「2026年03月」の記事一覧（7件）
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2026/03/29 16:34
今日は私事ながら誕生日でした。
この歳になるとつい誕生日を忘れがちになりますが、毎日有難い日々を過ごさせていただき、感謝の日です。
そんなおめでたい日ではありますが、面白みがある新着物件が非常に少ない･･･。
業者が買い取り、再販売されている物件が多いですね。
たとえば3,000万円で買い取って、古家を解体して更地にしただけで、4,500万円で再販売しているみたいな物件ばっかり･･････
【もう購入を検討しているお客様の邪魔しかしていない】と言ってもいいでしょう（汗）
昔から言ってますが、意味のある買取りと意味のない買取りがあって、意味のない買取りばかりが増えています。
まぁ買い取った業者や仲介した不動産会社には意味があるんでしょうが、世の中的に役に立っていませんからね。
意味のある買取りは、売主様が「安くなってもいいから、早く買い取って欲しい」「キチンと販売活動しているのに売れないから買取りでもいい」という２パターン。
そうではなく、「販売する物件が欲しいから買う」という意味のない物件ばかりなんですね。
結果的には最後に購入する買主様にシワ寄せが来ているだけ。
再販売する時には、更地にして土地をキレイに見せたり、道路の側溝を整備してキレイに見せたりしていますが、そんな事は家を建てる住宅会社でも普通にやります。
解体費用は木造なら200万円もあれば出来るし、側溝整備も30万円位なものでしょ。
ホンマに意味（価値）がないなぁって感じる物件が多いこの頃です。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/03/21 19:28
昨日のブログの続きで、物件の価格変更がかなり凄まじい・・・
凄まじいその内容は2点あって
①価格変更の金額が大きすぎる
②価格を下げていく期間が短い
これらの動きが凄まじく、ワタクシ的には「もう逆に不信感しかないわ」って状態・・・
例えば相場が4,000万円のマンションがあったとしたら、最初の売り出し価格が5,280万円。そして4,980万円に下がり、次はイッキに4,480万円まで下がったりする。
これでも高いんだけどね（汗）
それでも売れず4,280万円とかまで下がり、ようやく動きが出てくるかなぁって感じ。結局は相場で売れとるやんっ！
いやヘタしたら一番大事な初期のタイミングを逃しているばっかりに、相場より安く売ってしまう事例も見られます。
んで、こういった価格変更を1ヶ月とか2ヶ月という短期間でやっていくから、「最初の価格はなんだったの？」という不信感が生まれるという状況になんですね。
本来は300万円も500万円も価格を下げるっていうのは異常なんですよ・・・
売り出し価格を提案する不動産会社のやり方が間違っている（いや間違ってるじゃないな……本当は知ってるけどウソついている）。こういう行為は、現在大手の不動産会社が目立ちますね……
購入を検討しているお客様にご相談いただくとよく「売り出し当初の価格はメチャクチャですね」って気付かれています。
もう価格（特に売り出し当初）に対しての信用が無くなってきている感じもします。
まともな査定＆提案に早く戻さないとダメですよ（汗）
今の状況だと、売主様が自由に価格を決めてネットに登録して、売れないなぁってなれば徐々に価格を下げていけばいいだけ。不動産会社の役目なんて無いのと一緒・・・
それかAIでいいんじゃない・・・・その様になっていくんでしょう。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/03/20 15:35
「この物件、メチャクチャ高いですよね」
お客様がこう言われた後に、続けてよく言われるセリフ
「強気な売主さんですね」
一方不動産業をやっている私の感想は「売却を依頼された不動産会社がメチャクチャやな……」
売主様が「その価格で売りたい」と言っている訳ではなく、不動産会社が査定をして「今はこれ位の売り出し価格でもいけるかもしれませんよ」って、多くのケースで言っているだけでしょう。
いやもしかしたら売主様希望でそういった価格で売り出している事もあるかもしれませんが、しかし・・・レアケースじゃないかな。
不動産業界の事情を知っていると【不動産会社が主導】
でも一般の方は【売主様が主導】していると思われるんですね。
