2025年03月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

先日新築一戸建ての打合せしている時に、お客様のお父様から不動産関係の質問で

「橋本さん、売主と買主の両方の仲介になった時（いわゆる両手仲介）は、どっちよりになるの？」って聞かれました。

そうなんです、よーく考えると両方の仲介に入るっていうのは、本当はおかしいんですよ。原告と被告の両方の弁護人になっているのと同じになるから。



私の答えとしては段階があって、一言では言えないのですが

①売出しされている価格が相場から判断しておかしくない→説明できる価格

これなら売主様よりになる


②逆に高過ぎるなっていう場合は、買主様よりになる


正直に書くと、こういう感じになりますね。



当社に売却をご相談いただくお客様はよく理解して頂いてるので、メチャクチャ高い売出し価格で出す事はありませんので、実際はどっちよりという事はないですけどね。

売却に対する売主様の気持ちや考えを聞いているので、それに則って進めていきます。



こういう事書くと、最近非常に増えている高額査定＆高額売出価格提案は売主様のためにやってるやん！って思われそうですが、「いや･･･そんな不動産会社は、そんな考えと違いますって」と言いたい（汗）

ワザと高く価格を提案して、売却を依頼されたいだけですって･････と。



本当に売主様の事を考えている不動産会社ならそんな価格提案しないし、もしするなら値下げせずにずっとその価格で販売しないといけないでしょ？



大手さんなんか特にですが、高い売出価格で売却を依頼されといて、すぐに数百万円単位で価格下げていってますからね、これは売主様のためとは言えないと思う。



結局は、売却さえ依頼してもらえれば、いくらで売れてもいいから早く売りたいだけ＝売主様は損してもいい位の考えなんだと思います。もっと書けば、相場より下がって買取りになってくれればラッキー位の感覚でしょう。



ちょっと激しい内容になりましたが、現在の不動産業界の状況を愚痴ってみました（汗）

建物費用について、2階建て・30坪位で2,000万円前後の予算組みという内容のブログを何回か書きました。

ではインスタでよく見るオシャレな建物を追求していくといくら位になるのか？
詳しく具体的にご説明していきます。

インスタで見るオプション的な部位＝カッコよくなる項目とその予算組みとしては

●フローリング

無垢という選択肢もありますが、突板フローリングにした場合→30万円

●建具

1階部分だけでもハイドア（天井までの高さ）にすると雰囲気変わります→15万円

●キッチン

色々な仕様があるので一概には言えませんが、ショールーム見学して納得できる範囲→80万円

●洗面台

例えばアイカの洗面台にする→20万円

●照明計画

ダウンタイトやダクトレールなどデザイン照明や間接照明を施す（LDKや玄関部分）→20万円

あとはクロスを変えるというのもインスタで見かけます。家全体変える必要もないと思いますが、一部でもポイントクロスを使用するケースも多い。ただポイントクロスは数千円という金額ですので予算組みとしては気にされる必要はないかと思います。

内装設備に関しては、これくらいのオプションを考えていれば結構雰囲気出てくると思いますね。

スイッチ・コンセントをアドバンスにしたりとキリはありませんが

オプション的な予備費用として200万円程見込んでおきましょう。

あとは外装になってきますが、まずは外観デザイン。これは根本として建物の形・屋根形状・窓デザインによります。ここは標準の範囲内で出来るだけ打合せしましょう。

ここからオプション的な内容になります。

●外壁

一般的なサイディング外壁なら大丈夫ですが、吹き付け塗装にしたいというご要望なら予算組みが必要になるケースが多くなります。

目地無しで、仕上げもコダワルとなると150万円はプラスで考えておいた方がいいでしょう。

●外構

これは土地の広さや道路との高低差により予算組みが大きく変わりますが、土地30坪・高低差無しとするとシンプルな外構だと100万円前後ですが

フェンスを凝る・植栽を施すなどすると、建物が引き締まっていいんですよね。本当は外構にもプラスで予算組みをして欲しいのが本音。50万円とかでもプラス予算組みしておくと外構の打合せにゆとりが出てきます。

という感じで、外壁・外構等で200万円〜250万円の予算組みとなります。

内装・外装合わせると400万円ほど。

建物全体では2,400万円〜2,500万円程になります。これ位の予算組みをしておけば、インスタでよく見るカッコいい住宅をご提案出来ます。

参考にしてください。

買取のメリットデメリットについて

以前からブログで「不動産の買取には注意を」と書いてきましたが

買取になるとどうなのか？というのを少し掘り下げてみます。

まず不動産買取というのは、不動産会社や住宅会社が買主となって物件を買うこと、いわゆるプロが買主となる取引になります。

買った会社は、中古ならリフォームして再度販売。土地なら新築建売や建築条件付き土地として再販売します。最近は土地相場が上がっている事もあり、高額価格帯だと建築条件付けると売れにくい・または土地だけでも利益乗せて売れると見込んで、更地にして建築条件無しで販売するケースも増えています。

