2026年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産の売却チラシがポストによく入っています。

大手不動産会社・地元の不動産会社問わず、結構良いことばかり書いていますね。

最近見たチラシでは【購入を検討している人（買主様）の動きがリアルタイムで分かる】って、ホームページを見にきた人の動き等を売主様がチェック出来る様なシステムをアピールしていました。

そこにはレインズ（不動産会社の情報システム）にも登録して、広くお客様を探します！って事も書かれています。

このようなシステムを開発するのは良いことだと思うのですが、もっと根本的な問題を正さないとアカンやんって思う。

いくら購入検討者の動きが分かろうとも、レインズに登録しようとも

【広告不可にしている】

【他社のホームページには掲載させない（→会員登録の物件）】

【買取りに誘導していく】

他にも売主様にとって良くない事をやっていては意味はないでしょ……

本当の意味で情報をオープンにしないと、どんなにシステムを開発したって何の意味もない。

（言葉は悪いが）しょーもない考えでやっている不動産会社（担当者）はまだまだ多いこの業界です。

売却を預ったら、もう自分の物やと思ってますからね（汗）。
売主様が損しようとも自社の利益を優先する不動産会社が本当に多い。

まずは【仕事への取り組み】を正してからがスタートでしょ。

住宅ローン控除の確定申告について、ちょいと物申したい。

去年にお取引させて頂いたお客様から「住宅ローン控除の申告の仕方が分からない」という相談を何件かいただいたので、お客様宅に行ってきました。

前は紙の申告書で提出していましたが、今はe-Taxでお客様のスマホから確定申告していきます。

お客様のマイナンバーカードを紐付けして、e-Taxより申告書を作成していきます。

でね……詳しく書くと長くなるので、簡単に言うと【ややこし過ぎる！！】。


ただでさえ、土地と建物の契約書・土地や建物の登記簿謄本・源泉徴収票・残高証明書、そして新築なら補助金や省エネ住宅などの書類と、お客様にとっては見慣れない書類ばかりなのに、スマホで入力していくと私も「・・・えっ？どういうこと？」みたいな項目がいくつか出てきます。

絶対といっていい位ほとんどのお客様は気持ちが萎えてしまうんじゃ･･･（汗）

んでもって、項目の入力がすべて終わり申告書を送信したと思ったら、すべての付属書類をPDFデータで添付していけと……

最後にまとめてじゃなく、項目ごとに写真添付でいいんちゃう？

年配の人だったら特に間違いなく「？」になる。

あと銀行によっては年末の残高証明書は発行せずに、マイナンバーカードで紐付けしてから確定申告してくださいみたいな方式（調書方式）。

いや分からんて………

なんか比較しにくいけど、以前の紙での確定申告の方がまだ分かりやすかった気がする（汗）

慣れたらコッチのほうが楽なんかなぁ？国と銀行だけがラクになってる様な気がするのは気のせいか？

ちょっとお客様の申告を手伝っていて、愚痴りたくなりました。

最近は新築の間取りばかり考えていて、4組のお客様と間取り打合せをしています。

すべて土地の仲介をさせていただき、建物のご提案も併せて行なっている状況。

これだけ毎日間取りの事を考えていると、頭が慣れるというか、新しい発想が出てきやすい状態になってると思う。

お客様の要望をお聞きした上で、基本の間取りを考えるのは比較的早く出来るのですが、そっからなんですよね。

「この間取りがベストなのか？」

「他に良い間取りパターンはないのか？」

これを自問自答する日々（汗）

30年以上住宅の仕事に携わってきて、結局は【発想力】の問題だと思うんです。

あとはどれだけ【こだわり】を持って取り組んでいるか。

ベストな駐車場や自転車置き場の位置・取り方があって、玄関へのアプローチ導線を考える。

そして隣地の状況などを考慮しながら。光や風の入り具合をイメージしながら、要望に合わせて間取りを整えていくのが基本パターン。

そこから他のパターンが可能かどうかを考えるのが私としては一番好きな作業でして、もうね……時間が許されるならずっと考えていたい（汗）

住んでいて楽しくなる様な間取りを思い付くには、やっぱり発想が大事でして、発想するには
①より多くの実例を見ること
②納得できるまで考えること
この2つが特に重要です。

