2025年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

私は社会人スタートがハウスメーカーだったので、考え方のスタンスは（不動産ではなく）住宅営業寄り。



３０年以上社会人をやってきて「何が営業として一番大事？」って聞かれたら、「サービス精神」って答えます。


営業という定義は→もちろん売れること。でもココで勘違いしたらダメなのは、どれだけお客さんが満足・納得しているか？提案であったり・フォローであったりと、長い目で見て紹介を多くもらえている営業マンを評価すべき。



不動産仲介という仕事でも同じだと思うんです。


売主様の利益を優先して仕事する。買主様には提案しながら間違いがない様に物件購入の手助けをする。その他に、不動産仲介っていうのは売主様側と買主様側の不動産会社が違うことが多いので、言うべきことはキチンと言うけれど、相手方の不動産会社にも気持ちよく対応してもらうという気配りも必要になってきます。



この色んな方面へのサービス精神が不動産業界は圧倒的に出来ていない･････



自分が所有している物件なら「ご勝手にどうぞ」なんですけれど、人様が所有する物件を依頼されておいて【自分の物】のようにふるまっている連中が非常に多い（怒）


他の不動産会社には物件を紹介させない。

売主様が損しようが構わず業者買取りに誘導する。

他の不動産会社に物件情報を出したとしても、横柄な態度。


そういう考え方では続かないんじゃないかな。

売主様・買主様・他の不動産会社の誰であれ、関わった人には気持ちよくなってもらえるようなサービス精神は重要だと思うんです。

今日のニュースで日銀の政策金利の話が出ていました。

「日本銀行は２日間の金融政策決定会合を終え、追加利上げを見送りました。日銀は、６会合連続で政策金利を０．５％程度に据え置くことを決めました。結果を受けて外国為替市場では、ドルに対して一時、1円近く円安が進みました。」



これで住宅ローン金利の動きもそれ程大きくはないかな。



とはいえ、ここ１年程で考えると、住宅ローン金利（特に変動金利）は少しずつ、ホント少しずつ上がってきています。お客様の物件購入に変化が出てくるかなぁって若干気にはしていましたが、ほとんど影響がない状況。



それよりも不動産相場の上昇の方が大きいので、そっちの判断を間違えない事の方が重要でしたね。



まだまだ低金利状態である事は間違いないので、【相場をキチンと把握して、価格判断を間違えない様に物件を選ぶ】これだけは注意して探していきましょう。

ホームページの物件情報をザァーと見ていると、3,000万円台の物件が少なくなっています。一戸建てもマンションも。



3,000万円台ってかなり需要がありまして、それは買いやすい価格帯だから。


そこの価格帯が少なくなっているので、「なかなか物件が見つからない」って方も多いんじゃないかな･･･


4,000万円台とかも減ってはいるんだけれども、3,000万円台の方が顕著かな。



●その少ない3,000万円台の物件でも、本来は2,000万円台の相場だけれども、不動産会社の査定提案の問題などがあり3,000万円台になってしまっている（汗）


●本来は3,000万円台だけれども同じ理由で4,000万円台になってしまっている


こういった事もあり、更に興味が湧く物件が少なくなっている感じです。



ここは正直にお伝えする不動産会社としては腕の見せ所でもありますが

①本来の相場価格をお伝えする

②4,000万円台になっていたとしても、物件の価値（立地・間取りなど）を見極めて、検討してもいいかどうかをお伝えする

③リノベーションすれば、価値として担保されそうな物件を判断する

こういった感じで、お客様に検討可否をアドバイスしていけば、結構物件は絞れてくると思います。



「おススメ出来る物件は無くなります」という結果になる事も多いですが、なんでもかんでも「いいと思いますよ」なんていう営業マンはウソを言っているか、物件やお客様に興味がないだけでしょ･･･



過去の流れとしては株価に連動する不動産相場ですので、日経平均が5万円を超えた現在、エリアによる相場見極めは非常に重要になってきます。

（株価が上がっているというより、お金の価値が下がっているという見方も出来ますけどね）



80年代バブルと違うのは【どこもかしこも相場が上がっているのではなく、エリア等によってキチンと2極化・3極化している】という部分。そこは踊らされずに、耐えている方じゃないかな。