ココで気をつけないといけないのは、売却しようとしている人はそういった目で見られる可能性があるという事（汗）
売却を依頼されたいってだけで、良い事ばかり伝えて嘘をついている不動産会社をキチンと見極めないと、ご自身が損をしちゃうかもしれない。
私としては冒頭のセリフを言われたら、「いや、たぶん売主様じゃなくて、査定をした不動産会社の問題だと思いますよ」って伝えています。
コレって結構重要な事だと思うんです。やっぱ物件の第一印象に関わってきますからね。売却においては得策ではないと思います。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2026/03/15 18:59
業者に買い取られて再販売になっている物件についての見解を書いてみます。
リフォーム済みや新築一戸建て、土地（建築条件の有無に関わらず）について。
物件状況やリフォームレベル等細かいチェック項目はあるのですが
もう90%は価格判断ですね。
買い取りになるというのは、元々の売主様が早く売りたい・周りに知られずに売りたい等理由があって、「多少でも相場より安くなってもいいから」というケースのが本来になります。
業者目線で言うと、安く買って・高く売りたいになるんだけど、高く売れるなんか読めないので【高くは売りたいけれど、相場帯で売り出す】というのが基本になります。
それが現在は、安く買える物件がほとんど無いので【高くても買い取る】という流れがより強くなっています。
＊業者は買い取らないと販売できる物件が無いので（＝売上がゼロ）、無理してでも買う。
＊特に大きな会社ほど無理してでも買い取る。
元々の売主様にとったら良いんでしょうけど、やっぱ最終的に（ある意味）損をするのは買主様になると思うんです。私はそういう理解です。
安めに買い取って相場帯で売りに出ていたら全然OKですが、最近はそんな物件はほぼ無し・・・。
ですので、何回か価格変更を繰り返して、相場帯に入ってきた物件だけを検討するというのが大事になっています。
私としては例えば希望されるエリアに物件が出てきたというだけではお客様にススめる事はなく、相場帯に入ってきた、もしくは検討OKの価格帯に入ってきたという物件だけをご提案する形になります。
大手を筆頭に、買取りに誘導する不動産会社って本当に多いんですよ……この業界にいてないと実感湧かないと思いますが、この話を読んでみなさんがイメージする100倍多い（汗）
そっちの方が仲介手数料が儲かるから。
一方物件を探している人には、リフォーム済み物件とかを強く提案してくる不動産会社も多い。理由は
・パッと見がキレイだから決まりやすい
・リフォームされているので、後でクレーム等が少なそう
・売主様（不動産会社）からも仲介手数料をもらえる場合もある
とこんなところでしょう。
なんていうのかな・・・仲介する立場なんだから間違ってはいないけれど、営業（販売）に全振りしていて、相談相手（コンサルティング）という精神が無いのが問題だと感じています。
結論としては、買取り＆再販売されている物件って、ほとんどといってもいい程【最終的に買主様が損をするパターン】。
最低限として、その物件が検討してもいい価格帯なのか？これをキチンと判断する様に気をつけてください。また正直に・根拠も示しながら説明してくれる不動産会社を選びましょう。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/03/12 11:51
最近のレインズ（不動産会社間の物件情報システム）を見ていると、情報を隠す行為（囲い込み）が酷くなっている感じです。
詳しい意味は個別にご説明させていただきますが
①物件情報を登録はするけれど、図面（物件資料）をあえて登録しない
②申込みは入ったけれど、売主様はまだ納得しておらず（大きな価格交渉なんでしょう）引き続き見学を受け付けしているのに、申込み有りにしている。
③一回登録して、すぐに削除する（登録した事実だけ残す）
というやり方が散見されています。
②なんか申込みは入っているけど、売主様がそれに納得していない状況なら申込みではないと思うのですが……
とにかく自社で買主様も見つけて仲介手数料を両方からもらおう、または買取りに誘導して仲介手数料を4回発生させようとする利己的な行為ばかり（汗）
私の考えとしては、売却を依頼されたら、自分の会社で買主様も見つけるのはもちろん頑張らないといけない業務。