昔（私がハウスメーカーに入社した頃）は多くの実例を見る機会が少なくて、先輩が実際に建てた間取りを見たり、住宅雑誌をジックリ観察する位しか出来なかった……

今はネットがあるから、ホント色んな実例を簡単に見る事が出来ます。

まぁ情報量が多過ぎるので、逆にお客さんは大変かもしれませんが・・・（間取りに落とし込む事が可能がどうか分からないから）

不動産仲介の仕事をしていますが、リフォーム含めて建築の相談を絶えず頂けるのは本当に有難いし、モチベーションUPするので楽しい。

まだまだご相談お待ちしております。

最近とある不動産営業と雑談をしていて、その営業マンは住宅（建築）の事は全然知らないんですよ（汗）


いや知らないのならいいんです、これから覚えていけばいいから。

そうじゃなくて、興味ないんです･･･住宅に



まぁ不動産の仕事しているから、物件（土地・一戸建て・マンション）の取引の事に詳しければ問題ないでしょって話なんですが、取引だけじゃなくて、その後にお客様が住むのが目的なんだから建物が関係してくるじゃないですか。


自分が住宅業界出身だからっていうのは関係なく、建物の知識も必須だと思います。



でも･･･冒頭で書いたように、本当に住宅（建築）に興味がない営業マンが多いのが実情。そもそも宅建免許が無くても接客出来るのも問題ではありますが･････



で、その営業マンとの話の続き。


建築条件付き土地の話題になり、ずっと売れていないみたい。

なので価格を下げようかどうか迷っているという話をしていましたが、利益がほとんど無くなると。


土地を仕入れて、建物の間取り打合せなど手間はメッチャかかるのに、それだけの利益しか残らないのか･･･と。



詳しく聞くと、建物の打合せは施工する住宅会社に丸投げするみたい。間取りだけでなく、設備・仕様のセレクトは紙で渡して、その中から選んでくださいというだけ（これも基本的には住宅会社に丸投げ）。


お客さんが色々選びたい！とか実物を見てみたい！となれば、勝手にショールームに行って決めてきてくださいと同行する気もない（汗）。



まだ住宅会社が必死にサービス精神旺盛に打合せしてくれるんならいいですが、こういう考え方の不動産営業に限って「間取りの打合せは3回まで」「1ヵ月以内には全て決めてください」って平気でいいますからねー



もっと言うと、住宅会社にとってのお客様は不動産会社なんですよ。設計も施工も不動産会社の下請けに入っている形になりますからね。


なので、打合せをするお客様ではなく、不動産会社の顔色や指示の方を優先しがちなんですね。



何千万円もする建物・数十年もこれから住んでいく建物
住宅に興味ないやつが携わったらアカンというのが私の思い。



こういう事は、他の業界でもあるのかもしれませんが、例えば

ある飲食店のオーナーが料理や接客などは全くの素人。

でも料理経験のあるコックが厨房にはいてる、接客経験のあるスタッフがホールにはいてる。


オーナーは食べ物には全く興味がない･･･店の売り上げや店の高回転率だけを考えて、コックやスタッフに命令している。

そんな感じなんです。



建築条件付き土地や新築を扱う営業マンは、せめて知識はなくとも住宅に興味がある人間が取り扱うべきだと思います。

特にここ1年くらいに売り出されている物件をチェックしている人は実感できるかと思いますが、「相場って何？」という状況になっています。

厳密にお伝えすると【相場はあるけれど、売り出し価格が訳分からん】という感じですね。

売主様の問題ではなく、査定や売り出し金額を提案する不動産会社の問題という事は何度もブログで書いている通りです。

たしかに相場というものが、以前より多少は幅を持ってきているのは事実だと私も考えています。

不動産が2極化・3極化していくという予想通りに、エリアなどの需要の高いエリアは売れる相場帯が上がってきている。でもそれさえ飛び越える売り出し価格を設定している物件が非常に増えている感じ……

