2026年05月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

土地が先か？ 建物（住宅会社）が先か？

土地を見つけるのが先か？ハウスメーカー（住宅会社）を見つけるのが先か？という意味です。

たまにこの話をする業界人もいてますが、住宅業界・不動産業界も経験している私とすると「同時進行でしょ」

厳密に書くと、まずは予算があり、土地と建物価格の割り振りを知るのが一番最初。

建てたい住宅会社が決まっていれば、おのずと引き算で購入出来る土地価格が決まってきます。

しかし建てる住宅会社が決まっているという人は少数派だと思うんです。

「予算の中で土地建物のバランスを考えながら、予算内で納得できそうな住宅会社を決める」というのが一般的でしょう。

という事で、土地情報をチェックしながら住宅展示場やネットで住宅会社や建物価格の事を把握していく流れになってきます。

で住宅業界経験者として、ハウスメーカーに土地を探してもらうというのは得策ではないかな……

まず先に住宅会社を決めてしまうと、そりゃ建物の方に予算が欲しいから・・・土地予算を取られ、選べる土地が極端に減ってしまいますよ（汗）

あとハウスメーカーの営業マンって毎日土地情報をチェック出来ないし、お客様が検討しているエリアの事は知らないですから（汗）

結局は我々の様な不動産会社に土地情報を貰う流れになり、さらにその住宅会社が建てられる予算や条件の土地しか提案してこなくなりがち。

という事でよっぽど「この会社で家を建てたい」ってなっていない限りは住宅会社を先に決めるのはあまり現実的ではなく、どちらかというと土地の選択肢を減らしてしまう行動になってくるんじゃないかなぁ。

ベストは、色々な住宅会社の話を聞いて、それぞれの建物予算枠を把握しておく事になると思います。

ここで1つハードルがあって、住宅会社の営業が面倒だという事………

集客が落ちてきて受注が減っている住宅業界ですから、1回見学や相談したなら営業行為がそりゃあるでしょう（汗）。

住宅会社を決めずに、コレを乗り越えなきゃならない。

なので●ーモ・カ●ンターみたいな相談窓口が成り立ったりするんでしょうけど、私個人的には「スーモに広告掲載をより多くしている住宅会社を優先的にススメてくるだろうし、私の性として住宅会社を提案しておいて打合せ内容は知りません」みたいなスタイルは責任も伴わず、住宅会社ぐるみでの囲い込みと変わりない感じがするんですよね。

