「2026年04月」の記事一覧（6件）
カテゴリ：不動産の事（営業・接客など） / 投稿日付：2026/04/28 11:00
同業者である不動産営業マンとの先日の会話。
営業マン：売り出されている物件はどれも高いですね。
私：そうですね。もう値付け（価格設定）がメチャクチャでしょ。
営業マン：中古マンションなんか、リフォームしたらすぐに5,000万円・6,000万円するから、お客さんの予算に合わないんです
ココでちょっと話をするのをやめちゃいました。
自分の事を言うのもおこがましいのですが……たぶん物件判断の方向性が違うなと感じたから。
今売りに出ている物件の多くが高いのは間違いないのですが、私としては（物件ではなく）不動産会社の価格設定（査定や売出し価格の提案）が高いだけと考えています。
ただ営業マンは売り出し価格だけを見て、高いなぁと判断している感じ。
それだとお客様の物件探しと一緒やん（汗）
お客様は物件を探す時に、ただ紹介されるだけじゃなく、その物件が相場帯より高いのか？ドンピシャなのか？また自分の要望に合っているのか？等、プロとしての意見も聞きたいはず。
多く物件は、結局は売れずに数段階価格を下げていって、相場帯に入ってからやっと売れているのが実情なんです。
なんか物件を分析することなく
【ただ紹介している】
【要望と予算が合ってるから紹介している】
そんな営業マンも多いんだろうなぁと考えさせられました。
物件を紹介する時には、意見とその根拠、これがセットでないとダメだと思います。
カテゴリ：不動産の事（営業・接客など） / 投稿日付：2026/04/18 09:17
売却を依頼されると、当たり前ですがレインズに登録してオープンにします。
そうすると買取り業者からも電話かかってくるんです。
「買取りを検討してますが、価格って下がりますか？」みたいな内容……
「売主様とそういう話になってませんので、無理だと思います」って感じで（一応今後の取引もあるかもしれませんので丁寧に）お断りしています。
私の考えとしたら、買取りになるケースは2つ。
①売主様がそれを望んでいる場合
②土地が広過ぎるなど、一般の方に対しては中々売れない等の売れにくい条件があり、売主様が納得している場合
いずれにしても売主様が納得または希望されている場合に限ります。
簡単に「なにか買取り出来る物件ありますか？」って聞かれると違和感があるんです。売主様にとったら大事な資産なわけで、その辺りの【気持ち】というのも理解した上で聞いてこないとアカンって思うんです。
でね、売主様だけでなく買主様（物件を探している方）にも影響があるんですよ。
仮に相場が3,500万円のマンションを3,680万円で売りに出している。
一般の買主様が3,680万円で購入してフル・リフォームしたら、大体4,300万円前後では完成するのですが
仮にどうしても販売物件が欲しい買取り業者が、多少価格交渉が出来たとして、無理して3,300万円で買い取れるとします。
ココでまず私的には違和感があります。
「それなら一般の買主様が3,400万円で購入した方が、売主様・買主様の両方がWin-Winでしょ」って。
まぁタイミングもあるのでココは目を瞑ったとして、3,300万円で買い取った業者は同じ様なリフォームをして3,900万円、そこから利益や価格交渉などの予備費用も乗せて4,980万円とかで売り出すわけ。
こうなると完全に買主様が最終的に被害（こう言ってもいいと思う）を被る……
結局は売主様もしくは買主様のどちらかにしわ寄せが来ているんですね（汗）
理想の仕事は、売主様は3,680万円で売れて、買主様もリフォーム工事含め4,300万円で仕上がる事。
それなのに今売り出されている多くの物件は、売主様は3,300万円で買い取られて、買主様は4,980万円で検討しないといけない。
一般の方向けにサービスを提供する仕事なのに、両方に負担をかけている物件が非常に多いのはおかしいですよね。
結局は情報を操作している仲介不動産会社と買い取る業者だけが、内輪で得をしようとしてる、不動産業界の闇。
どこに向いて仕事をするのか？
お客様を向く社風を作っていくべきだと思います。
カテゴリ：住宅・建築(リフォーム・新築の事） / 投稿日付：2026/04/16 18:55
ここ数日ネットニュースでも出てきている、ユニットバスなどの住宅設備や各部材の受注停止や納期未定という問題。
イラク戦争によるホルムズ海峡封鎖に伴う石油の輸入が減少している影響です。
当社のお客様では新築一戸建てに関しては少し先ですのでまだ様子見の状況ですが、リフォームは納品が早いので、念のため急いで打合せ確認をして、とりあえず発注作業をしてもらいました。
