2026年08月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

中古物件（一戸建て・マンション）をご案内した時に、お客様に「ここをリフォーム出来ます？」ってよく聞かれます。

出来ます？には

①可能かどうか？

②どうなるのか？

③費用はどれ位かかるのか？

の3つの意味が含まれていて、出来る限り具体的にご説明する様にしています。


あと大事な事は、説明するからには責任を持ってその後の打合せ関係も行う事だと考えています。

不動産仲介をやっているとリフォーム工事を筆頭に建築関係の知識も必ず必要になってくるんですね。

これらを「リフォーム会社に見積もりしてもらって」「リフォームの部署に確認しておきます」「また聞いておきます」と説明するのも普通の不動産会社の対応として正解なのかもしれませんが（本職ではないので）、やはりお客様は不安なままで判断しないといけないじゃないですか……

不動産会社としては、トータルで＆責任もって、お客様にご提案していくのが今後はもっと重要になってくると感じています。

コロナ禍に入ってから新築一戸建てが減ってますね。

土地相場が上がり・建築費用も上がりで、建て売りが売れる価格帯を超えてしまうのが原因。

建て売りが売れる価格帯とは？

茨木市だったら今だと5,000万円台までって感じになります。この価格を超えると「それなら土地を購入して、好きな建物を建てる」とか「コダワリがあるから建て売りじゃ納得出来ない」という理由で建て売りが売れなくなるんですね。

まぁコダワリのあるお客様にも対応出来る接客や提案したらいいだけやん……って思うのですが（汗）

という事で土地を仕入れてこの価格帯を超えそうな時は、建築条件無しにして利益だけ乗せて、土地のみで売ろうとする風潮になっています。

茨木市の新築一戸建ての状況を簡単に書くと

・立地が良い（需要が多い）エリアだと6,000万円超えてくるので、土地面積が20坪前後の3階建てで5,000万円前後の価格帯で販売

・駅が遠い等需要が少ないエリアだと土地面積30坪位で、4,000万円台〜5,000万円でまとめる

・駅が遠い等需要が少ないエリアで、さらに土地面積も20坪位にして3,000万円台で販売する

こんな感じで分かれていってます。

これから人口減になり世帯数も減っていきますので、新築一戸建ては減っていくと思われます。

そう考えると中古一戸建ての需要がもっと増えてもいいんだけどな……

今は不動産会社の査定がメチャクチャなので中古のお得感が感じられない物件が多いから仕方ないか（汗）

不動産会社の査定や提案がキチンとされてきたら、中古一戸建ての需要は増えてくると思います。

築20年は経過しているけど、フル・リフォームして5,000万円までで出来る。そして新築より立地が断然良い！

そろそろそんな市場になっていきそうな予感がしています。

不動産売買も、昔みたいに情報提供・取引の正確さだけではお客様にもう選ばれない時代に入ってきていると感じています。

取り扱う物件はほとんとが中古または土地で、お客様は不安じゃないですか。

・どんな建物が建つんだろう？

・総額はどれ位かかるのか？

・中古だけど建物は大丈夫なのか？

・リフォームしたらいくら位かかるの？

色んな不安がある。

そこで担当者が自分の言葉としてお客様に説明できるかどうかで、決断にものすごく影響すると思うんです。

提案するのが住宅会社やリフォーム会社だったとしても、最後までお客様に寄り添おうとする思いが、その担当者に見えるかですね。

以前にセキスイ時代の後輩が大手不動産会社に転職して時の話で、土地を仲介したお客様の間取り相談にも付き合っていたら上司に「余計なことするな」と怒られたと……

上司が言ってることも分かりますけど（汗）、特技を活かしてお客様の役に立ちたいという思いの方が大事でしょ。

住宅業界出身だと身に染みているのですが、一番の目標は【紹介をどれだけ頂けるか】なんです。

不動産仲介業も地域に根付く地場産業。お客様にどれだけ満足してもらってご紹介を頂けるかで、営業成績がかなり変わってきます。



現在の不動産業は「紹介」を全然考えていなくて、契約したら勝ちみたいな風潮がまだまだ蔓延していますから･･･



営業担当者の力量関係なく、【物件のポテンシャルありき】で決まってしまう事が多いのが不動産仲介業ではありますが、微妙なところは担当者によって変わってくるよなぁって思うこの頃です。

