2025年11月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

今日は突っ込んだ内容、でもお客様も感じている話を書いてみます。

不動産価格が上昇していて、駅近など立地が良いエリアで土地を購入して新築を建てるとなると、予算組みとしては6,500万円前後をみておく必要があります。

少し具体的に解説すると

新築一戸建ての場合は逆算して考えるとイメージしやすくなって、建物費用枠を2,200万円〜2,500万円とすると土地にあてる予算は4,000万円前後になります。

希望される土地面積が25坪〜30坪くらいとすると、土地の坪単価で120万円〜150万円という相場帯。

最近は駅徒歩10分前後圏内だと土地坪単価が150万円近くしても、土地の条件がよければそれ程違和感が無くなってますからね。

という事は【立地が良い物件を検討されるなら予算として6,500万円前後は必須の時代】と認識した方がいいのだと思います。

ただ！気をつけないといけないのはエリアだけで判断しない事。道路状況や周辺状況で変わってきますので、なんでもかんでも同じようなエリア坪単価で説明する不動産営業は信用しない方がいいでしょう……

マンションとなると、新築だと坪単価が300万円オーバーの世界になっていますので、75㎡の住戸だと価格が7,000万円〜8,000万円になってきます。これに管理費や駐車場代も含めると月々の支払いは、9,000万円程の一戸建てを買っているのと同じ支払額になりますね（汗）

純粋にマンションを売却される方はいい時代ですが、購入を検討されている方にとっては一戸建ての方が優位となっている現在の茨木市の状況です。

こうなってくると浮上してくるのが中古物件（一戸建て・マンション）。

でも……その価格設定がおかしくなってまして（汗）、なんだか異様に高い売り出し価格。

新築相場に引っ張られているのか、はたまた不動産会社が売却依頼欲しさに売主様に都合のいい価格提案をしているだけなのか、魅力のある中古物件が非常に少ない現状の不動産市場。

このあたりのバランスを物件ごとに解説しながら、お客様に説明する事の重要さが増しています。

予算・エリア・資産価値、これらのバランスをどうご提案して結論づけるのか？不動産営業の価値が問われていく時代に入っています。

物件がなかったら、高くても買う？

需要と供給について、またはプレミア品や数量限定品の価格をどう感じるか？につながる話。

私が取り扱うのは不動産ですので、考え方としては【まずはその物件の立地などの将来価値で分ける】。

相場が上がってきているとはいえ、どこでも上がっているから・・・と判断するのは危険。

駅近だと「ある程度は」強気な価格設定でもいいのですが、需要の高くないエリアだと、高くなっているとはいえその上がり幅の見極めが非常に重要だと思います。

仮にマンションで一般的な面積として73㎡の物件があったとします。坪数だと約22坪ほど。これが相場より1,000万円高く売り出されたとします。坪単価に換算すると坪当たり45万円も高く売り出されている事になります。

相場坪単価200万円としたら、坪245万円。これは現在の茨木市で考えたら、いくら駅前で需要の高い立地だとしても、やり過ぎという判断になる。

厳密に言うと【これから不動産価格がもっと上がっていく想定しても、今の判断としては高過ぎ】という意味になります。

このような売り出し物件も多いんですよね……他の不動産営業がどういった説明をしているのかは分かりませんが、茨木市で考えると無理があると私は考えています。

不動産会社が買い取ってリフォームして販売している物件なんかでも、「相場より1,000万円近く高いんちゃう」っていう物も結構出てきています。

ある意味、不動産会社もよく相場を分かっていて（汗）これ位高く売り出してももしかしたら売れるんちゃうと考えている訳なんですよ。

実際はやはり売れずで、段階的に値下げしていき、相場帯近くで売れるという結果になっています。

土地で考えると、土地面積30坪で1,000万円違うと坪単価33万円も変わってくる。相場が100万円のエリアなのに、土地坪単価133万円で売る事になる。これはいくらなんでも説明出来ない価格設定になります。

色々と書いてきましたが、私が打合せ時にもお客様に説明する事として

●駅近などの需要の高いエリアなら、多少は高めでも購入してもいいですが、その検討してもいい価格帯をシッカリと知ってください

●需要の高くないエリアについては、買ってはダメという事ではなく、相場が上がっているという事に流され過ぎず、将来の資産価値を含めてよりシビアに価格について考えいきましょう

