2025年09月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

最近お客様からの相談で「探し疲れてきました」という言葉を聞くことが増えています……（汗）

エリアを絞っている人でしたら尚更かと思います。

物件が少ないからとか色々と言われていますが、私的にその原因として感じているのが以下の2つ。

①売り出し価格がおかしい

以前からブログでも書いている、売主様へいい事ばかり言って（高めの価格でも売れる可能性がありますよ！）売却を依頼されるためだけの提案が原因。

結局は売れずで価格変更を繰り返していくパターンになっていますが、やっぱ初動が間違っているのでタイミングも失っている……

②不動産会社などによる買取り

1区画の新築一戸建て・建築条件付き土地・リフォーム済み物件ですね。

本来はエンドユーザーである一般の買主様が買っていれば価格も合っていたのに、買い取られたばかりに金額が跳ね上がってしまう。

元々ご自身の好みに建物を仕上げたいという方は、そもそも選択条件から外れてしまいますので……

こういった原因もあり、物件を探している方の選択肢が少なくなっているだと思います。

解決策は無い……のですが、やはり知っている・知っていないで物件探しの差は出てくるでしょう。

根気が必要で疲れてくる時期もありますが、「物件はもうなんでもいい」という訳ではないので悩んでいるはず。

頑張っていきましょう。

売却をお考えの方の心理として、不動産会社に問合せる時って、【査定依頼をする】になる事が多いんじゃないかなぁ。

査定＝売却相談みたいな感じ。

本当なら査定の前に【純粋な相談】ってものがあったら、その後の売却がスムーズにいく確率が上がるかと思います。

面倒ではあるけれど……相談してみて、対面した結果で査定依頼する不動産会社を決めるという流れ。

そのためには売主様自身でも売却の知識を持っておく事が望ましいですね。

キーワードは【売却の仕組み・レインズとは・囲い込み・広告不可・媒介契約の種類、高値の査定額、売却のおとりチラシなど】、業界で働いていないと理解しにくい内容ですが、【まずは知っておく事】が大切です。

その上で、事前相談時に不動産会社の話を聞いてみましょう。

まぁ不動産営業マンは売主様にとって良い説明ばかりするとは思いますが（大手さん程、裏ではメチャクチャしてるケースが多い……）、知っていると思わせるだけで対応が変わるかもしれませんのでね。

大切な資産をまっとうに売却して欲しいという方は以下の順番がいいでしょう。

①売却の知識を付ける

キーワードは上にあげた項目です

②事前相談をする

ここで査定が出ても売却依頼（媒介契約といいます）をしない事。会社・担当を見極める意識。

③査定依頼をする

ポイントは査定額＆売り出し金額にご自身も納得が出来ているか？になります。

過去の成約事例や周辺の売り出し事例（売り出し開始からどれ位経過している・価格変更の経緯も含めて）と比較して妥当性があるか？

を必ず確認してください。検討する買主様も同じ事を考えています。

面倒かもしれませんが、先にここまでしておけば後がラクになってきますよ。

住宅にかかわってからちょうど30年が経とうとしていますが、ちょっと「怖いなぁ」と思うことがありまして……

住宅や建築知識のない人間が中古一戸建てを取り扱うじゃないですか、不動産業界って。

「契約不適合責任が免責なんで、あくまで現状有姿のまま。何か不具合があっても責任は負えませんと逃げられるし」と考えている営業マンがほとんどです。

たしかにそーなんです。一般の売主様にとったら契約不適合責任免責じゃないと怖くて売れないし、仲介する不動産会社としても責任はなくなります。

でも建物も取り扱う仕事をしてるなら、お客様が購入してリフォームしたりとある程度は安心して住める様にチェックして、気にかけるべきなんじゃないかなって思います。

若手の営業マンでは難しいとは思いますが、10年以上経験があって全く建物の事を分かっていない営業マンも多く見ます。

畑違いと言えばそれまでですが、10年もあれば建物について勉強する機会はかなりあったはず……それをしていないというのは、基本的に【建物に興味がない】と思われても仕方ないでしょう。

不動産取引的な（契約書や重要事項説明書の内容など）経験だけではなく、お客様がそこに住むという実需的な知識も、不動産営業はマストだと思うんです。

ちょっと前にお客様と雑談していて、私のハウスメーカー時代の事を話していて



30年も住宅関係の仕事をしているので、当時より建築知識は全然増えていますが、じゃあ提案する内容は大きく変わるのか？と考えると･････もし私がハウスメーカー勤務のままだったら、若干ですが自信のない部分もある。



（現在は変わっているかもしれませんが）当時のお客様との打合せ場面を想像すると、「こうした方がいいかな」「ココに窓付けた方がいいな」「間取りはコッチのパターンもあり得るな」とか色々と提案したい事が頭に浮かんでも、すべてをお客様に伝えていなかった。