最近は売却についてのブログが多く、購入を検討されている方にとっては「関係なさそう」って思われるかもしれませんが、こういう物件がよく売りに出されているという事を知って、物件探しをするのも大事だと思いますのでぜひお読みください。



で今日もまた売却の事でして･････気を付けましょうって真面目に注意喚起しても逆に営業っぽく受け取られるんじゃないかとか、「高額査定に注意！」って書いてお客様はイマイチ実感が湧かないよな･･･って感じているんです。



売主様にとって実感してもらえる言葉ってどんなのかな？

「高く査定してもらうことと、高く売れることは別の話です」

「その査定は売るための価格ですか？それとも売却を依頼してもらうための価格ですか？」

とかが私が伝えている主旨。



要は、査定（売り出し価格）っていう【金額】ではなく、【その価格で売り出す根拠・理由】を確認してもらいたい。

「相場が上がってますから」や「周辺の物件が少ないから」「需要の高いエリアなので売れるかもしれません」という抽象的な営業は誰でも出来るわけで（汗）

そんな言葉より、成約事例に基づいた根拠と説明が出来る価格設定が重要になります。



という事で、弊社が査定報告や売り出し価格提案の時に一番重要視しているのが、次の内容です。これらを売主様と共有した上で、「ではいくらで売り出すのか？」をご提案しています。

●売主様がまず知るべきなのは、最高査定額ではなく、売れる適正な価格設定

●売却で大切なのは、高く査定されることではなく、納得できる価格で売却すること

●「高く売りたい」と「高く言われたい」は意識的に別に考えた方がいいです



「高い査定額（売り出し価格提案）で判断して売却を依頼し、後から価格を下げていく･･････。そんな売却にならないために」をご提案しています。

不動産の売却において、これから重要な指標として以下の3点が一般的になればと感じています。


①売り出し価格と成約価格の乖離率

②成約までかかった期間

③買取りになった割合

これ大手の不動産会社を筆頭に、不動産会社が知られたくない指標だと思います。



特に①ですね。

最近は売り出し価格と成約価格の差がかなりひらいている事例が多数出ていますので･･･。


売り出し価格を決める時に、じゃあ予想着地点（成約価格）はいくら位になりそうなのか？これを担当の不動産営業マンにハッキリと確認してから売り出してください。


そしてその数字に責任を持たせる事も重要になっています。「あとで価格下げていったらいいわ」って舐められない様にジャブを打っておくことも必要ですよ。



言わせた予想着地点まで価格を下げても売れないなら、私なら不動産会社を変更するかな。


てか営業マンが予想着地点で本音で話したら、「えっ･･･それなのにこの売り出し価格は高過ぎません･･･？」ってなるでしょうけれど(汗）

最近のブログはこの手の愚痴っぽい内容が多くなっていますが、茨木市の不動産市場のためにも、なんとかお客様に知ってもらおうと書いています。



最近売り出されている多くの物件価格がちょっと説明つかない状況になってます………特に業者が買い取って再販売になっている物件も異次元と言っていい価格設定（汗）

いくらで売りに出そうが自由ではありますが……まぁ売れないでしょう。

他社で査定した事があるお客様との話で「色々と成約事例を見られました？」って聞くと、「2・3個の物件事例を見せられて説明受けました」って･･･。2・3個の事例って少なすぎっ（汗）

マンションなら同マンション内での最低でも過去3年以内の成約事例を詳しく説明するのは当たり前だし、同じ町や同じ学校区の成約事例も必須です。

そうすると少なくても10物件以上は集まるはず（弊社では多い時は30物件以上の成約事例を提出します）。

土地や一戸建ての場合も一緒で、同じ町・同じ学校区での成約事例を出来るだけ多く提示しないといけません。



成約事例だけでなく現在売却中の物件も参考資料として用意するのですが、気を付けてもらいたいのは、実際には売れていないので基本的に価格設定の参考にはしてはいけません。

チェックするのは、「いつから売られているか？」「価格変更の経緯は？」と（成約事例を基に相場帯をシッカリと把握した上で）「その価格は高いのか？適正なのか？」を確認する事です。