地域に密着している意義がありますからね。売主様の為でもあり、相談していただいている購入検討者や会員登録されているお客様へのメリットでもあります。
ただそれをやった上で、物件情報を広くオープンにして売主様にとっての最大限の利益を追求するのが普通ですよね。
自分の事しか考えない仕事をするから、どこかにしわ寄せがいってるんですよ……
まぁハッキリ書くと、こういう行為を止めるのは大手の不動産会社は無理でしょう。
社長が「こういう事はするな」と大号令をかけない限り、社員達はそりゃ利益（最大の仲介手数料＝営業成績）を狙うって。
とはいえ、上の立場の人間がこういう事をして役職が上がっていった訳で、これからもこういう事をしてきた人間が役職が上がっていくスパイラルでしょう。
じゃあ中小不動産会社の方のいいのか？と言われれば、行儀の悪い会社も大半なので違った意味でも難しいのが現実（汗）
現在の不動産業界を見ていると、ホンマに信頼できる（売却を安心して任せられる）不動産会社は茨木市周辺では2社程しか思い浮かばない･･･
いずれの会社も社長が1人もしくは前面に出て対応している不動産会社です。
そういった事でも、このようなブログを社長自らの言葉で・専門的な内容で継続して発信している意味は大きいんじゃないかと思っています。
お客様にとって知らない不動産会社に依頼するのは勇気がいると思うんです。それは仕方ない事。
でもブログなどで継続して発信をし、少しでも「一度話を聞いてみようかな」って思ってもらえると嬉しい。
最近のより酷くなってきている売却事情を見ていると、常識的に仕事をするだけでお客様にとって良い仕事ができるのにとつくづく感じています。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/03/06 17:54
前回の「不動産の2極化がより進んできた」の続き。
購入者目線寄りの内容だったのですが、逆に売却をお考えの方にとっては最初に売り出す価格設定をシッカリと検証するのが必須になります。
不動産会社が査定と併せて売り出し価格の提案をしてきますが、基本的に信用したらダメな状況（汗）
売却を依頼されたいが為に、ホンマ良い事（相場よりかなり高額な売り出し価格）ばかり行ってきますからね……
話は聞いておいて、出された資料（過去の成約事例・周辺で現在売り出されている物件）を読み込んで、売主様自身でも把握するのをオススメします。
コレ逆に言うと、売主様自身でも詳しく判断できる資料を出さない不動産会社はその時点で切った方がいいという事になります。
①過去1・2年の成約坪単価（相場）を必ず把握する
②相場が上がり気味とはいえ、直近の相場より700万円とか1,000万円上がっている事はないので、最初の売出し価格（チャレンジ価格）に注意する
③ご自身の不動産は需給バランス的にどのエリアに位置しているのか？
こういった事を売主様にご理解いただくのが不動産会社としての仕事になります。
一番大事な事ですので、もう1回書きますね。
【最初の売り出し価格の設定が一番重要】
【信用できそうな（話の内容に無理がない・違和感や疑問点がない）不動産営業を見つける】
不動産の2極化がより進んでいくと推測されますので、前向きにでも慎重に決めていきましょう。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2026/03/04 11:58
ちょっとね………ある意味生々しい内容かもしれませんが書いてみます。
この5年くらいでお客様の動き（要望）が変わってきている感じがしています。
具体的には【場所によるマンション需要が明確に分かれてきた】。2極化がより進んできましたね。
10年ほど前なら「売り物件が出てきた！」とテンションが上がっていたエリアのマンションも、最近はそれ程反響が無くなってきたんです……
まぁその原因は【売り出される価格設定が高過ぎる】ってだけなんですけどね（汗）
キチンと売主様と打合せして、相場を把握した上で売り出し価格を決めていれば、まだまだ売れるのは間違いない。
でも、駅近とか人気学校区等の需要が高いエリアでは売り出し価格が多少高くても反響はあるんです。（その価格で売れるかどうかはまた別ですが・・・）。
今の不動産市況において、需給バランスの差が大きくなってきている事を実感しています。
具体的に調査をされた訳ではないと思いますが、物件を探しているお客様は感覚として判断されているのでしょう。
その感覚は当たっている事が多いので、よく見てられるなぁと思いますね。