その理由は？

①価格が上がるから

窓1つ付けると、5万円・8万円と上がっていく訳です。私がいたセキスイハイムだけで検討されているならいいのですが、やっぱり競合他社が複数ありその中から選んでもらわないといけないんですね。


間取り提案内容や仕様で差別化するケースも多いですが、やはり価格でも判断される訳です。


良い提案はどんどん出来るけれど、価格が高くなっていって予算オーバーしたら･･･根本として選ばれなく可能性が出てきます。


そうすると【頭の中では思い付いているが提案しない】という選択肢を取った経験もあります。



②契約までの時間がかかる

会社ですので契約というのも大事。でも打合せしているお客様がいてると、会社からは「いつに契約出来るんや？」「今月中に契約しろ」とか言われるんですね（汗）、今は知らんけど。


そうなると、なかなか間取りの打合せに時間をかけているのが難しくなる＝提案がしにくくなるという具合です。



結果、ハウスメーカーの営業というのは、契約まではスピード感を重視して、契約してから詳細を詰めていきましょうというスタイルになってきます。だから契約してからドンドン価格が上がっていくケースが多くなるんでしょうね。



今は誰からも契約設定を言われる事もなく、ある程度お客様の予算に合わせて建物提案できますので、そういう部分でノン・ストレス。



最初に提出する全体の資金計画書では、提案した間取りの建物見積り＆これからの打合せで出てきそうなオプション費用をあらかじめ予算組みするようにしています。


30年やってきて、これが一番現実的な住宅打合せかなって感じていますね。

今日は定休日ですが、一戸建ての引渡し（決済）があるので梅田の銀行まで行ってきます。



その前に時間があったので、茨木市の建築現場に寄ってきました。





実はこれ本当に偶然なんですけれど、隣の土地でも建築の相談があり、お世話させて頂きました。そちらの状況は基礎着工中。もうそろそろ棟上げとなりますので、楽しみですね。





棟上げが完了している現場では、現在大工工事中。


お客様は日当りを気にされていましたが、秋口になって天気も曇っていて、さらにクロスも貼られていない暗めの空間でも十分に明るさを感じました。





中庭の存在が効いていましたね。
色々とこだわりの空間も設計させて頂いたので完成が楽しみです。



11月下旬くらいかなぁ。

売却をされている方で「なかなか売れない……」と不安になられるケースも多いかと思います。

売れない要素は大きく分けて3つ。

①価格が高い

売却される時は査定を受けられたと思います。査定額というのは基本的に約3ヶ月以内には売れるでしょうという価格。

この査定額（相場帯）が間違っていない限り、その査定額と売り出し価格とで、数百万円〜1千万円とか、あまりにも乖離があったなら、それはなかなか売れないです。

たまに「価格変更してるんですけど……」と言われる方もいらっしゃいますが、その価格変更した金額でもまだ査定額（相場帯）より高いというだけで答えは一緒になります。

ここ数年では、査定金額自体が相場帯より結構高く提示する不動産会社も増えてきてまして……お客様にとったら「何を信用すればいいの？」状態が頻発しています。

なにはともあれ、査定額というのをシッカリと認識して、今売り出している価格が高いのか相場帯に入っているのか？を把握しましょう。

それをお客様に認識出来る様説明する不動産営業が良い担当です。

②依頼した不動産会社が情報を隠している・他社に案内させない（不動産の囲い込み）様にしている

業界で問題になっている不動産の囲い込みというやつ。大手の不動産会社含めて多くの会社がやっている違反行為になります。

見破るのは難しいとは思いますが

①広告不可になっている

②他社からの案内がない

③発行されるID・パスワードでレインズをチェックする

等で細かく確認していくしかないですね。

③需要が少ないエリア、物件的に問題点がある

これはもう待つしかない……

周辺の成約事例から判断して、最低限できる事は相場帯の価格で売り出すこと。

そして広告不可なんかしたら情報拡散力が減るだけなので、広く他社の不動産会社へも広告可にしてもらって情報が目につく様にしましょう。

弊社にご相談いただくお客様がそうなんで私が感じているだけかもしれませんが「情報を出して物件で勝負！みたいな時代は終わってるんじゃないかな」。

その物件はどの不動産会社が出していて、その不動産会社はどんな考え方なのか？までキチンとチェックしているお客様が増えてきています。

ものすごく良い流れだと思いますし、選ばれる様に気を引き締めなければ



「物件だけに興味があって、不動産会社（担当）は誰でもいい」っていう方もたまにはいらっしゃいますが･････この流れは加速していくんじゃないかな。



今後AIの精度が高くなり、物件の情報のところはAIが全部やったとしても、最後の【人の感覚】の部分ってあるじゃないですか

その部分で相談してみたいって思われる不動産会社になっていく必要があると考えています。



という事で、今後は建築条件付き土地とかは極端に減っていくでしょうね。


住宅についての情報がネットに溢れて、お客様の方が不動産担当より知識があるってケースが非常に増えていると思う。じゃあ不動産担当が頑張って知識を付けて、お客様に提案するかといえば･････なんの努力もせんでしょ（汗）