と大きくこの2点になります。

当社ではこのあたりの微妙な判断基準を（私の主観も混じってきますが）ご説明する様にしています。

売り出される物件が少なく、また高めの物件も多い中で探されるのは大変かと思いますが、慎重に一緒に検討していきましょう。

最近の物件価格って特に売り出し当初はかなり高いので、物件を探しているお客様はなかなか判断が難しいと思います。

まぁ高い原因は不動産会社による査定価格（または売り出し価格）がおかしいというのが大半……

「相場が上がってますから」とか「物件が少ないので需要が上回っていますので売れるかも」っていう営業トークなんて何とでも言えますからね（汗）

実際にその提案価格で売れてから、初めて言えるセリフだと思うんです。

売却を検討されている方はそういった言葉を信用するのでなく、その価格根拠を完全に納得出来るかどうかをしっかりと確認する事を意識してくださいね。

物件を探している方に向けても、同じ事が言えるわけで、【なぜその価格なのか？】を営業担当に必ず確認してください。

周辺の過去1・2年の成約事例や成約価格（坪単価の推移）、そしてそのエリアの供給状況を示してくれないなら、その不動産会社は変えた方がいいと思います。

不動産の2極化はさらに進んでいます。駅近などの資産価値があるエリアは多少価格が高めでも購入を検討しないといけないケースもあります。

＊多少というのがミソ。メチャクチャ高い物件もありますので、その場合はいくら立地が良くてもスルーした方がいいでしょう。売れずに価格が下がってくるのを待つべき。

駅から遠い・バザードマップが良くない等需要が低いエリアでも、ここ数年の相場上昇にあやかって（汗）かなり高値で売り出している物件もあります。

こういった物件は絶対に手を出さない。こういったエリア程相場で買うという意識が必要になってきます。

色々とややこしい事書いてきましたが……結論としては、こういった内容をキチンと説明してくれて、お客様が損しない様に誘導してくれる不動産担当を見つけることが第一になってきます。

土地を購入する時に「何が一番大事？」って聞かれると
お客様それぞれ希望条件が違えど、共通して確認しておかないといけないのは

●登記簿の内容

●前面道路の内容・状況

●境界の確認

絞るのは出来ないんです･･･ただ優先順位と言われればこうなってくるかな。



①登記簿の内容

誰が所有しているか？抵当権など権利関係がどうなっているか？今までの所有者はどういった経緯をたどってきたのか？登記簿謄本を見るとこれらが見えてきます。

見慣れない書類ですので、不動産担当に詳しく説明してもらいましょう。特に問題がなかったとしても、自分が住もうとしている土地がどういった経歴なのかを知ることは重要です。



②前面道路の内容・状況

前面道路の幅員が4mあるか？側溝の整備状況は？あとはもちろん道路の種別と所有者の確認も必要になってきます。大きくは公道なのか私道なのかっていう部分ですね。私道でも物件によって所有の仕方が変わってきますので理解しておく事が重要です



③境界の確認

これも非常に重要。境界がハッキリしていたら特に問題は少ないかと思います（境界プレートや鋲などが確認できる）。

でも結構境界ポイントが無い事も多いんです･･･それはダメって事ではなくて、ハッキリとさせておくのが大切。お隣さんと過去に揉めていないかも含めて、しっかりと確認しましょう。

不動産の売り出し物件って、「古家付き土地」と「中古一戸建て」の2パターンで同時に売り出す事もたまにあるんですね。



建物の築年数は結構古めなんで、建替え用の土地として検討してもらうのが基本なんですけど、「一戸建てとして利用したい」って検討される方もいるかもしれないというニーズも考えて、2パターンで売り出す形になります。


でもどっちにしても売り出し価格は同じになる事がほとんど。



で、ちょっと具体的に書いちゃうと分かってしまうのですが･･･土地として売り出す場合に【売主にて更地にして引渡しします】っていう時に、解体費用もONしているケースが稀にあります。



