2026年09月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

いま茨木市の不動産査定の裏話で聞くのは【相場の1.2倍か1.3倍までだったら売却依頼をもらってくる】という話。

不動産会社に査定を依頼して仮に相場が4,000万円だとすると、4,800万円〜5,200万円の売り出し価格を提案してくるって事なんですね。

コレを査定というのか（汗）・・・という話なんですけど、一括売却査定なんかはまさにコレみたいです。

そりゃ売主様は気持ちよくなりますよね。

査定というのは、およそ過去1年以内に売れた周辺の成約事例をもとにして算出されます。

なので「このエリアは高めでも売れます」というなら、その根拠はすでにその査定に含まれている訳です。

という事は→高めに売れますと言うその価格をさらに1.3倍しているという事………

期待値にさらに期待値を掛けている。

不動産会社の気持ちも分からんでもないんですけどね（汗）

人間関係も出来ていない状況で査定報告をしないといけない。そして、複数の不動産会社が競合している。

そんな中で「売却を依頼してもらおう」とすると、売主様にとって耳障りの良い話（＝高い価格）を提案するという流れになってしまうでしょ。

ましては会社から「絶対に売却取ってこい」と言われているので、可哀想っちゃ可哀想。

そういった事で

・ウソを言いたくない（後からシンドいし…）

・売主様にとってのベストを伝えたい

という私が全て判断している様な会社の方が本音で話が出来ると思うんです。

全てを理解されて上で可能性にかけてみたいと高めの価格で売り出されるならいいのですが、ドツボを踏んでしまう可能性も逆に高まりますので、一括売却査定を利用されるなら要注意です。

システムや不動産会社の思惑も理解した上で、出揃った価格を並べて、2割減位のイメージを持っていた方がいい、そんな査定のリアルです。

不安を煽るような内容にはしたくなく、ただご相談頂くお客様には本当に注意してほしいので書いていきます。

ちょっと突っ込んだ内容ですが、今日は定休日の不動産会社も多いので……
まっいっか（笑）

出ている物件情報が正確な査定という正規の段取りを踏まずに、とにかく高値で売りに出ています。

もう不動産仲介の、そのまた仲介（いわゆるセカンドオピニオン）が商売として成立するんじゃないかと思う程（汗）売主様も買主様も慎重に検討しないといけない。

特に大手の不動産会社から出ている物件が大半を占めているので、余計にタチが悪いんです………

①相場からかけ離れている売り出し価格

「ちょっと高いなぁ」なら理解出来るのですが、なぜその価格になっているのか？がもう説明不可能。

【築年数が古くて・駅から遠い物件が、駅近の築浅物件より高い】そんな状況になっています。

どういう査定報告してるんだろ？

たぶん過去の成約事例や周辺の売り出し中物件との比較を（意図的に）行わずに、期待感だけをアピールして売却を預かっているのでしょう。

厳しい話をする様ですが、売主様としても「よく分からないから任せる」のではなく、多くの事例を提供してもらって「なぜこの価格なのか」をご自身でも把握・理解しないといけないと思います。

昔から不動産会社に任せればという風潮はありますが、ご自身が所有する商品を販売するんですね。価格の根拠などは絶対に把握しておくべきだと思います。

メルカリなどと違って全てをご自身で決めて販売するのではなく、不動産の場合は専門性が高く・チェック項目が多いので、取引に不都合が起きない様に不動産会社が仲介に入っているという感じです。

購入する時も一緒。不動産会社が言ってるからというだけで信用するのは危険。売る時と一緒で、なぜその価格なのか？という根拠（資料）を詳しく提供してくれる不動産担当を選ぶようにしましょう。

②業者買い取りばかり

高い売り出し価格を提案しておき、売り出してからしばらくして、買い取りの申込みを売主様に出してみるという行為が、日々物件をチェックしていて頻発している様に感じます。

「そんな価格では売れない」と拒否する売主様も多いと思いますが、あわよくば売主様がオッケーしてくれたらラッキー位の動き。

品がないなぁと感じます。

コレは物件を探している人にとっても大きな事で、業者が買い取るという事は、再販売する時に利益が大幅に乗せられるので、本来普通に買えていた物件を余計に支払っていると考えてくださいね。

