「2025年12月」の記事一覧（7件）
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/12/22 13:46
12月に入ってから売却相談の方に力を入れてまして、やっぱり基本中の基本「チラシ」配布の割合を増やしております。
年明けてからも継続させて、売却をお考えの方&購入をご検討の方へスムーズな取引を成立させるために、流れをつくっていこうと動いています。
成約事例をチェックしていても、メチャクチャな売却をしている不動産会社が多いんですよ……
やはり筆頭は【相場よりかなり高値の売り出し価格提案】。その次は【買取業者への誘導】ですね。
たとえば、私の計算では相場3,000万円〜3,200万円と考える物件が4,000万円とかで売りに出てるんですね。
まぁ売れませんので、100万円とか200万円とか価格を下げていく。それで数ヶ月経過して3,500万円位に下がる訳です。
それでも高い……
そして結局いくらで成約になったかというと2,500万円くらい（汗）
まぁ業者による買取になった可能性が高いでしょう。
この物件が売れにくかたのか？といえば、決してそうではなくただ単に売り出す価格が高かった。そして広告不可とかにして不動産会社が物件情報を囲い込む動きをしていた事が問題。
最初から3,580万円とかで売り出して、それでうれなくても最終的には3,200万円とかで成約になっていたんじゃないかな･････。売主様は大損ですね。
こういった行為が大手の不動産会社でも横行しています。
「不動産情報や取引の透明性」とか「公正公平な取引」とか謳っていますが、やっている事は全く逆。
こんな事謳うから自分達の品をさらに下げている感じなんですよね（汗）
弊社では売主様に対しても、買主様に対しても、最大限の利益を追求して業務を行っていきます。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2025/12/15 16:24
建築条件付き土地について久しく書いていなかったので、建築条件付きというのをどう考えているか？書いてみたいと思います。
簡単に書くと、「土地を購入するなら、売主（不動産会社や住宅会社）が指定する建築会社で建物は建ててください」という条件が付いた土地になります。
売主が指定するってありますが、要は土地だけでなく建物契約もその売主と行うってこと。
お客様によって好き嫌いは変わりますよね。
「建物は好きに建てたい」「納得した仕様性能の建物が欲しい」という方は最初から建築条件付き土地は検討外にされているし、建物にコダワリの無い方ならあまり気にしていない。
中には「住宅会社を探す手間がなくなるし、設備や色など数種類から選ぶのでラク」ってお客様もいらっしゃいます。
これに関してはどっちが良いというものでもなく、お客様の考え方次第。
住宅・不動産業界に30年以上いている私の考え方としては、建築条件付きは9割は反対かな。
＊残りの1割は、どうしても不動産会社が買い取らないといけない土地もあるから、そのケースの場合。
反対の理由を書いていくと
①一般のお客様が普通に買えていた土地を先に買い取ってしまう
②建物に対してコダワリがない売主が多い
③間取りやショールームなどの打合せを積極的にする気がない
①については、お客様の邪魔をしないで欲しい。仲介する不動産会社も買取りの方がラクだし儲かるしって事でそっちを優先するでしょ･･･。本来ならもっと安く買えていたはずなのに、先に買い取られる事で高くなってしまいますからね。
②③は同じような事ですが、特に不動産業界はホント建物（住宅）に興味のない人間が多い。何千万円っていう買い物をお客様にしてもらうんですよ。しっかりと打合せをする気持ちを持ってほしいんですよね･･･。
どうせ設計や打合せは外注しているケースがほとんどだと思いますが、それならその会社に「しっかりと打合せをしてくださいね」って依頼しないといけない。
という感じで、建物の打合せをシッカリ行う事を守っている売主（不動産会社・住宅会社）なら、建築条件付き土地でもアリかなって考えています。
カテゴリ：住宅・建築(リフォーム・新築の事） / 投稿日付：2025/12/14 16:42
一戸建ての間取り変更リフォームが完成しましたので、行ってきました。
外装・玄関ドア・間取り変更を伴うフル・リフォームと結構な工事でしたが、今回はその一部をご紹介。
●元々はリビングに隣接している和室があった部分。隣接はしているけれど、孤立感があって・・・さらにリビングダイニングの空間を広げるという意味もあって、畳コーナーに変更しました。
●子供さんが勉強したり、パソコンで仕事したりと多目的なカウンターを設置。畳コーナーは床を上げているので、座れるように床を掘り込んでいます。