工期（納品）がどうなるのかは不安な部分はありますが、現場としては出来ることをやっておくしかないので休み返上で作業したところです。
それで住宅設備・資材もまた値上げですね………
コロナ禍の時もウッドショックとかでかなり住宅価格が上がりました。
細かい内訳は分かりませんが、ウッドショックが落ち着いても住宅価格は下がっていないので、今回石油問題が落ち着いてくれても（インフレ関係なく）価格が戻ってくれるのかは疑問ではあります（汗）。
少し話はそれますが、先日他社のリフォーム費用を見る機会があったんです。
キッチンなどの設備にどんなグレードを使うのかは分からないのですが、当社でご提案するなら「800万円位かなぁ」って内容なのに、その会社がお客様に出していたリフォーム工事費用は1,200万円・・・
どんだけ利益取ってんねん！ってちょっと引きました（汗）
そういや前に神戸だったかな、テレビでリノベーションしている物件を紹介している番組があって、不動産会社の営業マンが案内してたんです。
リノベーションの内容を紹介していて、最後にリノベーションにかかった費用は？みたいな話になってました。
私としたら「この工事なら1,000万円いくかな〜」位のイメージだったのですが、その営業マンから出た金額は「2,000万円で出来るんです」。
高いわっ！！
あまり他社のリフォーム見積りを見る機会はないのですが、そんな見積り出してんのかな？
今回の戦争の影響で、住宅設備・資材価格がもし平均2割上がったとしたら、先程の1,200万円で出していた不動産会社の見積りが1,500万円になる訳でしょ……
お客様出しで300万円のキッチン入れてますとか、500万円の浴室にしてますとかなら分かりますが、普通に間取り変更したリフォームが1,000万円を大きく超えてくるとなれば、ちょっと勿体ないと感じますね。
まぁ欲が深いだけで大した提案もなさそうな会社って事は間違いありませんので、住宅会社選びはより慎重にしていく必要がありますね。
資金計画で何百万円も変わってきますので、よーく調べてくださいね。
カテゴリ：不動産の事（営業・接客など） / 投稿日付：2026/04/14 19:03
不動産会社（営業担当）の質の問題が結構出てきている気がします。
お客様から「●●の不動産会社でこんな対応をされた」という話をよく聞きます。最近は大手の不動産会社の対応に関して聞くことが増えたので、質という面では落ちてきているのかもしれない･･･
自分自身としても、振り返って何のために不動産仲介をしているのか？の原点にもどって気を引き締めていきます。
何のために不動産仲介をしているのか？
コレって結構重要な部分だと考えています。私なりの不動産担当（会社）の見極めで一番分かりやすいなって思うのは、営業マンに物件の相談をした時に
Ⓐ今売りに出ている物件の中から絶対に提案してくる
Ⓑ今売りに出ている物件の中ではおススメできるものが無い（価格が高いなど）などと理由を説明してくる。お客様におススメできる物件が出てくるまで紹介しない。
Aの方が熱心に見えるかもしれませんが、私としてはBの方が信用できますね。
たまたま相談した時にピッタリの物件が売りに出されている時もあるでしょうが、その時もキチンと理由を説明してくれるのが大事。
そしておススメできる物件が無い時は無理に紹介してこない。
今売りに出されている物件の7割・8割くらいは、相場より結構高い価格になっています。残りの2・3割の物件をお客様が検討しあっている状況･･･
ガツガツと営業するのも売主様からしたら大事なのかもしれませんが、でも冷静に考えて、やっぱおススメできない物件を紹介するのは色んな部分に弊害を生んでいくと思うんです。
それは売主様にとっても良くないこと･････
お客様の経験談を聞くと、強引な営業マンが多いので･･･不動産会社が嫌いになる人も多いんだろうなぁって心配になってきます。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2026/04/06 21:20
去年に見学した物件があって、少し希望する価格交渉があったのですが申込みしてみようかという話に、お客様となりました。
そうしたら売主側の不動産会社の担当が「申込み入ったんです」と………さっきまでは何にも言ってなかったけど（汗）
まぁ何かあやしい雰囲気も感じていたし、お客様も「そんな不動産会社（ちなみに大手です）なんかコッチからお断りやわ」という事で違う物件を検討することに。
