「2025年05月」の記事一覧（7件）
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/05/28 14:54
ここ最近「このままで不動産会社は大丈夫なのか？」っていう事をよく感じる様になりました。
以前から書いている【物件の売り出し価格】についてでして、素人というか……売主様・買主様の為ではなく、自社の事しか考えていない仕事のやり方ばかりが目立つ様になっています。
特に大手不動産会社のやり方がヒドくなっていますね。
具体的には、例えば査定価格が4,000万円としたら、最初の売出し価格を4,800万円とか、ヘタしたら5,000万円以上で提案してくるのが普通になってきています。
理由は【売却を依頼されたいだけ】
複数の不動産会社に査定依頼していたとしたら、他社に負けたくないだけで、売主様に都合の良さそうな話を持ちかけている訳です。
チャレンジ価格と言われる売出し価格ですが、本来チャレンジ価格というのは4,000万円の査定金額なら4,480万円とかであって、査定金額の1割アップ位が限界になります（需要のあるエリアで）。
もう大手の営業マンも売れるとははなから思っていなくて提案しているみたいですからね（汗）
この手口のいやらしい所は【（売出し価格ではなく）査定価格は比較的相場で提出している事】。
あとで価格変更をしていきやすい様に査定はある程度まともな価格で出しているんですね。
でも査定報告時にはその価格はメインで語られず「今なら物件も少ないし、5,200万円で売りに出しても反響あるかもしれません」とかいうトークで売主様を期待させる＝売却を依頼されるという流れになっています。
まぁ売れません。
大幅な価格変更を繰り返して、結局は4,000万円近くで売れるという「最初の時間が無駄やったやん」「4,380万円で売り出してた方がスムーズやったやん」って結果になります。
こんな仕事は誰でも出来るわけで……大手という看板の大きさをバックに横行しているのが今の不動産市場。
私としても新規物件が出た時は「おっ」て気になりますが、最近は逆に（売出し価格を見ると）テンションが下がる機会がふえています。
売却をご検討の方、また現在売却中の方、売却の流れが非常に悪い方向に行きますのでご注意ください。
もっと突っ込んで書くと、買主様（購入検討者）にも悪影響になっています。
市場経済として相場が上がっているのではなく、不動産会社の思惑だけで相場が上がっているだけだから。
物件の売出し価格と成約価格の差が大き過ぎるので（売出し5,200万円で実際の成約価格は4,200万円とか）、正常な判断が出来なくなってきます。
不動産会社の信用が益々なくなっていく事を、大手さん含め不動産会社がやってしまっているだけなんですね…
「橋本さん、この物件が出てきてますが価格設定含めてどう思います？」っていう相談が以前より増えています。
純粋な質問ではなくて、よーく聞くと「売出し価格を信用していない」という状況なんですね。
不動産の査定＆売出し価格を提案する時に一番大切なのは
【資料なども提示した上で、説明して納得してもらえる事】。
それがチャレンジ価格であっても説明が付くのが大事なんです。
判断の目安としては査定金額と売出し金額の差が1割以上ある時は、かなり気をつけて下さい。てか売却を依頼しない方がいいでしょう。
不動産のプロならそんな提案してくる営業マンは選びませんよ。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2025/05/21 15:23
たまに考え直すのは【将来茨木市の不動産市場はどうなるのか？】って事。
茨木市全体の相場としては、日本（いや世界かな）の経済状況によるのであまり深く考えても仕方ないけど、茨木市内におけるもっと狭いエリアによる需要大小はイメージしておいた方がいいかなって。
とはいえ茨木市全体としては、大阪府にあって、その中でも需要の高い北摂（北大阪）地域にあります。
これだけでも全国的には「世の中の経済状態など色々あったとしても市町村としては大丈夫な方じゃない」と言えると思う。
もし茨木市が不動産価値的にダメとなるなら、他もほとんどダメになってるでしょってイメージ。
次に茨木市内で考えるとどうなっていきそうか？
間違いなく駅近エリアは大丈夫でしょう。不動産的な駅力の順番で言えば、阪急茨木市駅・JR茨木駅→阪急南茨木駅→阪急総持寺駅・JR総持寺駅になりますが（モノレール線は省きます）、どこも駅近は大丈夫かなって思っています。
ただ･･･高い。それが相場っちゃ相場なんだけど、なかなか簡単に買える価格帯ではなくなってきています。新築マンションなんか「ちょっと高過ぎて勿体無くない？」って感じるレベルになってますからね。
普通に3LDK・70㎡台で7,000万円とか8,000万円レベル。
不動産価値として言うと、仮に新築マンション購入して、2年後に売却しないといけないとなったら、7,000万円で売れるかといえば･･･なかなか売れないという状況です。
これは売れないと言うことではなく、新築時に引っ張られる価格設定をすると売れにくくなるという話。
新築マンションについてはこれから価格が下がる要素は少ないので、予算があって「新築に住みたい！」って人が買う物でしょう。
私的には築30年前後までの駅徒歩5～7分圏内のマンションが狙い目だと現在は考えています。
