2026年07月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日はもう1つブログ更新。


新築一戸建ての価格変更が目立つ日。こういうのを見ると、業者買取りについて考えますね。

最近はこういった建売や建築条件付き土地ではなく、建築条件無しで土地のまま再販売するケースが増えてきています。

古家付きを買い取って、解体・更地にして（時には側溝整備とかして）、見た目キレイにして再販売しています。

売却をお預かりするとレインズに登録して全ての不動産会社にも情報発信しますが（当たり前）、よく買取業者からも問合せの電話がかかってきます。

「買取で検討させてもらえませんでしょうか」って。

私とすれば売主様に売却を依頼されている立場ですので、基本的には「価格次第になりますよ」って返事しています。

私のスタンスをまずはご説明すると

①状況的に売却が苦戦している

売却に時間がかかっている。どちらかというと価格の問題ではなく、検討するお客様がそもそも少ないというケースですね。

この場合は、事前に売主様にもご説明した上で買取での相談も前向きに乗るようにしています。

価格にはもちろん影響してきます。

②普通に売却活動をしている

この場合は買取相談の問合せがきたら「価格次第です」って返事しています。

仮に3,000万円で売り出していて（査定価格から乖離していない）、2,500万円とか2,700万円とか買取希望額言われても断りますね。気分を害されるだけなので売主様にもお伝えしないかな。

それが3,000万円満額で買い取るなら文句はないですが、2,900万円や（売主様との打合せ状況にもよりますが）2,800万円台とかなら、売主様にお伝えするという形になります。

こんな事ブログで書いていいのか……って思うけど（汗）。

本音を書くと、あまり高い価格での買取りをしてもらうのも好ましくないんです。

ただそれでは信用して売却を依頼いただく売主様の利益に背くことになりますので、許容できそうな範囲でしたら売主様とご相談の上、取引は進めますけどね。

なぜなら【再販売になった時の価格が間違いなく相場より高くなるから】

不動産仲介という立場だと、不動産の流通全体を考えないといけないと考えています。売主様の事も買主様の事も考える必要があるんです。

業者買取ばかりに走る不動産会社（特に大手さんも）が多いですけど、最終的に購入を検討する買主様の事は見えていないんだと思う。

仮に先程の3,000万円の物件。2,800万円で業者が買い取ったとします（この時点でも売主様もいくらか損してる可能性ありますが）。

古家付き土地だとして、解体費用180万円・側溝整備費用が30万円かかったとします。原価が3,010万円ですね。

これに仲介手数料や融資などの経費が数百万円必要となり、最後にその買取業者の利益が乗ってきます。

最近だと3,980万円とかヘタしたら4,280万円とか。
相場より1,000万円は高いやん……という建築条件無し土地が売りに出ています。

これじゃ売主様は良かったとしても、最終的に購入する買主様はたまったもんじゃない。

なので、あまり高い買取価格も好ましくないんです。

とにかく販売する物件が欲しい買取業者と仲介手数料を何回も稼ぎたい仲介不動産会社のエゴを優先してるいるだけで、そういうのって結局はどこかに（お客様）しわ寄せが来ますからね。

ふとネットを見ていると阪急茨木市駅の駅前再開発のニュースが出ていました。

タワーマンションの計画が無くなったとは聞いていましたが、その後の詳しい状況は追っていなかったので参考になりましたね。



記事の内容をまとめると


●ソシオ茨木の再整備として当初計画されていたのは、駅前に45階建てのタワーマンションを建てるという構想だった。しかし、今では24階・約86mの建物が建設されるという計画となっており、当初の半分程度の規模に縮小された。


●この計画の主な建設地と見込まれていたのが、近くにある市営駐車場の敷地だ。ところが、その後の見直しでこの駐車場は事業エリアから外され、事業面積は当初の約2ヘクタールから縮小し、計画は見直しを迫られる。


●ただし、計画が見直された背景には、事業用地縮小の他に、事業の進め方の変更も大きく関わっている。市が主導する再開発から、地権者が主体となる方式へ切り替わったのだ


●決め手となったのは、所有権をめぐる意向だった。市はかつて、ソシオ茨木の土地を市が買い取り、地権者は定期借地の建物として改めて区画を取得する案を提案していた。

しかし、地権者への聞き取りでは、所有権を手放さず持ち続けたいという人が多数を占める結果となった。


●計画は着実に進んでおり、2026年2月16日に阪急茨木市駅西地区の地区計画が都市計画決定された。これにより、高さや用途制限などのルールが正式に定まり、事業は次の段階へ入ることになる。次は2026年度以降に地権者が建替組合を設立する予定で、その後の2027年度以降に解体工事と本体工事へ順次着手する計画である。