という事で、土地を買って好きな家を建てたいという人は乗り越えるハードルがいくつかあって大変だと思うんです。

ただ数十年もこれから暮らしていく空間。頑張っていきましょう。


ちなみに弊社では、

【土地に予算を出来るだけ割り当てる事】

【仕様・性能をある程度は担保できた建物を建てる事】

を実現できる様にご提案しています。


今のご時世、土地相場も上がっており、なかなか気に入った土地を見つける事が難しくなっていると思います。


イメージとしては、総額予算6,000万円だとすると、土地予算3,500万円～4,000万円・建物予算2,000万円～2,500万円という感じ。


一緒に頑張っていきましょう。

定期的な作業として【現在売りに出ている物件を、フィルターをかけてチェックする】というのがあります。



「土地を購入して新築を建てたい」「予算は6,000万円」という条件のお客様が多ければ、「土地価格2,500万円～4,000万円」の土地情報をイッキに見直す。


もしかして中古＋リノベーションという選択肢もあるので、「3,000万円～5,000万円までの中古一戸建て」も見直す。



こうやってエリア関係なくそのフィルターにかかった物件を全てチェックし直すのですが、この作業の良いところは【その中での物件順位が自分の中でハッキリする事】。


具体的には「この物件が一番いいなぁ」「最初に見た時は高いかと感じたけれど、結構いい線ついてるなぁ」って感じで、物件の順位を付けていく事ができます。


これが結構当たっているんです。



真面目に毎日物件チェックしている営業マンなら、コレは売れる！次はコレが売れそうていうのは感覚的にも分かるし、説明する事も可能なはず。



この作業を可能にするには色んな要素がありますが

①各エリアの相場を知る

②各エリアの需要の有無を知っている

③多くのお客様の要望を聞いている

大きくはこの3つが必要になってきます。

お客様と「どこも高いですね」っていう話になる事があります。

ただ厳密に言うと「高い」の感覚が違う時が多いんですね。



その違いとは

・純粋に予算や資金計画と比べて高い

・相場より高い

この2点になってきますが、コレを分けて物件を探さないといけません。



例えは悪くなりますが、メルカリで価値のありそうな物が148万円で売られている。

純粋に価格だけ見ると「高いなぁ」と思いますが、その物の相場が100万円位だと知っていると「純粋ではなく、価格設定が高い」となってきます。



今売り出されている物件はこのパターンが多いんですね･･･

なので【相場】というのを把握する事が現在の物件探しでは特に重要になってきます。



こういった価格設定を売主様が希望して販売しているならまだ理解できるのですが（自己責任として）、大手も含め不動産会社の方が提案しているのが実情（汗）



売却を依頼して欲しいから査定や売り出し価格を高めに言ってしまうというケースは昔からありましたが、ここ数年はその価格に歯止めがきかなくなっていて、もうプロとしての査定では無くなっていますね。


ホームページブログなので直球で書きますが、特に大手の不動産会社が仕事に対してプライドが無くなっていってる感じがしています。



もう1度最初の話に戻すと

①相場より高いかどうかをチェックする

②その上で、予算や資金計画と比べて高いかどうか判断する

この順序を行っていく必要があり、それを手助けするのが私の仕事の1つ。

一緒に行っていきましょう。

映画【正直不動産】が公開されているんですね。

ドラマになった時は話題になっていたけれど、不動産業界にいてる身としては「もっと話題になって、世間的にもっと問題提議された方がいい」


ドラマや映画では、インパクトも大事なのでテーマとしては弱かったが（現実はもっとあくどい･････）、問題として取り上げられるのはいい事だと思います。






新着物件をみていても「なんだ？この売り出し価格は･･･」という物件が多いんです（汗）


どうみても相場より3,000万円～4,000万円は高いよねっていう物件も売りに出てきています。



いくら物件は良くても（立地・建物など）、度を超えて高過ぎる物件なんかお客様にご紹介できませんからね。



前からブログでも書いてきた【売主様に売却を依頼してもらうための、価格提案】でしょう。


相場が5,000万円前後だとして、「6,480万円で売りに出したら売れるかもしれません」って営業マンに言われると期待してしまう気持ちも分かります･･･


特にインフレになっている世の中、相場（株価も）が上がってきている世の中、そして売り出し物件が少ない世の中、こんな事を説明されると「もしかして」と売主様が思ってしまうのも無理もない。


でも結局は時間だけ経過して、何回か価格を下げていき、そして最後には大きな価格交渉を受け入れて売ってしまうというパターンが本当に多いんですね。



厳しい事を書くと、そんな不動産会社に売却を依頼してしまったという売主様の責任もあります。


大手の不動産会社も同じことをやってますので、社名だけで判断してしまったという責任も出てきます。


ここ1・2年ほど、こういった事例が増えているので、本当に気を付けていただきたいと切に願っています。



今の状況が続くなら、査定も販売もＡＩがやった方がいいでしょうね。


そうなってくると不動産仲介会社の役目も変わってくると最近考えています。「仲介」という役目はもう意味をなさなくなってくるんじゃないだろうか？



漠然とした言葉になってしまいますが【不動産（住宅）を通じて、お客様・地域との関係をつなぐ役目】。

こんな事を考えながら、業務に取り組んでいます。

不動産業って一括りにできず色んな仕事に分かれています。



不動産売買というくくりで見ても、弊社が行っているのは「仲介業」。

売主様が売却した物件を買主様が購入する。その間に入って、物件を調査したり・お客様に説明したり・価格交渉もしたりと、まさしく仲介をする仕事。売主様側に立ったり、買主様側だったり、時には両方の仲介に入る事もあります。