建替えするから売主側で解体しても、自分で解体してもどっちでもいいわって考えがちですが、OKされている解体費用ははたして適切なのか？これはものすごく重要。



ハウスメーカーに建築を依頼すると結構解体費用って高く見積り出てくるんですよ（汗）そもそもの解体業者からの見積り金額の問題もありますが、その業者からきた見積り金額にハウスメーカーの利益がONされますからね。



私はお客様から要望があれば、解体業者を紹介させて頂いて、直接依頼してもらう様にしています。


木造の30坪前後の建物で、道路との高低差が少ない土地（土留めの撤去や残土処分が少ない）なら、大体で150万円から180万円をみておけば大丈夫かな。



それが更地にて引渡しとなれば300万円とかがONされているケースもあるので注意が必要になります。


それなら古家付き土地のまま購入して、自分で解体した方が100万円くらい安く資金計画が組めます。



こういった部分は建築関係費用をよく知らない一般のお客様には判断が難しいかもしれません。


不動産の担当がキチンとお客様の最大のメリットを考えて、提案していくべきですね。

ちょっと前に同業者と話をしていて、とある北大阪の不動産（住宅）会社が「土地の仕入れをさらに強化していく」って言ってるみたいです。



この会社は数年前から高額で土地を買って、建築条件付きで販売したりして、ブイブイ言わしながら大きくなってきた会社。結構需要の高いエリアの土地をほぼ相場に近い価格で買い取って、土地価格がかなり高くなってもエリアの需給バランスで売っていってました。


それが最近は買い取った土地があまり売れずで、結構在庫が残っている。


とはいえ、次々と買っていかないと融資も出なくなるので、販売＆仕入れを強化してこうとしているのかもしれない。



コレ、買取りや建築条件付きの流れや意味を知っている人にはお分かりいただけると思いますが、土地を探している人にとっては脅威になります。



「不動産（住宅）会社だから、土地情報を提供してくれる」なんて思ったお客様は要注意。


本来ならお客様がもっと安くで購入できていたかもしれない土地を、こういった会社は先に買い取って、利益を乗せて販売していく訳なんです。

ハッキリ言って、敵だと考えてくださいね。土地を探している競合相手。



買い取る会社は細かい条件も言わないし、即金で買い取ったりもするし、物件を仲介する不動産会社にとってもラクなので、どうしてもそちらに流れがちになります。



なので不利な状況ではありますが、対抗策はただ1つ。

そういった会社の物件は検討しない事

お客様でその判断するのは難しいかと思いますので、詳しくは個別にご相談ください。

最近かなり懸念している事がありまして・・・当初の売り出し価格と成約価格の差があり過ぎ（汗）。


売主様と買主様（物件を探している人）の両方にかなり悪影響を及ぼしていると思います。


詳しい事例は会員様に向けたメルマガで説明させてもらおうと予定していますが、なんていうのかな……大手の不動産会社の方がこの傾向が顕著になっています。


地場の中小不動産会社の方が査定や売り出し価格の提案がブレていなく、大きな価格変更もなく成約まで至っている状況になっています。



当初の売り出し価格から1,000万円も2,000万円も下げて売るっていうのは普通は考えられないですからね。


売主様は納得してたとしても、物件を探している人にとったら

「なんか信用できない」

「一体どこのラインが相場なの？」

「その営業マンが信頼出来ず、説明も腑に落ちない」

という状態になり始めています。



実際当社にご相談いただくお客様でも「実は他の不動産会社に聞いたのですが、どう思います？」って聞かれる事も増えてきています。


まぁ一緒に見学していないし、ましてや情報を隠されている物件だと勝手な事も言えませんから、私が考える表面的な事しか言えませんが（汗）

その営業マンを信用出来るかどうかになってきます。


それがこんな値付けをしてたら、何言われても信用出来なくなるでしょ……



例えばスーモとかで新着物件が出たとしても、その物件が条件に合うか？ではなく、価格は合っているのか？をまずは確認しないといけないという、不動産が間に入ってた方が余計にややこしいんですけど・・・状態になってきています。