現在のソシオ茨木（2棟）が建て替わり、店舗等の商業施設と住戸が入った建物が建つ予定になっています。


不動産会社としては気になるところですが、まだまだ先の事になりますので、今後の地価相場・経済状況・暮らしの変化を含めてどうなるんでしょうね。

「自分たちに合う間取りはどんなの？」

・インスタなどのSNSを開けばオシャレなカッコいい住宅が流れてきます

・住宅展示場に行けば豪華な広い建物が展示されている

それらをつなぎ合わせて実際の建物をイメージしていくしかないかと………

ただその前にもう1つ大事な問題があります。

「建物予算は資金計画に合うのか？」

建物予算は限られているけれど、自分たちの理想の住宅はその中で可能なのか？もうコレがメインテーマになってきます。

という事で弊社でいつもご提案させて頂く建物の資金計画金額を再度まとめておきたいと思います。

＊・延床面積32坪・2階建て・4LDKの建物で書いていきます

●建物本体・附帯工事（給排水・ガスなどの工事も含める）　2,000万円

●オプション予備費用（キッチンやフローリング・外壁など、これから詳細打合せをしていった時のオプションUP分予備費用）　200万円

●外構費用（門柱、ガレージ、アプローチなど）　150万円

●水道メーターや汚水桝工事の予備費用　20万円

総合計は2,400万円ほど

これ位の建物金額を計画しておけば、ある程度インスタなどで見る住宅をご提案出来るかと思います。

あとは建物諸経費がプラスされてきます。

・建物表示保存登記　30万円

・（建物分）銀行ローン諸費用　50万円（2,000万円位の借入金額として）

・請負契約書印紙代　1万円

・火災保険料　20万円　＊概算

・つなぎ組む場合はつなぎローン諸費用　15万円

建物諸費用は115万円になっています。

大体ですが建物費用（諸費用込み）で2,500万円前後。

コレが弊社で建物をご提案させていただく時の目安。

ハウスメーカーで相談すると4,000万円超えてきちゃうでしょうし、ローコスト系の中堅メーカーや工務店でも3,000万円位はしてくるんじゃないでしょうか。

この予算の中であなたに合った、または希望の住宅が可能なのか？

これらを打合せしていきます。

ちょっと今日は短めのブログ。



アメブロの方でも告知しましたが、ホームページにて【おすすめ出来る物件】のバナーを作りました。


クリックしていただくと、おすすめ出来る条件（詳しくはホームページやアメブロをご参照ください）にあった物件をまとめたページを見る事ができます。



でね、おすすめ出来そうな物件をチェックしていってるんですけれど、今のところ30物件ほど。全体で310物件ほどを掲載していますので、おすすめ出来そうな物件の割合は10％（汗）


以前から2割くらいかなぁ～って思っていましたが、それよりも少なかったです･････

基準を緩めればもうちょっと増えるかもしれませんが、追々ホームページ運営していく上で考えていきます。



1割かぁ


毎日物件のチェックをしていての体感ですが、「なんじゃこりゃ」っていう価格設定（相場より1,000万円近く、またはそれ以上）がなされている物件は1割。

1,000万円まではいかないけれど数百万円は高いなぁ、数段階の価格変更待ちだなっていう物件が5割以上っていう感じです。



不動産ってお客様によって要望が変わるので、1つの物件の良し悪しは単純に決められないのですが、唯一決まっているのは【相場帯】。


あとはお客様の要望によって、「相場より高いからまだ買わない」「相場より少し高めだけれど、検討しておいた方がいい」の差が出てくるんだと思います。



エリアがどんだけ良くても相場よりかなり高ければ、おすすめは出来ないんですね。

そういう物件は売れずに価格変更を繰り返して、おすすめに入ってくるかどうかになりますね。



私としては「まだ少し高めかと思いますが、物件の検討はそろそろしておいた方がいいですよ」っていう微妙なニュアンスの物件もホームページで案内していきたいと考えています。