●元々の和室と押入れがあった部分に、ファミリークロゼットを設計。
畳コーナー＋ファミリークロゼットにする事により、収納と空間の量UPをしています。
●お客様がインスタで見つけた玄関の腰掛け＆荷物置きカウンター。
既製品でなく、大工さんの造作です。カウンターと階段手すりを使用。
●元々は対面型だったのですが、リビングダイニングと仕切られていたキッチン。
独立型に変更して、残った空間に約1.8ｍ幅の可動棚を作りました。
ちなみにこの設計変更によって、洗面所も2帖から3帖に広げています。
カテゴリ：住宅・建築(リフォーム・新築の事） / 投稿日付：2025/12/13 20:51
最近は住宅建築を考える事が多くなってきました。
土地を購入して、家を建てたいという人が「これからどういうイメージで建物を検討すればいいのか？」という視点になります。
住宅を検討する時にいくつかの項目に分かれると思います。
①住性能などのハード面
②打合せや提案力のクオリティー
③デザイン性などのイメージ面
④建物価格
この4つが組み合わさって、住宅会社を選んでいるという感じ。
で、物価が上がって住宅価格が上昇しているというのは皆さんご存知かと思います。
これから人口も減って、住宅着工件数も最盛期の半分以下になると言われている住宅業界。売り上げや利益を出さないといけませんので、必然的に1棟あたりの利益率も上げていかないといかない。
そう考えると、デフレの世の中に逆転しない限りは、建物価格が下がるという要素は今のところ見当たらないという状況になっています。
大手ハウスメーカーだと①②③はある程度クリアー出来そうだけれど、なんせ④が高い。
展示場にも出展している中堅の住宅会社や地域の発信力のある住宅会社だと、①～③の要素は実際に打合せしてみないと分からないというハードルがあるし、④も結構高くなってきていますよね。
という事で①～④の要素を満たしてくれる選択肢がかなり少ないというか、難しい時代になってきています。
そんな中で弊社が力になれるのはどういう部分か？
②と③は私の経験で出来るだけ対応させていただき、①はお客様の予算に応じて個別に対応していく。最後の④に関しては、限度はあるものの①～③のクオリティーを担保するためには、2階建てなら総額で2,200万円、3階建てなら2,400万円位の予算組みをお願いしておく。
おおまかになってしまいますが、これが現在出来る【予算の中で納得してもらいやすい住宅を建てる】仕組みかと考えてご提案していっています。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/12/09 13:18
今回は不動産仲介の意味について考えてみます。
不動産仲はちょっと特殊な仕事で
●売主様に依頼される（売主様側仲介）
●買主様に依頼される（買主様側仲介）
●もしくは両方に依頼された立場（両方の仲介）
という形で立場が変わってきます。
簡単に書くと、売主様側仲介とは売主様に「売却をお願いします」と依頼された不動産会社。買主様側仲介は、物件を検討されているお客様に購入の相談を受けている不動産会社になります。
両方に依頼された立場というのは、売主様・買主様の両方から依頼されている状態になります。
で、最近は売却の依頼欲しさに【相場よりかなり高い売り出し価格を提案する】不動産会社が多いと書いてきました。（売れないと分かっていても、とにかく売却を依頼される事が先決なので）
では、こういった不動産会社がその物件に興味を持ったお客様に出会った場合はどう営業するのか？
たぶん売れればOKなのでグイグイと営業してくるでしょう……
売主様にとったら良い不動産会社なのかもしれない。
でも逆に考えれば、買主様にとったら相場よりかなり高い事を伝えられる事もなく、最悪の不動産会社という事になる。
売主様の利益と買主様の利益は相反しますので、どっちかに偏り過ぎていると正直な不動産仲介は出来ないというのが結論になります。
（相場よりかなり高いのを知ってる知らないは別として）売主様にとったら嘘ついてでも売ってくる不動産会社がベストなのか？これは道徳的な問題も含んでくるので、立場が変われば・・・という事で難しいのは難しい（汗）
不動産業界では「分かれ」と呼んでいますが、本来なら売主側・買主側でそれぞれ別の不動産会社が仲介に入るのが一番良い状態だと考えています。
ただ弊社でもありますが、買主側も弊社のお客様がいらっしゃって両方の仲介をする時もあります。
そういう時はいつも不動産仲介の意味合いを考えさせられますね。
・売主様に絶対損をさせてはならない。
・買主側にも正直でいなければならない。
追求していくとやっぱり一番大事なことは【最初の売り出し価格を間違えない】これに尽きますね。
売主様に資料を詳しくご提示・ご説明をして、しっかり相場価格帯（幅がある）を理解してもらって共有する。その中で最大の利益を追求する。