不動産相場と将来的な価値、しっかりとディスカッションしていきましょう。

長年営業をやっていると、段々と【流れ】というのが一番大事だと気付いてきます。

ポイントとしては

①無理はしない

②常識的な判断をする

③やるべき事をやっておく

の3点だと思いますね。

こういう心構えをいつもしていたら、途中でタイミングが悪くなったりして、「ん〜なんか流れが良くないな」って感覚になり、大体そういう時は契約まではいかなかったりします。

誤解ない様に書いておくと、なにか問題が起きるとか懸念事項が発生したりするのは全然OK。それは流れが悪いのではなく、ゴールまでに必要な過程かもしれませんからね。

こういう感じで流れに気を付けた上で契約となれば、お客様は結果的に最良の物件を選ばれる事が多いですね。



お客様の考えを尊重した上で、やる事をやって、常識の範囲で動く。そして無理に動かずにタイミングを待つ。

営業はこれに尽きます。

不動産の契約時に読み合わせ＆確認するのが、売買契約書と重要事項説明書。

物件の事について詳しく書かれているのが、重要事項説明書になります。



ほとんどの不動産会社は、この書類を契約当日になってお客様に説明している事が多い。


良くても事前にメールでお客様に送って、目を通しておいてください程度･･･



契約の当日にバァーと読んでいき、少し補足説明する位が多いんじゃないでしょうか。

お客様としてもなんか分かった様な感じで、スルーしている事が多いかな･･･



静かな場所で専門用語が並んだ書類をイッキに読まれると、そんな気になるのも分かります（汗）



私はそれが嫌で、（ほぼですが）出来るだけ事前にこれらの書類の読み合わせをして、ホワイトボードなどを使用しながら詳しく説明する様にしています。



ハッキリ言うと、内容を覚えなくてもいいんです。忘れてしまってもいいんです。

ただその事前読み合わせをしている時に理解だけはして頂きたい。そういう気持ちでやっています。



当日に説明をして「たぶんお客様は理解されてないだろうな」って感じながらも、先に進める事が嫌なんですね。



そうそう不動産取引って経験するものではないから、【なんとなく】で済ませてしまう事が多いのですが、逆に折角の機会ですから【理解する】。この意識で事前に書類の確認をしていきましょう。

毎日新着や価格変更の物件情報を更新していますが、何に注力しているかといえば、【コメント】かなぁ。

物件詳細ページの備考に書く、自分なりの物件解釈になります。

価格がどうなのか？注意事項はなんなのか、みたいな内容ですね。

正直に思ったことを書く様にしているので、会員情報じゃないと書けないというのがあるんです（汗）

＊会員登録をしないと見ることが出来ず表面上は隠されているので、本音が書きやすい

でもそれでも100%本音で書いているかと言われれば、50%位かもしれない……

本音に近いのは、毎週1回配信しているメルマガになってきます。

会員登録して頂き、メール配信OKにチェック入れた人のみに配信しています。

毎回ではないけれど、この場では結構生々しい内容も書いたりしています。

気持ちとしては【弊社に相談、または興味を持ってもらったお客様には、物件選びで間違ってもらいたくないから】。

ぶっちゃけると、今世に出ている売り出し物件の半分以上は、価格的・内容的に検討すると良くないんじゃないかなぁ……

そんな感じで、注力しているといえば【会員様向けの情報】になってきますね。これからも変わらないと思いますので、ずっと続けていきます。

はぁ〜

ため息が出てくる物件が多い最近です。

以前から、【物件を仲介する会社が、買取りになる様に売主様を誘導している】という記事を結構書いています。

＊リフォーム済みとか建築条件付き土地とかですね。

あいも変わらず現在でも多いんですが、以前までは「（再販売された物件が）高いなぁ」でまだ済んでいたのですが、最近は【リフォームしている訳でもなく、買った中古のまんま再販売していて、価格だけが数百万とか1,000万円プラスされているだけ】という物件もチラホラ見受けられる様になってきまして……