そこまで確認出来れば、本当の相場帯はどれ位かを理解する事が出来ます。

いきなり沢山の資料を見せられても「イマイチ頭に入ってこない……面倒くさいわー」ってなるのも分かりますが（汗）、理解してるしてないで数百万円の損得差が生まれてきますので、時間かけてでも打合せ確認をした方がいいです。

つまりこれらの資料を数多く用意して、売主様に理解してもらおうと頑張るのが良い営業マン。

「相場が上がってますから、今ならこれ位の価格で売り出してみましょう！」って営業トークは無視してください……

こんな言い方は良くないけど、東京3区のタワーマンション・最上階（プレミアが付く）ではないので、茨木市で相場帯より高過ぎる価格設定にしてしまうと動きは無くなります。

売り出し価格は、相場帯から5%くらいのプラス、需要の高いエリアや物件だとしても10%くらいのプラスがMAXで、それで売れれば成功だと思います。

3,000万円〜3,100万円の幅が相場帯としたら、売り出し価格ほ3,380万円〜3,480万円迄にするのがベター。

最近は3,780万円とかヘタしたら4,000万円超えで売り出されているレベルの物件が結構見られますからね･･･

売主様だけでなく、購入を検討されている方もご注意ください。

購入を検討されている方はよく調べてられてますので、気付いている事が多いですけどね。

アメブロの方で書いた記事ですが、宣伝のために本ブログでもご紹介。
ぜひ参考にしてください。


売却相談にも力を入れていこうという事で（今までもやってましたけど･･･）、弊社のホームページが購入検討者向けonlyみたいな感じだったので、売却についてのコンテンツを充実させていこうと今月に入ってから色々考えています。

まずはブログでもよく書いている【相場からかけ離れた高い売り出し価格を提案する不動産会社から、売主様をなんとか救えないか】という思いで考え、「実際の相場帯を知ってもらおう」という結論に至りました。

高過ぎる価格で売り出して、結局は価格変更を繰り返しやっと相場帯で売れる。もしくはずっと売れないままという物件が非常に多いんです。

そんな事をしてるなら相場帯というのをキチンと把握してもらって、その相場帯の中で高めで一発で売却した方が結局は高く売れる可能性がかなり上がります。

流行の呼び方「チャレンジ価格」にしても、相場帯からかけ離れれば意味をなさないし･････

こういう意向で【本当の相場を知ってください】というコンテンツを作り始めました。

2つのコンテンツで成り立っています。

①マンション別の相場を知る
②ブログの売却カテゴリー

①はマンションごとに、過去数年の成約事例・成約坪単価・今年の相場価格・売り出した時の相場坪単価帯を表にまとめて掲載しています。

成約事例は随時追加していくので内容は変わっていきます。あと1棟1棟手作業で相場表を作成していってますので（汗）、教えて欲しいマンションがございましたら個別にご連絡ください。

全部で100棟は超えてくると思うので、地道に入力していきます。

完成すれば、土地（エリア）の相場表も掲載していきたいと考えています。

まだ作成した始めたばかりですが、ぜひご覧ください。

Xで「購入か？賃貸か？」という話題が一部盛り上がっている様で、私個人的な考えとしては……

たぶんこの議論になっているという事は半分以上の人は賃貸にお住まいだと思うんです。

今住んでいる賃貸を気に入っていれば購入という発想にはなりにくいし、気に入っていない、または面白味がないと感じているんじゃないかなぁって思います。

「住んでいて楽しい」って賃貸物件はなかなか無いので、毎日の暮らしを満足させるには購入に軍配が上がってくるでしょう。

ただ建物だけじゃなくて立地も絡んでくるので、資金計画的にも両立出来る購入も難しい……

という事で結論は出てこないのがいつものパターンになるのですが、お金的にどっちがお得？という話をしても仕方ないので、【豊かな気分になれる暮らしはどっちなのか？】という視点で考えたら、少し優劣が出てくるんじゃないかなー。

私は売買（購入）の仕事をしていて、お客様の資金計画と立地・建物のバランスを取るのに毎回悩んでいるわけで………新築より中古のリノベーションの方が自分に合っているというお客様もいてたり。