買主様にもその物件の相場帯をご説明する（もちろん資料を添えて）。その物件のエリア需要や状態をお話しした上で、売り出されている価格がしっかり説明出来る事を確認していただく。
この仲介が出来ることが信用につながっていくと思うし、無理をしていないので変な事にもならないでしょう。
言い方を変えると、売主様・買主様の両方に良い格好をするためには、正直である事が何よりも重要だし、結果的に両方のお客様の最大限の利益が追求出来るのだと考えています。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/12/05 13:07
最近特に新規物件をチェックしていると「高っ！！」という物件と「これは良い価格設定。売れそうやなぁ」という物件の差が極端に出てきました。
いや、【物件】で分けるのは間違っているかな、【不動産会社】で分かれていますね。
「この不動産会社から出た売り出し物件は（価格設定が合っている事が多いので）目を引く」という感じです。
茨木市でいうとこの感覚を持てる不動産会社は2・3社しかない（汗）
ほとんどの大手不動産会社を含め、売却を依頼されたいが為に高値の売り出し価格（査定価格）提案をしている中、依頼された後のことを重視して売主様にご納得いただける様にキチンと説明しようとしているのだと思います。
インフレで不動産相場が上がってきているので、高値の価格提案をしたら簡単に売主様に依頼してもらえる現在。
でも相場上昇が緩まる局面、または売主様が騙されない世の中になれば、高値提案ばかりしてラクをしている不動産会社（営業マン）はすぐに依頼されなくなるでしょうね。
すぐに業者買取りに走る不動産営業マンが営業力を失うのと同じ理屈ですね。
毎日更新している物件コメントや毎週配信のメルマガで、おススメしている物件が非常に少ないのは、こういう状況だから。
ネットが普及している現在でも「不動産会社から出ている情報だから（特に大手不動産会社だと）、スーモなどのポータルサイトやホームページに掲載されている物件は価格も含めて正しい物件情報だ」と考えられている方も多いんですね……
それは間違い。
まずは売主様より査定依頼があって、複数の不動産会社が査定提案をする訳です。その中から選んでもらう為にはどうなると思います？
高値査定または高めの売り出し価格提案をするんです。
「査定額は4,200万円ですが、今だと5,080万円で売り出しても、もしかしたら売れるかもしれません」といった感じです。
という事で、5,080万円で掲載されるという流れがあるんです。
こういった中からキチンと価格がずれていない物件を選ぶ作業が必要になってきます。
売却を検討している方においては、まずは高値になびきそうになる欲求を我慢していただいて・・・成約事例を見直して「はたしてその価格で説明がつくのか？」を冷静に見直す事が大事になります。
出してみたい気持ちも理解出来ますが、最初の売り出し期間が一番大事なんです。その期間が一番高く売れる可能性があるんです。
その大事な期間を【不動産会社のウソによる】提案で、高く売り出してしまい、結局申込みがなく価格変更していく羽目になるのは非常に勿体無い……
申込みが入る＆高めのラインで売り出すことが売主様にとって最重要項目！
最近のプロっぽい痺れる価格設定がされた物件とあまりにも高過ぎる価格設定の物件の2極化をみて、つくづく考えさせられます。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/12/04 14:39
不動産仲介業をやっていて一番ストレスな事って分かります？
【他の不動産会社とのやり取り】
これがこの不動産業界なんですね……汗
・伝言しても連絡がない
・電話などの対応が理解出来ないくらいに横柄
・言ってることにウソが多い
他の不動産会社とも絡む事が多い仲介という特殊な業務だからなのか？他の業界ってどうなんだろ…
弊社は全然小さい会社で偉そうな事を書いてしまいますが、こういった対応をされると「この会社とは関わり待たんとこう」って心に誓います。
そんな思いをしているところにマンションの売却相談のチラシを入手しました。
2枚ありまして、どちらとも【このマンション限定でお探ししているお客様がいます。予算●●●●万円！】というチラシ。
1枚は予算2,800万円。もう1枚は予算2,200万円でそのマンションを希望しているお客様がいるという内容。
こんなに希望予算が離れる事なんてありませんからね･･･
俗にいう「オトリ広告」ってやつです。まだまだこんな嘘を平気で広告（言う）不動産会社が多いんですよ。
あっちなみに2,800万円の方がオトリ広告と思いました？
2枚ともにオトリ広告ですから（汗）
このマンションの相場は1,600万円～1,700万円台です･･･