こういう物件が増えると、一般市場を反映した本来の相場にならないし、結局は購入するお客様が減り、不動産市場が停滞する要因になってしまうんです。

他にも色々ありますが、【売却を預かるために】、そして【その物件を売るのに】、専門性なく、ただの販売をしているだけという状況が強くなっています。

これらを防ぐためには、（何度も書いてしまいますが）納得出来る資料・データを詳しく提供してもらう事に尽きます。

売る時も買う時も、期待値や雰囲気は一切無視して、データに基づいて物件を判断しないといけません。

物件を1つ1つ判断していき把握してから、検討を進めていきましょう。

物件を選ぶ時に、どんな判断基準を持つか？

立地・雰囲気・建物の間取り・建物性能……色々と判断する基準があります。

割合としてどうですか？割合を具体的に考えた事はあるでしょうか？

100が納得出来る数値基準だとすると（自らが住む場合）「100立地」という人は実際ほとんどいないかと思う。

立地50・建物の間取り30・築年数20とか複数の条件が組み合わさって納得度を判断している感じですね。

住宅の面白いところは、現状では「建物がシックリこない」「間取りの要望が合わない」「なんか雰囲気が違う」となっていても、リノベーション等で納得度の数値を上げられる事。

新築建てるなら、立地は40だけど新築建物は80に出来るので、納得度100を超える事が可能になります。

建物の間取りや性能・仕様を「雰囲気」という一括りにするのであれば、

立地は50・建物の雰囲気30だけど、リノベーションしたら建物が60まで上がるので、トータルで検討出来る物件に変化させられる。

これが不動産や住宅の面白いところ。

コレを提案するには

・なにより建築・設計の知識があり、提案出来ること

・お客様の要望（無意識にも潜在する希望）をイメージ出来ること

が必要になってきます。

最近はこういった納得度数を計る前に「そもそもの価格が高過ぎ……」で納得度数がゼロ（いや計測不能）になる物件が多いのですが（汗）、なかには「この物件、面白いなぁ」というのも売り出されるので、物件見学だけでなく、物件相談も重要だなぁと感じるこの頃です。

「いくらで売れるのか？」ではなく、「どれ位の期間で売れそうですか？」の方が不動産会社（担当）の本音が出てきそうかな。

一般的には価格が適正なら3ヶ月位が一つの売却期間目安になります。

もちろんそのエリアの需要高低はありますが、茨木市では3ヶ月位を目処に考えてもいいかと思います。

不動産会社が提案してきた売り出し価格（←コレが重要！査定価格じゃないです。実際の売り出し価格です）で売り出した場合に、「売れますか？」ではなく「この価格だとどれ位の期間で売れますか？」と具体的に聞いてください。