でも仲介だけをしている不動産会社って非常に少なく（弊社は仲介業のみ）、多くの不動産会社は物件を買って再販売する、いわゆる買取り業者をしている事が多いんです。


中古物件を買ったなら、リフォームして再販売をする。土地を買ったなら、古家を解体して新築一戸建てとして販売する。または建築条件付きで販売する。

＊ここ数年は価格が上がってきて、建物を建てると価格が高くなり過ぎるという理由で建築条件無しで土地のまま販売する会社も増えています。


こういう業務をする不動産会社ですね。



不動産業界の事なんか普段の生活では意識しないので「そうなんや」で終わってしまう話ですが、よくよく考えていただくと【いざ物件を買おうとした時には、買取りする不動産会社って皆さんの競合相手になるんです】。


この意味合いをよく理解してもらって、物件の判断をしてもらった方がいいと思います。



昨日に新規で土地が売りに出ていまして、「安いな、この土地。すぐに売れそうやな。早めに会員様に新着情報を発信しよう。でも不動産会社がすぐに買ってしまいそうやけど」って思ったんです。



今日その物件を確認してみると

すでに申込みが4件入っていました･･･

昨日新着情報を見た不動産会社4社が速攻で申込書を送ったんだと思います。



こういうのを見ると「一般のお客様が購入していたら、古家を解体して新築3階建てで4,000万円位で建てられていたのになぁ」と同時に、「また4,800万円とか5,000万円近くで売りに出てくるんだろうな」とも考えます。



不動産業って一括りで考えると見えてこないのですが、詳しく業界をチェックすると【どこに向いて仕事をしている会社なのか？】というのが見えてくる事もあります。


実は競合相手に物件相談をしているってケースも多々ありますので、要注意です。

今日の午前中は先日工事は始まったマンションの間取り変更リフォーム現場へ。


思ってたより業者さんが入っててビックリ･･･


まだまだ解体作業も途中という感じでしたが、間取り変更部分の壁建てもなされていて、さぁこれからという雰囲気でした。









しばらくは大工工事などでイメージはしにくい状況が続きますが、6月中旬くらいにはある程度見えてくる感じかな。ちょいちょい寄らせていただきます。

今日のアメブロの方で【売り出し価格と成約価格の差が広がっている】という記事を書きました。

東京都心では、その差が7,000万円くらいに広がっているという内容。

→アメブロ記事　売り出し価格と成約価格の差が広がっている


具体的には、2億円で売り出したマンションの実際の成約価格は1億3,000万円くらいになっているという事。


茨木市でも数年前から同じような状況になっています（東京都心なので金額のスケールは違いますが･･･）



これは不動産が売れないということじゃなくて、不動産会社の査定（または売り出し価格の提案）が間違っているというのが現場での肌感です。



このブログで何度も書いてきた【売却を依頼されたいから、査定をする競合他社に負けない様に、相場より高額な売り出し価格を提案する】のが原因でしょう。



ホームページ内のブログですので、じゃあ実際にどうなのか？を今週に成約確認できた物件で具体的に検証してますね。


今週は全部で9物件の成約確認をしていまして、それぞれの売り出し価格と成約価格の金額差です（カッコ内は当初の売り出し価格からの値引き率）

・1,050万円(30.8%)

・480万円（13.8%)

・1,300万円（11%)

・600万円(13.3%)

・380万円(10.0%)

・1,000万円(10.5%)

・1,280万円(13.7%)

・100万円(1.5%)

・200万円(5.2%)



相場帯の価格で売り出していれば、普通は値引きしたとしても3%まで、突っ込んでも5%までと言われる価格交渉の世界で、異常でしょ･････


まともなのは最後の2物件のパーセンテージ位で、あとは軒並み10%以上下がっています。最初の物件なんかは30%以上下がっていますから、そもそも売り出し価格は何だったの？という事例（業者買取りになってるかも）。


最初の売り出し価格がおかしいという物件が多いと言っている根拠はこの数字になります。



東京都心では価格がもっと大きいので、その金額差も広がっているというだけで、現象としては似たような事だと思います。

今日は午後に解体範囲の現地確認。

家を建てることを見越して、解体業者にどこまで・どういう状態まで解体してもらうか、の確認になります。

確認してからは解体範囲図を手書きで作成して、先方にメール。

ハウスメーカー時代はこういった作業も普通だったので、経験していて良かったなぁと感じます。

不動産会社の仕事の範疇を超えている(危険や)と言われればそういう面もありますが、そこはお客様の事を最優先で出来る範囲で対応していくつもりです。

しかし、今日は暑い(汗)