メリット

・早く売れる（特に売れにくい（需要が多くない）物件の場合は）

・誰にも知られず売ることが出来る

・契約不適合責任がない（買取でなくても契約不適合責任は無しにしておけばいいのですが）

デメリット

・価格が安くなる

・売れるまで時間がかかるかもしれない

大きくはこんな感じかと思います。

色々とありますが、やはり【価格・売却期間】をどう考えるのか？になります。

私としたら「安くなってもいいから早く売りたい」って事情がある人以外は、買取りはオススメしないですね。

数百万円または1,000万円以上金額が変わるケースもありますので……

買い取った会社そして仲介した不動産会社だけが儲かる取引になりますので、売主様にメリットはほぼ無し。

という事で、早い段階から買取の話をしてくる不動産会社（担当）は売却依頼を切った方がいいかと思います。

売却を依頼する期間（媒介期間）は一般的に3ヶ月。その間に売れず、買取の話をしてきたらその会社は要注意と考えた方がいい。

4,000万円で売りに出していて、3,300万円で買い取ると話が来たとしたら、再販売した時にそれより高く売れますよと言ってるのと同じ。

それなら3,800万円とか3,500万円に値下げした方が良くないですか？

今まで数ヶ月お願いしていて気持ちが乗らないかもしれませんが、売主様の事を考えていないのが丸わかりですので断りましょう。

本当は「買取りではこういった事があるんだ」って知識を付けていただいて、最初に売却を依頼する時に「3ヶ月経って売れなかったら、他の不動産会社に依頼します」って言っておくのがベスト。

「提案した売り出し価格で出しますので、あまり値下げはしません」

「この売り出し価格で買取るなら応じます」

ここまで言ってから売却をお願い出来ればベスト。不動産経験者ならよく分かっているので、そう言います。

レインズっていう不動産会社だけが閲覧出来る物件情報システムがあります。

売主様から売却を依頼されたら（一般媒介以外なら）レインズに登録し、広く売出情報を発信して、買主様を探しましょうっていうシステム。

レインズに登録するのは義務なんですね。

各不動産会社はそこは守っていますが、ここ1年くらい【申込みありの状態にして、売却は継続中】という意味の分からない登録になっているケースが乱発しています。

売主様の立場として具体的に説明すると

①不動産会社に売却を依頼

②いきなり買取での申込みが入る。もしくは大きな価格交渉の申込みが入る。

→査定で決めた売出価格は4,000万円だけど、3,500万円で申込みが入るみたいな感じ

③そんな安い価格で売る気はない

④その申込みは了承せずに、引き続き売却を継続する

この②④がポイントになるのですが、売主様としては【申込みが入った価格で納得していない】のに、売却を依頼した不動産会社は【申込あり】でレインズに登録してるんです。

他の不動産会社としては、レインズをチェックしていて申込みありになっていたら、（売却は継続中といえども）ワザワザその物件をお客様にススめるのはテンションが上がらない……

売却を依頼された不動産会社はそれを狙って、申込みありにしているんだと思われます。もしくは「先に申込み入っているので、その結論出てから返事します」って言える状況を作ろうとしている。

実際に申込みは入っているから、レインズ的には嘘はついていない（汗）

ただ売主様が了承していない申込みなんて

申込み有りでも何でもないでしょ

色んなやり方を考えてくるもんだと違った意味で感心しますが・・・もうホンマにやめときません？こういった売主様にも買主様にもメリットのない仕事は。

恥ずかしい話ですが、SNSの発信で外部から告発等がでてくるのか、もしくは業界内部から仕事のやり方に限界がきて崩壊するのか、どちらかになる日も近い気がします。

不動産の売却は大手の不動産会社に依頼する方が多いかと思いますが、実際これらをチェックするのは難しいでしょう……なので「こういう事が横行している」という事を知識として知っておいてください。