それから数ヶ月、その物件がリフォーム済みで再販売されたんですね。案の定業者買取りになってました。その不動産会社も買取りの方を優先していたという事。
なにしてんだか・・・
そして価格はどうなったかというと、ニアリーな価格で説明すると
・最初見学した時の価格は3,000万円強。
・リフォームされて再販売された価格は5,000万円位。
リフォーム工事費用は大体でも800万円位じゃないかなぁ。
そう考えると、最初の価格で買っていたなら、4,000万円位でリフォーム工事込みで仕上がっているんです。
それが5,000万円程で売りに出されてる……
元々の売主様が「安くなってもいいから早く売りたい」という場合は別にいいんですが、それなら売主様は安くなる買取り価格を覚悟しないといけません。でも筋は通ってますよね。
2,500万円位で買い取られて、リフォーム工事がなされて、買い取った業者が利益を乗せても4,000万円強で販売出来る＝買主様も納得出来る価格帯で購入。これが良い流れ。
でも上の実例はだぶん3,000万円前後で買い取ったんでしょう。だから5,000万円という相場よりかなり高い価格帯での売り出しになってるんです（汗）。
販売する物件が欲しいからって高くで買取して、仲介した大手不動産会社もそっちを優先しとる……
最終的に損を被るのは一般の買主様。
私が昔から問題と言ってるのがコレなんですよね。
【世の中的に役に立っていない仕事】
内輪で利益だけ確保しておいて、売主様・買主様にそのしわ寄せが来る。
なんじゃそれ・・・
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2026/04/02 18:27
ずーと書いてきていますが、売り出し価格がメチャクチャ高く設定されている物件が多過ぎて……
ここ2・3年かなぁ。でもこの半年くらいは更におかしくなっていますね（汗）
あっくれぐれも間違えてほしくないのは、売主様の意向というより、査定をする不動産会社の問題だと思います。
不動産会社に査定を依頼するとどういった流れになるかといいますと
①査定価格を伝える
コレは「2・3ヶ月以内には売れるでしょう」って価格。相場に近い価格になっています。
②次に売り出し価格を決める。
不動産会社から出された査定価格をもとに、「じゃあいくらで売り出そう」って決めていきます。
通常は①の査定価格より高めに売り出し価格を決める事が多いですね。
あとは売主様の売却のご状況（早く売りたいか、時間かかってもいいのか）にもよりますね。
需要が高そうなエリアだと査定価格より数百万円上げても売れる可能性はありますが、逆にそこまで需要がないエリアだと査定価格近くにしないとなかなか売れません。
コレが不動産売却の基本。
それが最近は大手さんを筆頭に、「査定価格は一体何？意味あるん？」って程の高過ぎる売り出し価格を売主様に提案して、売却を依頼されようとしています。
大きな不動産会社が言うんならそうなんかもって、つい思ってしまうのでしょう（汗）
私ならウソ言ってまで売却預かりたくないですけどね……
「頑張りますっ」って意気込みは大事だと思いますけど、買主様に説明も出来ないのに頑張りますはウソでしょ。
結局は高過ぎる売却価格で預かって、それから「さっ、どうやって売主様に価格を下げていってもらおうか」に重点を置いた仕事になってしまってる感じです。
買取り業者に申込み書を書いてもらって、1回売主様に見せて反応探る……みたいなやり方も、見てると多い（汗）
売主様が納得してくれたらラッキー的な仕事の進め方ですね。
何のために不動産仲介をしているのかを不動産業界は見直した方がいいとつくづく感じています。
不動産仲介の一番良い取引は売主様も買主様も一般の方同士のお互い有難うというもの。
売主様にとっても買主様にとっても、価格面を含めて絶妙な提案をするのがプロなんじゃないかなぁ。
今の不動産業界は、売主様にはウソの売り出し価格提案をして、どんどん価格を下げさせた営業マンが評価される。
なんなら買取りに誘導した営業マンが評価される。
物件を探している買主様の立場になれば、売り出し当初の価格は理解できない。さらに買い取られて再販売された物件はアホ程高い……（説明不能な価格設定）
一体お客様の誰が得するの？って状況になっています。
数は少ないがその中でもまともな物件も出てくるので、それを逃さない様にするというのがメインになっています。
不動産仲介は物件の見極めをするのも仕事ではありますが、ちょっとレベル的には低い部分からの見極めになっていて、ウンザリする事が正直多いこの頃です（汗）。
