2025年04月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

「商談中です」とか「申込みありです」と言って、他社にはお客様を案内かせない行為を【不動産の囲い込み】と言います。

国交省より2025年から、不動産の囲い込み行為をした不動産会社への罰則が適用される様になりました。

それを見越してかどうか分からないですが、最近の（特に大手の）不動産会社がやっている手法は【申込み有りにしておきながら、売主様の以降により売却継続中】という意味の分からない囲い込みを行なっていますね。

実際に申込みは入っているのでしょう。その申込みとは、買取の申込み……

売出し価格よりかなり安い申込み価格でしょうから、そりゃ売主様は一旦断るでしょう。「その価格では売れないので売却を続けてほしい」と。

それなのに、レインズ等の不動産会社向けの登録状況は「申込み有り」のままにしておく手法。

出来るだけ他社には案内させにくくする一種の囲い込み行為ですね。

ただ嘘をつくとマズイので、買取でも何でも申込みを入れておいて、形式上は法律を守っているように見せかけている……

昔から不動産の囲い込みがある業界ですが、なんかより姑息になっていますね（怒）

ハッキリ言って、こういう会社（今は大手が多い）は売主様の方を向いて仕事してませんからね。

いい加減、ちゃんとしよーよ

当社が売主様側の担当で、買主様の担当が他社というケースも結構あります。
いわゆる「分かれ取引」というもの。



当社は売却を依頼されたら買主様探しを頑張りますけれど、レインズにも登録して他社にも広く情報を公開しています。もちろん広告関係も全OKにしていますので、他社さんもポータルサイトやホームページに掲載してより条件の良い買主様を探してくれます。



私は見学に立会いますが、他社のお客様の場合は、説明はその営業マンが行うんですね。

ちょっと偉そうに書いちゃいますけど、【全然説明しない営業マンもいるんです】


傾向としては、茨木市ではない不動産会社で＆（スーモなどの）ポータルサイトで反響があって見学になった時。



なぜ説明をしないのか？推測になりますが

①説明が出来ない

そもそも茨木市の会社じゃないので、物件やエリアの事を知らない。もしかしたらお客様の方がよく知っているのかもしれない･･･。


本当なら見学日までに過去の取引事例や周辺の売り出し物件をチェックして、その物件が相場価格なのか？過去の売れ行きはどうなのか？等を調べてから挑むべきですが、全くそのテンションが感じられない。



②ポータルサイトで反響があったお客様ばかり接客しているので、「そのお客様が何を望んでいるのか」などに興味がないんだと思う。

当社は地元でやっているし、基本的にはまずヒアリングしてお客様の要望を把握する事が最初になります。物件見学とかはその後の話。


エリア関係なくポータルサイトの反響ばかりを対応していると、物件に対してピンポイントで見学依頼が来るので、その見学がイマイチだった場合に「お客様の要望に当てはまりそうな他の物件やエリアはないかなぁ」って考える癖付けが出来ていないんだと思います。



要は、お客様や物件に興味がないんだと･･･（汗）
不動産仲介ではなく、不動産見学の段取り屋だけの仕事ですね。



という事で、スーモなどのポータルサイトに掲載されている物件に問合せをする場合は、【同じ物件が複数の会社から掲載されている場合は、出来るだけその地元の不動産会社】に問合せしましょう。

親戚のおじさんから「なんか業者がいきなり来て、窓庇がめくれています。早くしないと雨漏りしちゃいますよって言われた。屋根もどうこう･･･って。何言ってるかよく分からんけど、気になるから見てもらえる？」って連絡がありました。

ちょくちょく親戚からこういった電話があります。



「あーいつもの悪徳業者やな」って話なんですが、実際私は見てもないし、そんな事を言われたら気になるのも分かる（汗）


という事で、リフォームなどでいつもお世話になっている大工さんに「申し訳ないけれど、仕事終わりとかでも行って見てもらえません」ってお願いしています。



その結果は、ほぼ100%何もしなくても大丈夫ですよって返事。

今回は確かに劣化している部分はあるけれど、今何か対処しないといけないという程でもなく、将来何年後か外壁の塗り替えとかする時に一緒にメンテする位でいいですよっていう判断になっています。