なんだったら「ややこしいお客さん」みたいな感じで対応しとる（怒）



そんな不動産会社が販売している建築条件付き土地なんて、絶対に買ってはダメ


立地がよければ建物も必然的に売れるという甘過ぎる不動産会社の考えを根底からダメ出ししていきましょう。



これは大手の不動産会社に対しても同じ。大きな買い物をするお客様が出来るだけ満足・納得できるように力を貸す担当ってほとんどいないですからね･･･



土地も大事だけど、建物も同じくらい大事。セットで満足できそうな対応をしてくれる不動産会社が選ばれる時代になってきています。

今の不動産業界の問題点の1つに【宅建の資格免許を持っていなくても営業できる】という事があります。

宅建の資格がないのに、お客様を接客・案内して、色んな説明もしている営業マンもいてるんです……

経験を積めば不動産知識は付きますけど（汗）やっぱりね・・・

なんだったら社長が宅建持っていないのに、不動産会社をやっているケースもある。

一般の方はビックリするかもしれませんが可能なんです。

規定では「宅建業には必ず宅建士が1名以上必要。厳密にいうと、一つの営業所につき宅建業に従事する人数5人に対し1名の宅建士が必要となります。」

簡単にご説明すると、例えば社員5名の会社なら、社長が宅建を持っていなくても、誰か1人が宅建を持っていたら不動産業が出来るという訳。

宅建の資格持ってないなら、物件の案内も出来ないようにしないとアカンでしょ（汗）

運転免許証を持っていない営業マンが運転する車に乗りながら、車の説明を受けている感じ。

弁護士の資格持ってない人に相談してアドバイスを聞いてる感じ。いざ裁判の場にはその人はいない（厳密にはいれない）。

こんな事は簡単に改正できると思うんですけど、古くからの業界の体質&困る人が多いから…という事なんでしょう。

売却をお考えの方または売却中の方へ、今一度確認して頂きたい事があります。

広告について

売却を不動産会社に依頼しても、その不動産会社が広告不可にしてしまう（9割以上の会社がやってます）と情報の拡散がかなり制限されてしまいます。

その不動産会社が「スーモやホームズ・アットホームなど色んな媒体に掲載します」と言っても、1社の限界ってのはあるんですよ……それは大手の不動産会社だとしても一緒。

目的は売れる事ではありますが、本来は【より良い条件で売ること】です。

それを広告をワザと絞って、可能性を狭めることを多くの不動産会社はやっているんですね。

よく「スーモとかにズラーッと物件が並ぶと売れ残りみたいに見えますよ」とトークを言う営業もいてますが、結果は逆。

1社だけの掲載だろうが、複数の会社が掲載していようが、気になる人は反応されます。

それなら広告可にして、多くの不動産会社に広告してもらった方がチャンスが増えるのは当たり前なんですね。

物件というのは広告を絞って価値を付けようとするのでなく、広告量を増やして多くの人の目に留まる状態を作り出すのが正解。

売却を依頼されるなら、その不動産会社が広告不可にしないか？それをキチンと実行しているか？必ず依頼後も定期的にチェックしてくださいね。

専任に売却を依頼したら、あなたがレインズをチェック出来る様にパスワードが発行されますので、チェック可能です。

ここ数年は相場とかあまり関係なしに売り出し価格が設定されていて、物件を探されているお客様にとってはなかなか判断が難しい状況が続いているかと思います。



大手の不動産回会社から出ている物件情報だから大丈夫っていっても、今は大手さん程売り出し価格の設定がおかしくなっている傾向ですので･･･（汗）


たぶん営業成績のために無理してでもまずは売却を依頼されることを優先している結果かと推測しています。



当社では過去の成約相場や周辺の売り出し物件の状況などをお伝えしてお客様にアドバイスしていますが、ぶっちゃけ正直に言ってくれる不動産営業は少ないと思います。



でもコレを自分でも判断するための方法は1つあって、【数を見ること】。


1つ2つだけではなく、いくつかの物件を見学すると、物件の差を感じることが出来ます。



いつも物件をチェックしている、またはピンポイントでエリアが決まっているという方は、多くの物件を見学することは難しいかもしれませんが･･･それでも検討エリア外だったとしても類似物件を見学しておくのは良い事だと思いますね。



多くの物件を見学されるのは不動産営業がイヤがる事かもしれませんが、そこは心を鬼にして頑張ってください（笑）



どこかで心にピンってくる物件に出会えるものです。

それまで気の合う営業マンを見つけて、信頼関係の中で物件探しをするのが一番の近道だと考えています。