建てたら価値が落ちない（見た人が気に入る・ハウスメーカーみたいに高くない・デザイン性がある）住宅を提案していきたい。築年数だけで計算できないような住宅。

土地に関してはその時代で相場が形成されて、社会や経済状況で変化しますが、建物はそれらにあまり影響されずに建てられると思います。

資産価値が残る土地は？と言われれば、駅近・雰囲気がよくて商業施設がそろっている住宅地・人気の学校区とかになりますが、これから将来どう変化するのか？読めない部分もある。

駅近くの土地の価値が落ちるというのは考えにくいが、これから働き方が変化し、自動運転で移動のストレスが減り、もしかしたら家でどれだけ充実できるかという様な個人としての満足度に需要が高まって郊外の広い土地が好まれるかもしれません。

でも建物というのは基本的な生活間取りは長い間大きく変化していないので、普遍的な建物の提案は出来るんじゃないかと感じています。

別に5,000万円とか1億とかの住宅じゃなくて、2,000万円台でそれを追求していくという話。

普遍的な建物にどうデザインを付けていくかですね。

特に中古一戸建ては、ご案内していても築年数に関わらず、誰が見ても「良い雰囲気ですね」って物件がありますからね。



別に売却前提の話ではなく･････不動産仲介会社って物件（住まい）を扱うんだけど、加工したり提案する部分が少なくて、本当の意味で「仲介」しかしていない会社が多いじゃないですか。

弊社は引渡し後の生活も含めてご提案していきたいと考えています。

毎日新着や価格変更の物件が出てきて、弊社でも日々ホームページ更新しています。

それぞれの物件詳細ページのコメント欄に私の考察も書いていて、それを参考に・楽しみにホームページをチェックして頂いてるお客様も有難いことにいらっしゃいます。

でね、まぁ物件のコメント（考察）も結構ストレートに書いていまして、最近は特に相場よりかなり高過ぎる物件も多いんですね……

お客様が希望されているエリアの物件やご要望に近い物件が出てきたとしても、すべてがオススメできる訳ではないんです。

そういう状態で毎日チェックしているとゴチャゴチャになってしまい、物件が絞れないというか、漠然と見てしまう状態になってるんじゃないかなぁと感じています。

てことで【オススメ出来る物件】というバナーをホームページ内に作って、そこには「主観ではありますが、本当にオススメ出来る物件だけ」を見てもらえる様にしていこうかなって考えています。

お客様の要望って個人差があるので、物件に対しての感覚は違うんですね。

なのに物件ごとにオススメ・まだオススメじゃないって仕分けするのはあまりよくないかなぁって考えもありました。

ですので、【オススメ出来る物件】に入れる基準はこの3つにします。

①価格設定が相場帯に入っている物件

②相場帯より少し高めだけれど、エリア（駅近など）が良い・物件に特徴がある・需要が高めのエリアという理由で、検討していてもいいと考える物件

③土地として考えると高めだけれど、建物の状態が悪くなく中古一戸建てとして検討できるなら、イッキに検討アリになる物件

総じて価格面で相場帯に入っている、または価値があると判断した物件になりますね。②のニュアンスは、条件考えると買っていても納得感はあるって感じになります。

あとは個別の物件状況は個別のご相談にて対応出来ればと思っております。

じゃあ【オススメ出来る物件】バナーに入っていない物件は見てもしゃーないやん・・・ってなる可能性もありますが（汗）

そこはコレから価格変更になっていくかもしれませんし、それでも気になる物件でしたら個別にご相談いただいて私の判断をお伝えしていきます。

早速オススメ出来る物件をセグメントして、バナーを作成し、ホームページTOPの分かりやすい場所に貼ってみます。

出来上がりましたらこのブログでも発信しますので、楽しみにお待ちください。

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売却についてのブログが多いのもあって、雑談の中でお客様から質問されました。

「相場よりかなり高く売り出して、結果売れずに価格を下げていっても、最終的には相場より高く売れるのではないのですか？」

4,000万円が相場のマンションだとして、4,980万円で最初は売り出したとします。売れずに4,780万円→4,580万円と価格を下げていき、最終的には4,380万円とかで売れるのではないか？という意味合いですね。