「やってみないと分からない」という曖昧な返事ではなく、「もちろんそうですが、この価格だとどれ位の期間で売れそうですか」と聞いてください。

具体的な予想期間が出てきたらOKですが、価格変更を匂わせてきたりしたら（汗）、「あっ、その価格で売れるとは思ってないんだな」と解釈してもらって大丈夫です。

お客様の事を真剣に考えての売り出し価格ではなく、売却を依頼されたいだけの価格提案になっています。

もっと本音を確かめたいなら、もうこの言葉一択。

「価格を変えずに3ヶ月以内で売りたい場合、価格はどうなりますか？」

（売却を依頼される事が先決でこれでもウソを言う営業マンもいてますが（汗）、数社にこの言葉を投げかければある程度相場帯が見えてくるはず。

最近の査定では期待値をメインに提案してくる事が多いようですが、売れる価格をご提示するのが本当の不動産査定です。

これからの資産価値として、エリアによって2極化・3極化していく予想は変わりないですが、今は「売り出し価格」によって2極化している……

すぐに（比較的早く）売れる物件と数ヶ月も売れない・または価格変更を繰り返している物件とに2極化しています。

中条エリアや駅徒歩圏などの需要がメチャクチャ高い茨木市でも、売り出し価格を間違えると何ヶ月も売れていない状況。

まぁ当たり前なんですが、不動産が売れないのではなく、お客様は相場より高い物件は無理して買わない。

もっと突っ込んで言うと「買いたい人はいるが、価格に納得出来る物件が少ないので、検討を先送りしている」という思いが、打合せをしている身としては敏感に感じますね。

今の茨木市の不動産市場は、「買主様の不足」なんかではなく（むしろ逆）、「価格と物件のミスマッチ」が多数起きているといっていいでしょう。

これは査定や提案をしている不動産会社の問題……

特に数ヶ月売れていないという方は、いま一度売り出している価格を見直したほうがいいと思います。

見直すとは、直近の成約事例になります。同じマンション・同じ町、そして周辺の事例をジックリと見直しましょう。

そこに現在販売中の他物件は含めない様にしてください。

あと「今は不動産相場が上がっている」「競合する周辺の物件が少ないから」という不動産営業マンの言葉は一切無視してください。

直近の成約事例はそれらの要素も含んだ事例ですので、関係ありませんから。


これからの不動産会社は「物件を紹介する」から「売却も購入も、物件を判断する」会社が当たり前になっていくはず。方向性を間違ずに精進していきます。

★★　予算5,000万円・茨木市で土地（新築一戸建て）を探すと、どういう選択肢になるのか？　★★

大前提として、いま売り出されている物件が全て相場では売り出されてはいないという事をご認識してください。

以前から何回も書いている様に「査定した不動産会社による、高過ぎる売り出し価格設定」になっている物件が多数ありますので、物件1つ1つでチェックが必要になります。

①まずは建てる住宅価格を計算する

建売ならそのままですので分かりやすいけど、土地を購入して新築を建てたいというケースですね。

これは逆算になります。住宅会社によって土地の予算が変わるので、それぞれのケースで土地予算を確認してみましょう。

大手ハウスメーカーで建てるとなると、もう予算的には無理かな………（汗）

建物費用で4,000万円近くは取られてしまうので、1,000万円の土地を探さないといけなくなります。茨木市ではちょっと現実的ではない。

中堅ハウスメーカーだと建物は3,000万円前後でもいけそうですが、それでも土地予算が2,000万円になってきます。

最後にローコスト系の住宅会社だと建物は2,200万円〜2,500万円になりますので、土地予算は3,000万円弱位までは可能になってきます。



②茨木市の土地相場はどうなっているか？

ここで茨木市の土地相場をザクッとご説明すると

駅徒歩10分前後〜15分圏内の需要の高いエリアだと土地坪単価が120万円〜150万円以上はしています（もちろん土地面積による）。

駅から徒歩20分〜25分圏内（現実的には自転車圏内だけど）だと土地坪単価は100万円前後〜110万円というエリアも出てくる。

駅から30分前後～になってくると（不動産的にはバス圏になります）土地坪単価は80万円〜90万円位という感じになります。

 

③エリアごとに購入できそうな土地面積は？

A.土地坪単価130万円
土地予算　3,000万円→　約23坪
土地予算　2,000万円→　約15坪


B.土地坪単価110万円
土地予算　3,000万円→　約27坪
土地予算　2,000万円→　約18坪

C.土地坪単価90万円
土地予算　3,000万円→　約33坪
土地予算　2,000万円→　約22坪

④一度整理してみます

Aのエリアだと、土地予算3,000万円で土地面積20坪強は狙える。ただ3階建てのなるのは確実ですので、建物価格は2,500万円程は見込んでおいた方がいいかと思います（2階建てより建物坪単価が上がるので）。

そうすると、5,500万円～6,000万円の予算組みが必要となります。


Bのエリアになると、土地予算3,000万円なら土地面積が25坪～30坪を狙えるので、4LDKの2階建てが可能になってきます。
建物価格が上がる3階建てでも、予算的には可能になってきますね。