自分が考えて設計した住宅で暮らしが出来上がっていくのが楽しくて30年以上この仕事が続けられています。

不動産業界もお盆休みに入ってるので
ちょっと突っ込んだ内容を書いてみます（笑）

最近は特に、リフォーム済み物件の最初の価格設定がかなり高くなっています。

全部とは言いませんが、私が考える相場より1,000万円前後高いんちゃうっていう物件がよく売りに出てきていますね。

2,020年前後まではそうでもなかったのですが、その後不動産相場が上昇したのが理由だと思います。

①物件が少なくなり、販売する物件を確保しないといけない買い取り業者が、無理してでも仕入れる（買い取る）事が増えたから

②世の中がインフレになり不動産相場も上がる事で、物件価格が高くても営業しやすくなっている

この2点が大きいかな。

以前との差を比較すると、相場が3,000万円の物件があったとします。普通に購入したらフル・リフォームして3,500万円。

以前は買取業者は2,000万円〜2,500万円で買い取って、フル・リフォームして3,800万円で売り出す、とこんな感じでした。

今では、2,800万円〜ヘタしたら3,000万円近くで買い取り……フル・リフォームして4,580万円で売り出されるレベルになっています（汗）

リフォーム工事費用が上がっているとはいえ、以前は500万円で出来た内容が700万円になっている位ですので、その工事費用UPを遥かに上回る価格設定になっています。

コレはもう仕入れ金額（買い取り金額）の問題でしょう。

●相場が上がると売却される不動産は減るので、買い取り業者にとっては仕入れ競争が激化し、無理してでも買わないと販売する物件がなくなる

●仲介する不動産会社も相場近くで買い取ってくれるもんだから、売主様に対して説得しやすい

●オークション形式の買い取りにしても、仲介する不動産会社と買い取り業者は深い関係なので買取りに誘導していきやすい

●リフォーム後に高い価格で売り出しても「相場が上がってますからこんな価格になります」「建築費用が上がっているのでこうなってきます」と軽い営業が通用する時代になっている

こういった要素が生まれている状況になってしまっているんじゃないかな。

売り出されている物件が少ないので比較しにくく、よく調べていないお客様だと「こんなものかなぁ」って購入してしまう人がいるんだと思います。

もちろん「条件的にもこの物件が欲しい」って理解されて購入されるなら問題ありませんが、経験上そういうケースはほとんどありません………

という事で、売り出し開始から2〜3回以上価格を下げていって、やっと相場帯に入ってくるという物件が非常に多くなっています。

【本当の相場】＋【リフォーム等の工事費用相場】を知って、物件判断していきましょう。私なりの考えを正直にお伝えして、アドバイス＆提案させていただいてます。

今日からお盆休みに入っている会社が多い不動産業界。

弊社は水曜・木曜と休みを頂きます。
あとは通常営業！お気軽にご相談ください。



アメブロの方で書いた内容ですが、売却をお預かりしている売主様と話をしていて、この話題にもなったのでコチラでも書いておきます。

火曜からお盆に入るということで、レインズ（不動産会社間の物件情報システム）の物件登録（新規登録や価格変更された物件）がここ2・3日多いんです。

大手の不動産会社が大半なんですが、「お盆休みに入る前にレインズに登録しておこう」て感じなんですよね･････

これがどういう意味を持っているかというと

●月曜に登録されても、火曜からお盆休みに入ったら、お客様に物件を紹介したくても、その会社に確認の連絡をすることが出来ない

●他の不動産会社も休みに入るから、レインズに登録してもほとんどの会社はその物件情報を見ない

要するにこのタイミングで登録するというのは、出来るだけ物件が目立たないように＆連絡が取れないようにする一種の囲い込みなんですね。



信用して売却を依頼したのに、不動産業界が連休に入るタイミングで登録する

売れずに価格変更したのに、目立たないタイミングに登録する

売主様、かわいそ過ぎる･････

私がお客様に売却を依頼されたり・価格変更する事になったら

・他社も8･9の土日に案内出来るように先週の金曜にレインズ登録する

・もしくは不動産会社が一斉に動き出すお盆明けに登録して、目立つ様にする

この2択で売主様と相談して決めますね。

自社で売るのも大事ですが、売主様の最大の利益のために、より良い条件で売るのが売却をお預かりしている不動産会社の責任です。

まだまだ不動産業界は利己的な感覚しかない会社が多いのが、この動きでも分かります。