久しぶりに新築一戸建てやリフォームの費用の話でも書きます。



物件をお探しの方はお存知かもしれませんが、コロナ以降建築費が上がっているとよくネットでも書かれています。たしかに上昇していますが、営業マンの言うことなんで･････どこまで本当か不安な人もいらっしゃるはず。


という事で、2025年も終わろうとしている現在の建築費の目安を再度書いてみたいと思います。



【新築一戸建て】

オーソドックスに2階建てで30坪位の建物の場合なら、建物費用は税込み1,800万円～1,900万円が目安。これにオプション費用や外構工事などがプラスされますので、2,000万円～2,200万円くらいを建物費用の目安にしてください。古家があった場合は解体費用を別に150万円～200万円見ておいてくださいね。


3階建て・30坪なら、解体費用だけ別にして2,400万円～2,500万円くらいが目安になってきます。



という感じで、数年前より少し建築費は上がっているのは間違いありません。

土地を買って、自分で新築を建てたいという方は、【2階建て・2,200万円】【3階建て・2,400万円】を目安として土地を探して頂き、資金計画を組み立ててください。



【リフォーム】

面積によりますが、詳しく書くとややこしくなるのでザクっと説明しますね。


・マンション

専有面積75㎡　3LDKの間取りだとして、フル・リフォーム工事をした場合、600万円～700万円が目安のリフォーム工事費用になります。


さらに間取り変更も伴うフル・リフォーム工事だとすれば、750万円～850万円が目安になります。

＊ここでのリフォームは最低限という内容では無く、設備・仕様などお客様の要望も取り入れながらの金額です



・一戸建て

こちらの場合は、ザクっとした目安を書くのが難しいのですが、700万円～800万円はみておいた方がいいかな。


外部（窓・玄関ドア・外壁関係）もリフォームされるなら、1,000万円は超えてくる可能性が高いので、目安としては1,000万円～1,200万円くらいはイメージして資金計画をしておいてください。



現在はこんな感じですね。

もう少し価格を下げようと思えば仕様等の打合せで可能ではありますが、ある程度はご要望も取り入れた設備・仕様になっているという前提になっていますので、参考にしてください。

売り出されている物件を毎日チェックしていますが、レインズに登録されて数週間で価格変更になっている物件が数多く見受けられます。



普通に考えると、数週間で価格を下げていくというのはナンセンスだと思うんです。

物件の認知が数週間で広がるとは思えないし、最低でも2ヵ月位は様子を見るべきというのが私が考えるセオリー。



まぁぶっちゃけて書くと、当初の売り出し価格が高過ぎる･･･というのが理由。そのへんは売却を依頼した不動産会社もよく分かっていて、売れないだろうと分かっていて、売主様の興味を引くためだけに高い売り出し価格を提案している訳です。

「あとから価格を下げていけばいいや。まずは売却を依頼されることが第一優先」とこんな気持ちでしょう（汗）



たとえば相場が4,000万円前後だとしたら、最初は4,800万円とかで売り出しして、数週間で4,680万円に。またしばらくして4,580万円や4,480万円になり、やっと徐々に動きが出始める。こんなパターンの動きをしている物件をよく見ます。



不動産営業マンに「これ位の価格でも、もしかしたらいけるかもしれない」とか言われるとチャレンジしたい気持ちは理解できますが、それならその価格でチャレンジする根拠をしっかりと掴めているかどうかが大事。


ただなんとなく「売れなければ下げればいいや」というのは非常に危険。不動産営業マンの思うツボにはまってしまっていますね。



何度もブログで書いてきましたが、一番重要なのは【相場を把握すること】。

逆に言うと、相場を把握させてくれる営業マンを選ぶことになります。期待値ばかり言ってくる営業マンは避けた方が無難でしょう。


そして、自分が買主だったとしても、その価格に納得できる根拠が説明できるかがポイントになります。



先の例えた事例だとしたら、最初に4,480万円で売り出して、2ヵ月とか待つべきだと思うんです。



急いで、また早めに売りたいという事情がある方なら、売り出して反響が多くありそうな価格帯をもっと突き詰めて相談して決めることが重要になってきます。



なんだか近頃の不動産会社の査定が簡易過ぎるというか･････シロウトっぽくなっていて、業界的にこのままで大丈夫か？と感じるこの頃です。