物件を探されている方もそれに漠然とでも気付かれていて、アクションを起こすまでの需要喚起になっていないんですね（汗）。

当社の会員様や実際に相談いただいているお客様からも「この物件の価格ってどう思います？」って聞かれる事も増えています。

やっぱり違和感を感じるみたい。

私としては正直に答えるのみ！過去の成約事例をお伝えして、さらに昨今の需要高低も加味して、その価格が説明できれば「良いと思います」と言うし、そうじゃなければ「高いです」とお伝えします。

気をつけるポイントとしては

●一般的に需要が高くないエリアでも、相場が全体的に上がっているという浅い説明だけでかなり高い価格設定をしている（需要が高いエリア相場に近づけている）

●需要が高いエリアだとしても、その説明出来る範囲を超えて、（ある意味）信じられない売り出し価格設定をしている

この2点になりますね。

まぁ結局は売れずで、ずーと売れ残っていたり、または価格変更を繰り返して最後はよくて相場帯、ヘタしたら相場より安くなって売れてしまうという状況が多く見受けられます。

＊こちらは売却をお考えの方も気をつけるポイント

なんにしろこの状況が続けば、不動産会社の信頼性というものが更に毀損されてしまう・・・

不動産会社としても、今の時代は売り出し価格を提案するのは難しいのですが、プロとして言い訳は出来ませんからね。

本来は最初に売り出しした価格から、大幅に&何回も価格を下げるものではない。売却というのは売り出し価格と成約価格の差が少ないのが美しい。

絶妙な価格提案をするのが醍醐味であって、一番神経を使う所でもあります。

所有している不動産をいざ売却する時にどこに頼むか？



物件情報を隠したり・知り合いの（または登録されている）不動産会社への買取りへ誘導したりと、行儀の悪い不動産会社への注意をブログで書いています。



売却を依頼されてレインズに情報を登録はしているけれど、物件資料（図面）を登録していなかったり･････これは結構な会社がやっている。


一般のお客様には分かりにくいと思いますが、私ら不動産会社ってレインズをチェックして物件資料が登録されていなかったら、「情報を出す気がない会社なんやな」って感じるんです。


こういう事を平気で行っている大手の不動産会社もあるんですよ･････



で、ここ数年の私が思う【お客様の事を第一に、真面目にやっている不動産会社】っていうのがありまして。それは


一人でやっている会社（事務員さんは別にいても）


要は社長が営業も対応もしている会社です（弊社の営業トークではないです）。



実際不動産業界内にいてて言えることは、いざ自分の不動産を売却するとなれば、大手の不動産会社には頼まない。取引自体はシッカリしている部分はありますが、もう裏で何をやろうとしているか･････自分達（会社・個人）の成績のためならお客様に損をさせてもいいみたいな考えなので、もし売却を依頼したら不安仕方ない（汗）



じゃあ、中小の不動産会社にどうやって依頼する？と言われると、コレはコレで･･･ピンキリではある（汗）



3人以上の不動産会社になると、ハッキリいって社長の考え方次第でしょ。
運営しないといけないから、社員（営業マン）には売れ・売れとハッパかけるでしょうしね。



そう考えていくと、個人で会社をやっていて実際に確かな事は


自分一人なので、お客様からの信用が第一　→　喜んでもらいたい（もらわないといけない）　→　お客様の利益を優先して、正直である　→　紹介や口コミが一番大事っていう発想なんです。