こういう特に高齢者を狙った悪徳業者は減りませんね･･･冷静に考えてもらうと、キチンと対応する業者はお付き合いがあるお客様以外は、こんな訪問販売しませんて（汗）

こういった会社ほど、「なんじゃこりゃ！」っていう工事費用を請求するんでしょう。



事務所周辺の並木町～玉瀬町～若園町（住宅街でご年配の方が多いエリア）の売却相談を頂くときに過去の修復歴を聞くと、なにかしらやってる人がいますが、「訪問販売の人に言われたから」という理由が多いんです。



地域密着の仕事してますので、こういった事の相談相手にもなれるように、もっと地域に認知されて気軽に相談してもらえる会社にならないといけないって感じます。

購入する時期はいつがいいのか？いわゆる買い時という意味ですね。


結論から言うと、今です

気になる物件が相場帯からそれ程ブレていないなら、今という答えになります。



質問とすれば、これから相場がさらに上がるのか？それとも下がってくるのか？という意味合いだと思うのですが、それは分からない。


ネットなどでは、今年の年末には暴落する！とか来年には変化する！みたいな情報が出ていますが、ここ何十年もメインの不動産相場予想って当たったの見たことないですからね（汗）



この業界に30年いてますが、相場が下がっている時ほど買うの難しいですよ･････

「これからもっと下がるかもしれない」そんな気持ちで決める事の方が難しい。



欲しいなぁって思った時に・相場帯の物件を・買う事が重要になります。

という理由で【答えは今】になるんだと考えます。

ちょっとね…本気で不動産の売却を正さないとマズイんじゃないかと考えています。

売主様が売却時に考えるのはまず【売れるのか】。と同時に【高く売ってほしい】【早く売ってほしい】という考えになります。

それをいい事に、高値の売り出し価格を提案してとにかく売却依頼ももらう事が、特にここ1年ほど横行しています。

結果は何度もブログで書いてる様に

売れない → 価格を下げる → 元々の売り出し価格が高いので、それでも売れず → 価格をもっと下げる → 結局は相場価格帯で売れる

この様な流れの物件ばかり……

売主様としたら不動産営業マンが言うので「そんな価格で売れるなら」って売却を依頼してしまう気持ちは分かります。私もこの業界にいてなかったら頼んでしまうでしょう。

この手口の弊害が買主様（物件を探している人）にまで及んでいるんですね。

探している人は相場というのをよく知っているし、これからという人も相場かどうかを確かめる動きをされます。価格設定がメチャクチャなので購買意欲が削がれてしまう可能性があるんですね。

当社はお客様にウソを付く訳にはいきませんので、【早めに売れる相場の査定額】と【反応が見込めそうなチャレンジ価格】を正直にお伝えしています。

査定が競合すると（ウソを付くような）高値を提案する不動産会社に負ける確率は高くなっちゃいますけど……ホント聞いてみるだけでもいいので、査定相談をして欲しいのが本音。

そういう機会を出来るだけ増やして、このおかしくなっている不動産売却を正していきたいと本気で考えています。

ハウスメーカーで建てた家の不動産査定について、実際のところを書いてみたいと思います。



将来売却するって決めて家を建てる人は少ないと思いますが、建てた家が資産価値としてどうなるのか？という視点では知っておいた方がいいかと思います。


まず結論として「現在の不動産業界のレベルでは、ハウスメーカーで建てた家は資産価値（将来の価格）が低くなる」となります。

普通の工務店で建てた家より低くなるという意味ではなく、建築時にかけたコスト分高く売れる訳ではないという意味になります。要は値下がり率が高くなる。



これはハウスメーカーを否定するものではありませんので、ご注意ください。ハウスメーカーにしかない良さも多くあるし、「●●●の外観が好きなので、このメーカーで建てたい」というのも満足する暮らしへの大事な選択です。



と前置きはここまでにしまして、例えば築20年のハウスメーカーで建てた家・一般的な工務店で建てた家の中古一戸建てとしての査定価格を比較してみると、（分かりやすく言うと）少しは査定額が上がるという具合。


20年前というとハウスメーカーではQ値やC値など住宅性能表示をアピールし始めていた時代ですので、それなりの住性能が担保されています（今と比べると低い性能ですが･･･）

一方工務店では「建築確認が下りればOK。住宅性能って何？」って言っても言い過ぎではない時代。


普通なら売却査定時に差が出てもおかしくないのですが、問題は査定をする不動産会社（担当）がよく違いを分かっていない事。「ハウスメーカー施工の家ですから！」っていうだけのアピールが現実ではないでしょうか（汗）