築30年程の中古マンションを買って、フルリフォームして総額5,000万円で住みたいという判断をする人の方が多くなっているし、実際資産価値としては落ちにくいんではないでしょうか。
次に築年数の古いマンションについて（昭和50年代前後の建築）
代表的なのが南茨木駅前周辺の南茨木駅前ハイタウン系、水尾のグリーンタウン茨木、中条エリアのメガロコープやJRエリアならホワイトハウス穂積とか。
これらはある程度価格帯（相場）が落ち着いてきているので、リフォームして住むという選択肢はアリだと思う。
これから築年数が益々経過していくので需要は下がっていく可能性はあるが、資産としてはもう下がりにくい価格帯まで来ているので、将来も価格下落率は抑えられます。
ただ１つ注意点は、ここ数年は全体相場が上がっているのに便乗してかなり高い販売価格での売り出し物件が多いので、そこの見極めは必ず行ってくださいね。
売る事だけを考えている不動産営業マンはそんな事教えてくれませんから･･･。
最後に一戸建て・土地になりますが、これは難しい（汗）
茨木市内で考えると、山手エリアでなければ、ある程度の資産価値は残っていくと思いますが、これから人口が減っていくし、茨木市としても居住誘導区域を狭めていく可能性があります。
駅距離だけでなく、キレイな住宅地・商業施設が近くに揃っている等も検討する必要が出てきます。
駅距離・地域性・ハザードマップなど地元民としての感覚がかなり必要になってきますので、個別にご相談いただくしかない。
なによりも現在売りに出ている価格をキチンと見極める事が大事。
「この物件は高過ぎる」
「●●●●万円まで下がってくれば、検討OKだと思います」
「需要（希少性）が高い場所ですので、ちょっと高いとは思うけれど、買っててもいい」
物件探しではこういった言葉が出てこないとダメだと思うんです。
結局は営業マンの感性次第ですが、そこが難しいところでもあり楽しいところ。
住まいを探すのはなかなか物件は出てこないし大変ではありますが、基本的には楽しんでいきましょう。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2025/05/18 08:51
「最近、一戸建ての需要が増えてきた」という声をよく聞きます。
確かに土地や一戸建てを探している方は多くなっている感はあります。
原因を考えていくと、マンション価格が高くなり過ぎているというのが大きいんじゃないかなぁと。
駅徒歩圏などの需要がある（資産価値が高い）マンションはある程度高くても売れていってますが、今は駅が遠めとか、駅には近いけれど築年数がかなり古いマンションでも3,000万円とか4,000万円以上の価格が付けられている･･･
＊不動産会社が売却を依頼されたいが為に、調子よく売主様に高値提案している事も関係してます
マンションの場合は管理費や駐車場代が住宅ローンとは別に月々かかってくるので、毎月の支払い額で比較すると「5,000万円とか6,000万円の一戸建てが買えるんじゃね？」っていう考えになるのも無理はない。
別にマンションでもOKなんだけれど、比較すると一戸建ての方がいいかもという層が増えている状態かなと予想しています。
でも「買える」と「買う」はまたニュアンスが変わってきて、（マンションじゃなくても）土地や一戸建てでも相場とかけ離れた価格設定になっている物件が非常に多いので、結局は相場帯に入ってきた物件を買うという事が大事。
駅が近いやこのエリアはなかなか物件が出ないとかで、「多少相場より高めですけど、決めても問題ないと思いますよ」という見極めも必要になってきます。
このあたりの提案は我々不動産会社の仕事でもあります。
何でもかんでもおススメするのはただの営業。やっぱり不動産仲介というのは、地域的な専門的助言も含めて営業する必要があると思います。
これは売却の時も一緒。売却の依頼先を決める時も、営業的なトークで選んじゃうと、結局は損してしまう確率が上がってしまいます。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/05/16 18:14
ホームページの方のブログで、売却の事について下記の事を書きました。
一番良い条件で売れる不動産会社を見極めるコツは
【相場帯をキチンと説明してくれて、売り出してから1回も価格を下げなくても売れる価格を提案してくれる事】
【絶対に情報は隠さずにOPENにする事】
この2つは絶対にマストです。
これは本当に重要な事ですので、再度詳しく書いていこうと思います。
売却の相談をした時に、納得できる様に相場価格帯をキチンと説明してくれる事。
「今なら●●●●万円でも売れるかも・・・」こんな言葉を言う不動産会社も多い様ですが、コレは超楽観的・希望的な誘い文句であり、査定なんかではありません。
あくまでも「●●●●万円なら3ヶ月以内には売れると思います」と言う不動産会社を基準にしましょう。
次にその査定額を基本にして、実際に売り出す価格というのを決めていきます。
査定額が4,000万円なら、4,280万円とか4,380万円とかの売り出し価格にする事が多いのですが
ここで4,800万円とか、ヘタしたら5,200万円の売り出し価格を提案する不動産会社が増えています。
不動産売却の鉄則として、売出し価格は査定価格の1割前後プラスというものがあります。