車に乗った時の車内温度計が37度……夏やん。

しばらく走っていると段々下がってきましたが、それでも30度でピタッと止まりました。

夏の案内や立会いってこんな感じやったなぁと久しぶりに思い出しました。

売却査定は数社にしましょうっていう提案をよく聞きます。

もちろんコレは正解。

………ただ複数の不動産会社に査定を依頼しても、いまほとんどの不動産会社の査定がおかしいでしょ(汗)

どこもかしこも売却依頼が欲しくて、他社に負けない様に、提案する価格がメチャクチャになっているから、判断が難しい状況になっています。



弊社も売却の依頼は欲しいですけど、お客様にウソついてまで、高い売り出し価格を提案できない。

また「とりあえず売り出して、あとから徐々に下がていけばいいや」っていう誰でも出来る仕事はやってはいけないし、結局はそれもウソ言ってるのと同じ。

複数社に査定依頼しても、一括売却査定しても、あまり意味がないものになっていってます。

毎日物件チェックしていて、「売り出し価格が絶妙やな」って思える物件は10件に1件くらいちゃうかな。

(不動産業界が休みのGWだから書けるけど)大手の不動産会社が売り出した物件はほぼ、異常に高過ぎてその価格帯では売れていない状況。



不動産業界がこのレベルでは、査定も売却活動もAIがやった方が的確だし、公平な活動が出来る時代が迫っています。


まともな会社というか、お客様の事を考えている不動産会社ほど、AIがやった方がいいと考えているんじゃないかな。自分達の仕事がなくなりそうな危惧もありますが、それでも「信用できる人の意見やアドバイスも聞きたい」という需要にどうやって取り組めるかを目指している。



ホームページとかで【AIがお答えします】っていう表面的な話ではなくて、不動産システム自体をAIがやるって話です。



お客様（売主様・買主様）にとったら良い事ですので、心配はご無用です。不動産業界内部を憂いて書いてみました。

昨日に引き続き、建物価格について。



新築一戸建て（建売じゃなくて）が欲しいという方の予算帯としては、5,000万円台～6,000万円位が多いかと思います。土地・建物の内訳をどう考えるかですね。


以前に建築家の建物をプロデュースしている人が「土地・建物は半々くらいが理想です」って言っていたのを覚えていますが、コレは「建物価格が合わなくなるので、出来るだけ建物予算が欲しい」というのが本音でしょう。



現実は土地の方に予算が引っ張られるし、そちらの方が土地が探しやすくなる。



という事で、納得度を満たした上での建物予算をどこまで追求できるか？を考えています。


結論から書くと、建物の予算は2,000万円。



具体的に書くと、断熱に関しては等級５・６。耐震に関しては、長期優良住宅取得は別にしても耐震等級３。コレをまず建物の基本にする。


キッチンや浴室・洗面などの設備に関しては、あまりオプション品には手は出さない。まぁ強いて言えばキッチン位は食洗機・換気扇（掃除で）・水栓などでコダワリも出てきそうなので、設備全般のオプション予備費として50万円くらいを計上しておく。

その他のドアなどの建具・フローリング・照明計画で50万円ほどを見込んでおく。

オプション関係で合計100万円を計上しておくという感じ。



延床30坪前後の2階建てで、税込み1,800万円～1900万円。オプション関係で100万円。計2,000万円までという感じです。



その他には、古家付きなら解体費用もかかってくるし、外構工事も必要になってきます（道路と高低差がある土地だと余分に費用が必要になる）。



建物予算として2,000万円までで抑えるというのをハッキリとさせて、その範囲でご説明・ご提案するというコンセプトは分かりやすいし、お客様も安心できるんじゃないかな。



あとは、間取りのご提案＆打合せの納得度。デザイン性を高めていけば、将来の資産や暮らしに対して、かなりコストパフォーマンスが出せるんじゃないかと考えています。



企画住宅ではなく、1邸1邸変わってきますので、ぜひご相談くださいね。