売却するお客様にとったらたまったもんじゃない･･･
でもそれが不動産業界レベルの現実になります。



もっと具体的に書くと、今セキスイハイムの昔の商品である木造２×４の家（セキスイツーユーホーム）が中古で売りに出ています。コメントにはセキスイツーユーホームの家！だけの表示。


厳密にはセキスイツーユーホームの中でも商品グレードがあって、その時代は上から「アーシア　グラシス　セントワ　ミ・オーレ・・・」と色々あります。その中でも売りに出ているのは上級グレードのアーシア。不動産営業マンがそれを分かって査定しているとは思えないし、買主様への接客時にもアピール出来ないでしょう。




じゃあ、今から家を建てる人はどう考えるべきか？


現在は国の政策として、住宅性能評価を受ける事が必須になっています。耐震等級や断熱等級とかですね。


ハウスメーカーでなくても今から家を建てる場合は、その家の住宅性能が証明されている。


もう将来売却する時には、「この家の住宅性能は●等級です」って表示することはマストになってきます。等級が示されていないなら、建物価値はゼロと言われても仕方ない時代になってくるでしょう。



ここで考える事があって、どの家も住宅性能評価がなされているなら「ハウスメーカーで建てた家のメリットは何？」となります。

等級の差？アフターメンテナンスの差？



予想なのでこれからどうなっていくのか分かりませんが、査定する不動産担当に住宅・建築知識が十分にあったとしても、価格差を論理的に説明するのが難しくなってくるでしょう。



価格差を出すには、ある意味バックや時計と類似するような【そのハウスメーカーのブランド構築】が必要になってくるんじゃないかと思います。

ちょっとね、今日は踏み込んだ話でも書いてみたいと思います。



茨木市だけじゃなく、ここ数年不動産価格が上がってきています。ここで大事なのはまず【相場を間違わないこと】。エリアや立地の問題ではなく、相場より高過ぎる物件は買わないっていうのが大事。

不動産会社の高過ぎる査定に踊らされないようにしなければいけません。



本題はここではなくて･･･

実際に相場は上がっている。「予算4,000万円～5,000万円で新築建てたい」って考えていても、土地だけで3,000万円を普通に超えてくるようになっています。


立地が良ければ土地坪単価120万円・130万円以上するので、土地面積は20坪～25坪。立地（環境）は悪くないけれど、駅距離は離れているってエリアで土地面積30坪くらいになります。