Cのエリアだと、ローコスト系住宅はOK。中堅ハウスメーカーだと土地予算2,000万円前後の3階建てだと見えてくるといった感じでしょうか。

まとめると5,000万円までで新築一戸建てを建てたいとなると

・大手ハウスメーカー→　無理

・中堅ハウスメーカー→　駅から30分前後圏で3階建て

・ローコスト系→　駅から20分〜25分圏内で2階建ても可能になってくる

という感じになってきます。


あとは面積が20坪〜30坪という比較的需要が多い土地がどれ位売りに出てくるか？になります。

ザクっと書きましたので、「どういったエリアで、どんな新築を建てることが出来るのか？」を詳しくつかんでおきたいという方は個別にご相談ください。

ある程度は決めてられるとは思いますが、もう1度この3つを確認しておいた方がいいです。

①駅からの許容距離

②2階建てオンリーか、3階建てでもOKか

③住宅会社の選定（どんな家を建てたい？）

当たり前の事なんですが、土地を探す時には結構ブレてきますので絞っていきましょう。

ネットで出ている物件情報を鵜呑みにしないで

「不動産会社から出ているから」と何の疑いもなく受け入れてませんか？

何千万の買い物です。たとえばサイトに出ている数千円・数万円の出品だとしても「高くないんかな？」「相場は？」って色々と調べると思うんです。

不動産はより高額な買い物になりますので、慎重に確認した方がいいです。

相談する不動産会社に詳しい資料を求めることは全然OK。てか不動産会社から根拠の資料を出すのが当たり前なんですけどね……

買う時も売る時も関係ありません！

買う人は「この価格設定は説明できる相場帯なのか？」

売る人は「この売り出し価格は大丈夫なのか？」

不動産会社にシッカリと資料＆データを出してもらって、腑に落ちる様に心がけください。

茨木市で駅から徒歩15分圏内の土地・一戸建てを売却をする場合、特に阪急茨木市駅・JR茨木駅なら需要は高くなります。

ただしそれは「情報をキチンと発信している場合」
レインズに掲載していないのはもっての外、他社に案内させない様に囲い込んでいたり、広告不可にされていると効果は減っていきます。

そういった状況で駅徒歩圏で「なかなか売れない……」（3ヶ月とか）となれば、大半の理由は、価格設定が高いのが原因。

高いと書くとニュアンスが違うな…相場より高過ぎる可能性がありますので、再度売り出し価格設定から見直す必要があります。

ただ一番大事な売り出し初期に情報の囲い込みをされていた可能性が高いので（ほとんどの会社がやってるから……）、もう一度売り出し価格と売却戦略の確認をするのは必須です。

売却戦略もなにも、情報をオープンにする事がメインなんですけどね。

「売却を依頼した不動産会社が売ってくれそうと期待する」

誤解されている方がまだ多いのですが、それは物件情報を囲い込むことなくオープンにして、さらに自社でも販売活動を積極的に行なっている事が前提になっていますのでご注意ください。

一方、駅から遠い・物件に何か懸念事項があるという場合は、「そもそもの需要がどれ位あるか？」の確認も出てきます。

まずは売り出し価格が相場帯からズレていないかの再確認。

ズレていないなら、需要の問題となってくる可能性が高いので、しばらく様子を見るというのが基本になってきます。ただこの間も広告や全不動産会社への積極的な発信を続けるのは必須。

そして売主様のご売却事情によってきます。もちろん早く売りたいのは理解していますが、現実問題として早く売りたいのか？待てる状況なのか？で変わってきます。

早く売りたいとなれば、やはり価格設定の再調整が必要になってきますし、待てるならお客様が現れるのを待ってみるのも必要な戦略になってきます。

もう当たり前の事しか書いてないので恐縮しますが、なんといっても【売り出し情報が囲い込まれていない】事が大前提！

その上で上記の様な事をお伝えするのも不動産仲介業としては必要になってきます。

40年・50年の長期で住宅ローンを組む人が増えているとニュースでも最近よく見ます。弊社ではこの長期住宅ローンを組んだ経験はまだありませんが、同業者の話ではもう当たり前の様に聞きますね。

ニュースでは「危険だ」「定年したらどうするの？」「総支払い額もよく考えて」とかマイナスの声をアピールしていますが、確かにそれはそうなんです。

35年だと希望額を借りられないからと、ギリギリまで借入額を増やすのは危険な部分があります………があながち「そんなに危険な事なんかな？」っていう疑問も正直あるんですよね。感覚としてですが。

考え方の問題だとすると【50年かけて返すローン】と考えるのではなく、【50年の返済期間を確保して、実際にはもっと短く返すこともできるローン】として考えるとどうなるのか？

●圧倒的なデメリットは、元金の減りが少ない事。仮に25年後に一括返済しようとすると35年返済組んでいた時より、元金はまだまだ残っています。

まぁでもコレは最初から分かっている話。
その分月々の支払いが少なく済んでいたのでね。

ちょっと考えないといけないのが、50年という長い期間ですよね。

もう50年後、いや20年後・10年後なんて世の中がどうなっているか分からない。

貨幣価値なんかもどうなっているのか･･･インフレ・物価上昇･･･

今から50年前って1970年位ですよ。その頃の国のデータでは大卒初任給が4万円ほど。今の大体6分の1位じゃないでしょうか？

そう考えると何が正解かが難しい（汗）いや正解はないか……考え方の問題だから。

50年後、いや10年後・20年後の「5,000万円の返済負担」は、現在の5,000万円と同じ重さではない可能性がある。返済額は変わらなくても、実質的な負担は軽くなっている可能性もあります。