結論としては【もちろんあり得ます】

ただ確率の話になってしまうのですが、最初に反響が薄くなってしまう4,980万円で売るのがまずは勿体ないし、価格変更して4,580万円でも実際は高いんですね。

それで売れればラッキーですが、無ければ4,480万円→4,380万円と再度価格を下げていかないといけない・・・

そこで売れる確証があればいいけれど、それまでの売れてない期間もあって気持ち的に耐えられるかどうか（汗）、あとそこからの価格交渉が入る確率も長く売り出しているが為に高くなるでしょう。

それなら最初から4,380万円で売り出して、反響をより多く出して、値引き交渉の確率を減らした方がいいのではないですかという話になります。

お客様の気持ちにもよりますが（それでも4,980万円の売出し価格はススメませんが……）、ココについてはしっかりと話し合い＆打合せをしてお互いに共有しておくべき部分です。

大切な不動産を例え話にして恐縮ですが、マイカーを中古市場に売り出すとします。

相場は400万円くらい。人気のタイプでもあるので、過去には420万円〜430万円台でも売れたという事例がある。

そこに「もしかして」を期待して498万円で売り出しますか？

売れなくて価格を478万円・458万円と下げていき、最終的に438万円で売れる確率は上がるでしょうか……

それなら最初から438万円で売り出した方が期待感は格段に上がるし、実際に競合する他の車の状況によっては売れる可能性と高くなります。

不動産って頻繁に経験する事でもないので、判断が難しくなるのも分かります。

不動産会社（営業マン）は売却を依頼して欲しいという一心だけで、耳に良い事ばかり言ってきますからね（汗）

相場を把握して、期待値込みの相場もキチンと教えてくれて、絶妙なギリギリの売出し価格を提案してくれるのが良い不動産会社。

大手も含めて、正直に提案してくれる不動産会社が本当に減ってきています。


相場よりかなり高く売り出して、売れる可能性を確かめてみるのも否定はできませんが、それによって【絶妙な価格で売り出した時の盛り上がりを無くしてしまうリスク】も認識いただいて、売却をスタートしていきましょう。

最後に同じ事をチャットGPTにも質問してみました。参考にご覧ください。

質問：

相場が4000万円のマンションの売出し価格。4380万円と4980万円のどちらが高く売れますか？

チャットGPT：

1.結論からいうと、相場が4,000万円なら、4380万円の方が高く売れる可能性が高いです。理由は次の通りです。

・4,980万円は相場より約25%高いため、「高すぎる」と判断され、内覧数が大きく減る可能性があります。

一方、4,380万円は相場より約9.5%高いので、値引き交渉を前提とした売出価格としては現実的な範囲です。不動産売却では、成約価格を見越して売出価格を3～10%程度高めに設定することはよくある戦略です。

4,980万円で売り出すと、
・「そもそも検討対象にならない」
・売れ残り感が出る
・最終的に何度も値下げして、かえって安く見られるというリスクがあります。

私なら4,380万円でスタートします。

もし、そのマンションが人気エリア（都心・駅近・築浅）他に競合物件が少ないリフォーム済みといった強みがあるなら、4,480万円程度から試す余地はありますが、4,980万円は相場4,000万円の物件としてはかなり強気です。

分譲マンションにおいて、管理会社より「管理契約を終わりにしたい」とマンション管理を打ち切られるという記事が出ていました。

総戸数が20戸〜40戸クラスの大きくはない小規模マンションで、管理会社から管理契約を断られるケースが増えてきている様です。

人件費などが上がって経費は増えるけれど、管理費はそれほど見込めなく……儲けが少な過ぎるという判断を管理会社がしているみたいです。

昔から思っていたんですが、茨木市なら茨木市内で、管理会社の1つの事務所があって、そこで市内の契約している分譲マンションを一括で管理するっていうのは不具合も多いのかな……？

ネット連絡や遠隔操作など離れていても可能な事が増えているし、市内の1つの事務所から巡回する管理というのでもいけそうな気もする。

話を戻すと、自主管理をするって訳にはいかないので、小規模マンションとしては管理費用の値上げというのは避けられないかと思う。


でも、管理費用（修繕積立金もだけれど）が高いマンションは、査定でも価格がその分調整されるというのが不動産査定でよくありますが、「管理費は高いけれど価格はその分抑えられている」「管理費は（相対的に）安いけれど価格は（相対的に）高くなっている」のどっちが？というのは何とも言えないかな（汗）