前者なら建物は基本的に3階建て、後者なら2階建てになるでしょう。



でね、じゃあ建物価格はどれ位するのか？って話ですよね。土地相場というのも分かるけれど、結局は土地+建物などの総額で考えないといけませんから。



ここでほとんどの方はハウスメーカーっていう選択肢になります。

ハウスメーカーでも色々あって、昔からある大手ハウスメーカーと、最近になって規模が拡大してきた中堅メーカーに分かれます。

＊中堅メーカーとは、例えば大阪（広くても京阪神間）をメインになっている会社。他はここ数年で都市圏を中心に展開し始めた住宅会社のこと



結論から書くと、（2階建てと3階建てでは価格は多少変わってきますが）

●大手ハウスメーカーなら3,500万円～4,000万円

●中堅メーカーなら2,500万円～3,000万円

は最低でも予算として見ておかないといけない。あとから上がってくる事も多いので＋＠も考えておくべき。



こうなると土地+建物で6,000万円～7,000万円の予算が必要となります。

まぁなかなかですよね･････



土地相場は変わらないので、こうなってくると【建物の選択肢を増やす】という方向が、今の時代の正解なんじゃないかと思います。


ただ単に安いローコスト系住宅会社という訳ではなく、自分の要望に合った建物を予算の中で建てられる住宅会社を選ぶという意味です。



当社では、住宅会社の紹介にプラスして、間取りの提案・打合せを当社で行い、建物全般のアドバイスも一緒にしていまして、ここ数年は特に好評いただいています。



前置きが長くなりましたが、ここから本題でして（汗）


建物の予算組としては、基本的に2,000万円前後は必要になります。

建物の住性能は長期優良やZEHなどの基準にはしておきたいし、ある程度のオプション費用も出てきますので。

＊3階建てだともう少し建物費用は上がるし、道路と高低差がある土地など外構費用が高くなる場合もある



となると、土地を購入して新築を建てたいという方は

●ご予算4,000万円～4,500万円　→　土地価格2,000万円前後

●ご予算5,000万円～5,500万円　→　土地価格3,000万円前後

これを1つの目安として、土地探しをしてください。

ハウスメーカーの建物価格を基準にしてしまうと、「もう土地なんて無い」って言ってしまっていい位になります。


たまに物件が出てきたりしますので、それを待つというスタンスになります。

ちょっとブログ更新に間が空いてしまいました。



不動産業界における売却の裏側を色々と書いてきていますが、そもそも売却やレインズという仕組みが不動産会社に有利になってしまっているのが根本の問題。


今のシステムのままではもう不動産業界が変わる可能性は低いので、根本から変わっていかないといけないと感じています。



そのシステムの１つに【売主様が不動産会社に売却を依頼する方法（媒介契約）】があります。


この媒介契約には3種類ありまして、専属選任・専任・一般に分かれています。
専属選任はほとんど無いので、ここでは専任と一般の違いをご説明します。

●専任媒介･･･売主様は売却を不動産会社1社にしか依頼できない

●一般媒介･･･売主様は複数の不動産会社に依頼できる（2社でも5社でもOK）

それぞれメリットデメリットはあるのですが、私が思う事は


それ最初に決める必要ある？？


1社に売却を依頼しようが、数社に依頼しようがそれは売主様が決める権利であって、契約事として決める必要ありますか？って事。



各不動産会社は対売主様と個別に売却を依頼されるだけであって、そのあと「他の不動産会社に頼んでみようかな」って行動するのは本来自由であるべき。


そこで専任媒介みたいなシステムを作っているので、多くの不動産会社が他に依頼されないのをいい事に、売出情報を隠したり、他社に案内させなかったりと姑息なマネをするようになるんです。



結論を言うと【すべての不動産会社が売主様のために、キチンと業務を遂行しているなら】専任であろうと一般であろうと売却システムに何ら問題は生じないんですね。


売却を依頼されたら、もちろん自社で買主様を見つける動きは頑張るけれど、他社にも情報をOPENにして、売主様のために（そして買主様のためにも）一番条件の良い買主様を探すというのが仕事の根本であるべきなんです。



もうモラルの問題。

媒介契約を3種類に分けているのは、恥ずかしい事なんだというのを不動産業界は自覚した方がいいと思います。

同業者からよく「間取り書けるからスゴイですね」って言われます。

そう言っていただけるのは有難いのですが、住宅・不動産業界に30年いてて、ハウスメーカーでは住宅設計もやっていたので当たり前といえば当たり前なんです（汗）



ただ1つ言わせてもらうと、不動産業界にいてても間取りを考えられるようにはなりますよ。


建築条件付き土地とか契約する事も多いでしょうから、積極的にお客様の打合せに入っていけばいいだけ。


数件やった位では無理でしょうけれど、早くて5年位真剣に向き合えば基本的な間取り作成力や建物知識は付いてくると思います。



じゃあなぜ不動産営業はいつまでたっても建物の事を知らないのか？

・建物は住宅会社の仕事だから、自分たちはしなくていい
・住宅の事は専門の住宅会社にまかせた方がいい
・不動産の仕事に時間をさかないといけないから、そんな事までしてられない
・興味はあるけれど、会社に何してんねんって怒られる

こういった事を言うと思います。たしかに正論ではある。



でも厳しい言い方をすると、結局はそこまで住宅（建物）に興味がないんでしょ


土地を仲介するなら「どんな間取りが可能かな？」「お客様の建物要望に合うかな？」って絶対に気になるし、中古物件でも「お客様の希望にリフォーム出来るかな？」とか気になって仕方ない。
そこでそれらを「住宅会社（リフォーム会社）に打合せしてください」って終わらせて、物件の申込を急がせるのはちょっと違うんじゃないかって感じるんです。



これからの時代はもっと専門性が必要になってくると思いますので、本気ならお客様との打合せにも積極的に入っていって経験する事が大切になります。



私としたら初めに住宅会社に就職した事が、今となっては本当によかったと思っています。

もしそうでなかったら、必死にお客様との打合せに参加して建築知識を増やすと思います。

不動産仲介だけの専門性ではこれからの時代はかなり厳しいから。