という事で、接客や対応はもちろん、日々のホームページやブログでの発信も自分の言葉で書くようになるし、そうするとカッコいいだけの内容にはならないんです。



結論としては、もし全然知らない土地で不動産を売却するなら？


ネットで色々を調べて

①個人またはごく少数でやっている不動産会社

②ホームページの物件情報が、営業営業していない事

③ブログなどで、自分の言葉で発信している（内容は大事）

④（年をとれば分かる）カッコよさげな言葉を並べていない

こういった視点を持って、不動産会社を選ぶかな。


大手の不動産会社は、それでも選べなかった時の最終手段。



個人でやっている方が信頼できそうというか、満足しそうな業界って飲食業界じゃないかと思う。


大手の外食チェーンはそれはそれでいいのだけれど、やはり平均的になってしまうだろうし、満足感という意味では予想を超えてこない事が多い。あと実際に店舗などの裏側は分からない･･･


料理にこだわっている・食材や産地などにこだわっている等、個人でやっている店の方がイメージが良くなっている時代だと思います。


他には、弁護士事務所とか美容業界もそうかな？



不動産業界も、それぞれ個性があってお客様との相性は出てきますが、個人で運営してる会社のイメージが良くなって欲しいなと期待しています。

今日から2月に入りましたね。
正月がかなり先の事だった様に感じます。



今までもそうだったのですが、年末からこの1月にかけて、過去に取引したお客様やそのご友人からの不動産についての相談が増えた気がします。

いや、不動産じゃないな･･･不動産会社についての相談ですね（汗）



弊社が取引に関与していない案件での相談で、「不動産営業マンから、こんな事言われましたが本当ですか？」「不動産会社のこの対応はどう思いますか？」という類が多い。

信用できないんでしょう･････


そんな状況で相談のお電話やLINEをいただけるのは、非常に嬉しい。



私としてもここ2ヵ月の間で、他の不動産会社とのやり取りで色々と経験しています（悪い意味で）。



1つは、お客様と打合せしてレインズに登録されてある物件に申込みを入れたんです。売主側の不動産営業マンとも連絡をとって、いざ売主様からの返事待ち。


数日たっても連絡なし･････シビレを切らして担当者に電話すると

「売主さんと連絡がつながらないんです」


そんな事ある？
まぁ色々とストーリーが頭に浮かびましたが、一応再度連絡を待ちました。

1週間が経過（汗）


もうこんな不動産会社は信用できないし、取引するのも危険ですので、お客様に事情を伝えて「今回はやめましょう」と提案しました。


それからほどなく連絡が入り、「やっぱり売主さんと連絡がつかないんです」と･･･嫌味を交えながらお断りしておきました。なんか変な事をしようとしてたんでしょう。



他には、とある物件に見学希望の連絡を入れたんです。

たしか月曜日だったと思う。


「土曜日の●時にお客様を案内したいのですが、大丈夫ですか？」


そうしたら「はい、大丈夫です。空き家なので鍵は現地にあります」という事。

弊社名と私の連絡先も伝えまして、いざ土曜日を待つ形です。


でね、前日の金曜日に念のため再確認の電話しました。「明日●●町の一戸建てを案内させていただきます」って。


そうしたらなんて言われたと思います？

「その物件は申込みが入っています」


･････レインズではまだ公開中。

でも申込みが入っていると言われると、もう仕方ない（汗）。その見学は無しとなりました。



取引ではないけれど、コレは社会人としての常識＆人間性の問題。


見学予定が入っていて、その連絡先も知っているなら、申込みが入った旨を伝えるのが常識でしょ。


前日に私が連絡したからまだよかったものの、もし当日に現地に行ってたらどうしてたんでしょうね。



まぁ新規開業して間もない不動産会社だったのですが、この件でその会社の本質が見えてある意味よかったかも（汗）


それからこの不動産会社は売却を依頼されて、レインズに登録しても物件資料は登録しない（隠す）行為をしていますので、行儀の悪い不動産会社ということで確定。


今後の取引時には要注意です。



これらはほんの一例ですが、一般のお客様がこういった不動産会社を相手にするのは難しいでしょう。


「アイ・ウィズ不動産に聞けば、真実が分かる」


いつでも相談していただける・正直な不動産会社でい続けます。