これからはより際立っていく時代になっていきますね。

しかし時代の流れというのはスゴイなぁ（汗）。管理会社が管理を断るというのはちょっと前でもイメージしにくい………

AIが発達してロボットなんかも普及したら、費用も含めた管理業務というのも見直されてくるかと思いますが……

土地相場の判断は（特に相場が上がり気味の現在は）難しいだろうなって思います。

私は物件情報を毎日ずっとチェックしてきているし、あとは

・その物件の出所はどんな会社か？

・どの会社が仲介した物件か？

・どんな会社が売主になっているか？

など、地域のミクロな不動産業界事情も知った上で判断できますが、一般のお客様にはとってコレは無理だと思う……

信頼できる不動産営業マンに出会えていない中でご自身で判断していくならば、知っておくポイントは2つ。

①土地は面積が広いほど坪単価は下がる

不動産って価格で判断は出来ないんです。坪単価で判断しないといけない。

そして土地面積が広いと坪単価は基本的に下がっていくという法則を理解しておいて下さい。

たとえば隣り合う土地があって条件は全く同じ。

1つは土地面積60坪。もう片方は30坪だったとします。

一般的な土地相場って需要が一番多い30坪前後の土地面積の時を言う事が多くて、30坪の土地の方が相場坪単価が100万円だとします（3,000万円）。

そうすると60坪の方は坪単価は80万円前後になるのが一般的（4,800万円）。

土地面積が40坪なら間になって坪単価90万円前後って具合です。

まずこの法則を覚えておいてください。

②その町、または周辺の成約相場を地道にチェックする

成約価格をネットだけで知るのは出来ませんが、価格変更は地道にチェックしていれば分かってきます。

そしてネットから掲載が消えた（売れたであろう）最後の価格を調査するしかないでしょう。

面倒くさいけどね・・・

そうすると●●町は坪単価が100万円なのに、●●町が坪単価120万円で売り出されている。

土地面積が60坪なのに、30坪の面積と同じ坪単価100万円で売り出されている

みたいな感じで相互関係が分かってくるようになります。

これが非常に大事。私も日々物件判断していますが、こういう部分でコメントしている事が非常に多いです。

「●●町で坪単価100万円やのに、この物件が坪単価130万円つけているのはオカシイやん」

「なんとなく坪単価120万円位の売り出しが周辺含めて多いから、この物件もそれ位で売り出しちゃえ」

みたいな査定価格や売り出し価格を決める時の【思惑】みたいなものが見えてくるんですね。

これが基本的な物件判断。あとは法律的なチェックや物件独自の状況、そして地域的な地元民の感覚なども影響させていく感じですね。

マイナス面ばかり書いているけれど、逆にプラスにアピールされる時もあります。

色々と書いていましたが、お客様がこれらをする事は良いことなんですが、やっぱ面倒くさいですよね。好きじゃなきゃ出来ないかも……

我々不動産会社が正直に仲介するという意味を理解して、お客様に対応していれば済む話です。

とある不動産会社のCMが流れていて

「売却をお考えの方は、①高く売りたい②早く売りたいを希望しています」

「それを実現するのが●●(会社名)の不動産買取り！」

って言ってました。

普通は？ってなりますよね、②の早く売るは実現するけれど、①の高く売るは無理でしょ……って

そうしたら「●●は高額買取りを実現します！」

その理由は直接買取りなら仲介手数料はかからない。さらに専門の・こだわりのリフォームを施すので高く売る営業力がある！みたいな事を言っていました。

まぁ厳密に言うと、高く買い取るんじゃなくて、あくまで相場近くまで頑張ります！って事なんですけどね……エリアや需要などの状況にもよるという条件付きで。

不動産買取りってそんなにうまい話はありませんが、これはアピールだから悪いことではありません。

ただもっと突っ込んで考えると、もし高く買い取ったら、(何をどうしようと)高く売るしかないんです(汗)

裏返せば【よく買い取っている会社・高額査定を謳っている会社の販売物件は相場より結構高い】という事。

世の中には表と裏は必ずありますが、その典型ともいえますね。

CMしていた会社もリフォーム済み物件をたまに販売していますが、最初の売り出し価格は説明が付かない位に高くて、何回も価格変更を繰り返し、相場付近でようやく売れていますからね。

それなら買取りせずに、最初から一般のお客様が購入していた方が、元々の売主様も含めて双方がWin-Winやったのに……といつも思います。