こんな事に意味があります？

なんの付加価値も付けてない様な物件なのに、（相場よりかなり高く）価格設定されているだけという。

この話を聞くと普通は販売している売主（買い取った業者）が悪いと思われるかもしれませんが、私としては仲介した不動産会社が悪いと思う。

売却を依頼された物件を良い条件で売る努力をせず、仲介手数料を両方から早く欲しいという欲求だけでしょ…

買うっていう業者がいたら売るやろっ！って言われるかもしれませんが、不動産仲介の本質的には間違っていますね。

こういったケースは物件を探している人（買主様）が最終的に損をします。

【お客様のために】を掲げているなら、売主様・買主様両方を見て、双方に喜んでもらえる仲介をするのが王道だと思います。

今日は不動産の売買契約について。



契約時に確認する書類として【売買契約書】と【重要事項説明書】というのがあります。

宅地建物取引主任士の資格がないと読めないのが、重要事項説明書。



そして一般的には、契約当日にこの書類関係の読み合わせを行う不動産会社が多かったりします。

＊よくても事前に渡されて「確認しておいてください」程度



ちなみに当社では、契約当日までに時間を取ってもらって（お仕事終わりの夜にご自宅でとか）、契約書類関係を事前に読み合わせするようにしています。



だってね･･･契約当日に読み合わせって言っても、売主様・買主様・不動産営業マンがいる中で淡々と書類を読まれる訳ですよ（汗）


経験上詳しく説明してくれる訳でもなく、そして知らない用語や法律の内容ばかり。


仮に自分が買主だとしたら、売主様の前で込み入った事も聞きにくいでしょ･･･



という事で、書類をしっかりと説明して、その都度質問などもしてもらいやすい環境の中で、事前に読み合わせを行う事は重要な事だと思いますね。



私としたら、重要事項説明書の内容とかは専門的な事が多いので、覚えていただくというよりは、その時に【意味を理解していただく】というスタンスで行っています。



あともう1つメリットがあるのは、契約に気持ちよく臨めることですね。
なんだったら「もう説明はいいです。書類の確認だけでOKです」状態。



契約書類関係の事前読み合わせはおススメです。

現在売り出されている物件の値付け（売り出し価格）がいかに相場と関係ないのがよく分かる事例。

とある町で（さすがに場所は伏せます）売り出されている物件

ひとつは建築条件付き土地で、もう一つは中古一戸建て。

それぞれの土地坪単価を計算すると

●建築条件付き土地　@120万円台

●中古一戸建て　@90万円台

相場は？といえば、ここ1・2年は土地坪単価80万円台〜100万円弱となっていますので、中古一戸建ての方が売り出し価格としては正解。

こういった事例が最近は頻発しております……

うーん（汗）古家が解体されて更地になっていれば、勢いでよく調べずに「大手の会社が紹介しているから」という状況だけで買う人もいるんだろうか？

逆にその土地を紹介する営業マンは、どういう説明をするのだろうか？

私のスタンスとしては、こういう相場からかけ離れ過ぎている物件は紹介しません（紹介したら信用も失う）。

お客様に聞かれたら正直に言いますね。

まぁなんだかんだ書いていますが、売れないでしょうけど・・・

土地・一戸建て・マンションを足して、現在300件以上の物件が売りに出されていますが、この中で「良いと思いますよ」って言える物件はそれ程多くない。



いいと思いますという定義は、お客様によって要望が番違うので一概には言えないのですが･･･【価格が相場帯に入っている事・あまり売出し物件が出ない希少なエリアである事・懸念事項があまり無い物件である事】

という意味で書いています。



じゃあ探しているお客様は物件が見つからないのか？と言えば、要望・価格・物件のバランスを考慮された上で、最終的には「良いんじゃないですか」と私も言える物件を実際に購入されています。


物件が少ないのは事実なんだけれど、出てくるんですね。



ポイントとしては、バランスで物件を検討するのが大事かと思います。


（営業するつもりは一切ないけれど）バランスを把握するために打合せや見学を色々と行って、アウトプットしていくのが近道じゃないかなぁと感じています。