逆に、現金5,000万円を30年間持っていた場合、インフレによってその5,000万円の価値は低下しますからね。

ただ！重要なポイントが他にもあって【金利】。

長期間そのものが危険なのではなく、「変動金利＋借入額過大になっていないか？」を十分に確認する必要がありますね。

現在は日本も「金利のある世界」に戻りつつあります（これが普通といえば普通）。

50年ローンだから危険ではなく＊金利が上がっても35年より50年の方が月々支払い額が低いのは変わりありませんが、「50年ローンでギリギリまで借りて、金利上昇にも耐えられない」ことが危険だと思います。

・50年ローンを組むことによって浮いた月々の支払いを他の資産に回そうとか、念のため将来の繰上（元金）返済に備えておく等、有効な目的があれば話が変わるかなと。

長期返済を利用して余裕がある時に繰上返済するという考え方もあります。

あとこんな事書くと現実的ではないし、不動産取引している身としてややこしく考え過ぎかもしれませんが、「通貨価値の変化・金融ビジネスの変化」など、50年という期間では現在とは全く違う金融環境になっている可能性があります。

「50年ローン＝50年間同じ価値の5,000万円を返す」と考えること自体が、少し現在の価値観に縛られ過ぎかなと感じています。

不動産仲介業をやっている立場として、どっちにしろ絶対に忘れてはいけない事が最後にあります→【不動産そのものの価値】

長期の50年ローンを組むなら、「何を買うか」がより重要になるんじゃないかと思うんです。「50年後にも価値が残るか？」という視点ですね。

この40年・50年という長期住宅ローンを、「無理して高い家を買うためのローン」とだけ捉えるのではなく

むしろ、「長期返済を利用して、資産価値を確保するローン」と考えることも出来そうなんですよね。

・資産価値の高い不動産を買う

・備えも考えて、月々の支払いを抑えて手元資金を残す

・将来繰上返済できる

・インフレによる貨幣価値低下を考える

こういった事をキチンと整理しておけば、50年ローンはかなり合理的な選択肢になり得るんじゃないかという感覚もあるんです。

今後40～50年ローンが一般化すると、「家を買える人」が増えるのではなく、「今まで買えなかった価格帯（資産価値）まで買える人が増える」可能性がある。

でも「買える」のではなく、「選択肢として検討する」位のスタンスでいいかなって考えています。

最近特に違和感があるのは「土地の坪単価が一律130万円とかで売り出されている」という事。駅距離やエリア関係なく「とりあえずこの位の価格設定で売り出しとこう」みたいなノリなんですね……

いろんな弊害が生まれていて、こういった価格設定が市場に大量に並ぶと、それを見た一般の売主様も、「うちの土地も坪単価130万円くらいで売れるのでは？」となります。

さらに特に大手の不動産会社が売主様の期待に合わせて高めの査定・売り出し価格を提示すると、「高い売出価格」が査定基準になってしまう。

これが現在の茨木市で起きている。

しかし結局は「売出価格」と「成約価格」の乖離が大きくなっていて、「売れる土地と売れない土地の差が広がっている」結果になっています。

土地坪単価130万円〜が全部おかしいという訳ではないんです。

阪急茨木市駅の徒歩圏でしたら坪単価150万円は普通に超えていますし、中条エリアだと200万円を超えてきている状況。

問題は、「エリア・駅距離・土地形状などを無視して、茨木市だから坪単価130万円つけとこ」となっていることです。

 本来は需要の強い土地・ 需要が弱い土地があるのですが、その境目が不動産会社の価格設定により分かりにくくなっていますね。

駅から徒歩8分の土地Aが坪単価140万円で売られている。一方、駅から徒歩25分の土地Bが坪単価135万円で売られている。こんな事が当たり前の様に行われています。

もっと突っ込んで書くと、一見土地Aの方が「安いやん」って見えるのですが、実は土地Aも高いんですね・・・・・土地Bがえげつなく高いのでそう見えているだけ。

普通に考えると土地Aは坪単価120万円～130万円、土地Bは坪単価100万円が相場という具合です。

今の茨木市での不動産市場をうまく表現する言葉が難しいのですが、「不動産会社が土地価格の上限を勝手に決めている市場」という感じ。売れそうになくても「これ位で売り出しておけば」と単純に決めていますね。

①買取した不動産会社が相場関係なく「作った」販売価格

②媒介（売却の依頼）契約が欲しいがための高額査定

＊ 特に大手の不動産会社間で査定価格競争が激しくなっていますので、要注意です。


試しで売り出し価格を決めている物件が非常に多くなっていますので、売主様・買主様両方ともにお気をつけください。