売却を成功させるテクニックは細かい部分はまだありますが、まず
【一般媒介契約にすべし】
これを守ってください!


ちなみに「一般媒介契約でいきたいんです」って不動産会社に伝えると

「複数の会社に依頼すると大変になりますよ」・・・実際はそうでもない

「専任じゃないと広告費が出にくい」・・・不動産会社の都合。断ってOKです

「レインズの登録義務がない」・・・登録可能です

など色々と専任媒介契約の方に持っていこうとトークが繰り出されるかもしれませんが、そんな事はありませんので、無視してもらって大丈夫です。
結論から言いますと、そんな会社は断った方がいいと思いますね。

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2020年12月4日更新


 

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