4,000万円の査定額なら4,380万円とかになります（4,480万円というのもあり得ますが、チャレンジ価格ですね）。
これ位の売り出し価格にして「価格を下げずに売りましょう」っていうのが基本路線。
まぁ思ったより反響が悪かったとしても価格を下げるのは1回かな。
最近は売却を依頼されたいというだけで、査定額の2割・3割増しの売り出し価格を提案しておいて、数百万円単位で3回とか複数回下げる手法が多く見受けられます。
4,000万円の査定額なのに、5,200万円で売りに出し、4,800万円に下げ、4,500万円に下げ、4,200万円に下げ、最終的には4,100万円で売れたみたいな事例です。
（素人でも出来るやり方ですが）
これは本当に危険・・・本来なら4,380万円とか4280万円で売れていたかもしれないのにね（汗）
結局は売れずに、余計に安く売っていたという結果になる可能性が高くなります。
長々と書きましたが、最近本当に多いので、不動産会社の大小や提案価格に惑わされない様に気をつけてください。
ポイントは【基本的に売り出たら価格を下げないって事を意識してください】
不動産会社にも「価格を下げる気はあまり無いので」と言っておくといいかと思います。
【絶対に情報を隠さずにOPENにする事】は後日に詳しく書いてみますね。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/05/15 18:56
売却を依頼されているのに、情報を隠す（他社に情報を出さない等）不動産会社が大手さん含めまだまだ多いですね。
じゃあその会社で物件が売れているのか？と言えば、売れてない感じです。
相場帯で売り出している物件なら売れてますが（当たり前ですが･･･）、そもそも査定の時に高値で売り出し提案していますからね（汗）
結局は何回か大幅な価格ダウンを繰り返して、相場帯で売れているかなって感じです。
売主様があまりにも無防備で･･･情報不足だと、買取りに誘導させられているケースも多々ありますね。
相場よりかなり高値で売り出すわ、物件情報隠すわ、そりゃ売れないでしょっていう状況なんですね。
お客様としても「大手であっても情報を隠すような不動産会社に相談したくない」っていう声もよく聞く様になりました。
会社の大小ではなく、真面目にやっている不動産会社を選ぶ時代が来るかなぁって感じています。
一番良い条件で売れる不動産会社を見極めるコツは
【相場帯をキチンと説明してくれて、売り出してから1回も下げなくても売れる価格を提案してくれる事】
【絶対に情報は隠さずにOPENにする事】
この2つは絶対にマストです。
カテゴリ：売却について / 投稿日付：2025/05/13 16:59
今年に入ってからご売却の相談が増えてきてます。
なかでも相続がからんだ話が多くなっている。
過去に取引したお客様からの相談・知り合いからの相談で、場所は大阪以外に兵庫県・京都府・和歌山県と関西エリアに広がっています。
（購入の場合は地域性が重要だが、売却の場合はOK）
団塊世代の人達が70才台後半になっていますので、世代といえば世代。
これからこういったご相談が増えてくる事が予想されます。
という事で本日は明石市まで行ってきました。
相続って色々と大変なケースがあるのですが……私も50代に入り、お客様とはある意味良いバランスで話が出来る様になりました。
セキスイ時代の20台でも相続がらみはありましたが、今となれば何もよく分からずやっていたなと（汗）
目の前でバトルが繰り広げられてなすすべ無く・・・その後のフォローも出来ず。
購入でも売却でも相続でも、専門知識は大事だが、結局は人間関係や対応力が一番重要。
変な考えをせず、常識ある対応をして、何も後ろめたい物が無い状態にしておく事で、結局はお客様もいい方向に流れていきますからね。
カテゴリ：不動産の事 / 投稿日付：2025/05/11 21:48
ここ1ヵ月くらい、新築一戸建てを検討されている方（土地を購入して、家を建てる）からのご相談が増えています。
建築条件付きとかではなく、自分で選んだ建物を建てたいという要望です。
ご相談いただくほとんどで【物件が少なくて、なかなか良い土地が見つからない】という声を聞きますね。
たしかに良いかなって思える土地は少なく、あったとしても価格が高くて資金計画が合わない･･･という状況。
まぁ私としたら、不動産会社の査定金額がおかしくて、相場より高過ぎる物件も多いのですが（汗）
それでも建物の建築費も上がって、資金計画が成り立たないというのは事実ではあります。
こういう時に、業者への買取りばかりを狙って、結果一般のお客様への売り出し価格を上げている不動産仲介会社は悪だと思うし、売却を依頼されたいがために高い査定価格（売り出し価格）を提示する不動産会社も悪。
相場が上がるというのは経済状況や市場に寄るので仕方ない部分ではありますが、その中でも我々不動産会社は一般のお客様が検討しやすいように提案していかないといけません。
当社にご相談いただくお客様は、「出来るだけ予算の中で」「納得・安心できる建物を建てたい」という要望を持ってられると感じています。
この2つをクリアーしながら、物件（土地など）と建物を同時に提案できる不動産会社はほぼ無いですからね。
とは言いながら、ご提案できる土地は少ない状況ではありますが･･･出来るだけ要望を叶えるために力になっていきたいと強く考えています。