売却相談のソースについて。

今まで売却相談のチラシを撒いてきました。売却求む！という、「売却相談お待ちしてます」というチラシ。

その反響と、その他ではご紹介というのがソースになっていました。

「紙の配布やめてみたらどーなる？」っていう気持ちが徐々に大きくなって、今年に入ってから売却のチラシ配布を止めてみてたんです。

約3ヶ月弱経過しましたが、その間に実際売却のご依頼を頂いたのが5件。

過去に取引させて頂いたお客様からの依頼・以前から相談頂いて方からの依頼、そしてご紹介からの依頼が3件。

う〜んダメって訳じゃないけれど、もう少しあって欲しい気もする…（汗）

という事で、4月からチラシを再開してもいいかなって考えています。

実はもう1つチラシ配布を一回止めてみようって考えた原因がありまして

単刀直入に言うと【アホみたいな高額査定（売出し）合戦に巻き込まれたくない】という気持ちがあったから。

売却依頼を受けたいがための高値査定が大手不動産会社含め横行している……

「じゃあウチも負けずに高値査定出すよ！」って・・・

そんなんならへんし（汗）

相場というのは幅があるから、高めの査定というのはあるし、売主様のためにそこでの成約を目指します。

でもそんな高めの査定額をさらに飛び越え、最初から無理やん…って価格提案して「あとから価格下げていけばいいや」ってやり方ですからね。

それはもうウソついてるレベル。

ウソは付きたくないし、あとから価格をドンドン下げていくはプロでもなんでもない仕事。それならAIで自動的にすりゃいいやんって話だと思っています。

そんな状況からは離れて、一旦紹介を中心にネットで売却相談を受けようと今年に入ってから活動していました。

でね案の定、高額査定で売り出した物件は売れていないんです。結果的に価格を数百万円単位で下げていく物件が多くなっています。

タイミングを逃しているので安く売ってしまう事例も見受けられるし、何より営業マンも（ウソついて）高い価格の売り出し提案をして、売れずに価格を下げていく流れは精神的にシンドイでしょ（売主様に話をする必要があるから）。

という感じて、大手の不動産会社もちょっと息切れしてるんじゃないかなぁと予想しています。

退職者が増えているという話もよく聞きますし…

このタイミングで、正直に・売主様の事を考えたご提案をしていく姿勢を伝えていきたいなぁと考えています。

以前のようにチラシ配布もして、より多くの人の目にとまる活動をしていかないといけない。そんな事を考えている3月下旬です。

先日に書いた住宅ローン金利についての続き。



4月からの住宅ローン金利（変動金利）は各銀行おおむね決まっている感じですね。


ある大手都市銀行が金利を0.25%上げる事が決定しているとい話を聞きましたので、他行も同じく上げてくるものと思われます（他行の情報を仕入れて、決定しているでしょうから）



「早く購入しないと」

「住宅ローンの支払いが上がるから、物件価格（相場）は下がるんじゃない？」

「売却しようと考えているけれど、早く売った方がいいのか？」

色んな意見がネットや不動産営業から出てくるかもしれませんが、私はこの金利変化の要因だけではそれほど影響ないんじゃないかと考えています。



仮に大手都市銀行で言うと、金利が上がったとしても0.5%台。
まだまだ低金利であることは変わりありません。



参考に下のグラフをご覧いただきたいのですが、過去40年間の金利推移表です。

今は住宅ローン金利借りる人は金利優遇というのが付きますので、赤の四角で囲った部分が変動金利の金利推移となります。

＊ネットで拾ったグラフですので違う部分もあるかもしれないが、おおむね私の経験・感覚と合っています。




1980年代のバブルは5%～8%近くまで異常な金利でしたが、2,000年代に入ってからは1%を切る低金利時代がほぼ続いている状態になっています。


時代によって0.8%になったり、0,3%台になったりしていますが、1%を切る時代が長く続いています。それが今回の金利引き上げとなっても1%を大きく切っているのは変わりない。


という事で今回も比較的冷静な不動産市場になるんじゃないかと考えています。



ただ需要の2極化は多少進むかもしれない。

需要の高いエリアは相場はまだ上昇傾向もしくは現状維持、需要の低いエリアが少し下落に転じる。そんな動きが出てくるかもしれません。



何回も書いて恐縮なんですが、大切なのは【相場をキチンと把握して、物件を購入すること】


「金利が上がりますので、早く購入した方がいいですよ！」

「相場が下がるかもしれませんので、価格をもっと下げて早く売却してしまいましょう」

不動産営業なんて何とでも言えますからね･････（汗）



当たり前の事になっちゃいますが、今購入を検討している方は早く買った方がいいのは間違いない。

ただ気になった物件をキチンと相場範囲で買う事

これはいつの時代でも共通しています。

＊相場より高めでも買っていいのは、駅前などの需要がかなり高い、資産価値が見込める立地だけ



という事で、住宅ローンの金利は上がるのがほぼ間違いないですが、落ち着いて打合せしていきましょう。

いやービックリする（理解が出来ない）価格設定の物件がかなり出てきております。

なにをどう考えても「どうやって価格になるの？」って感じで、新着物件を見た時に少しフリーズしてしまいます･･･



最近の傾向としては【大手の不動産会社から売り出された物件ほど、高過ぎる価格が多い】という事。


という事は、売れてないんでしょうね＝無理してでも売却を依頼されたい＝メチャクチャ高い（売主様にとったら甘い誘惑の）査定額を出す＝結果、高額の売出価格になる＝結局売れずにどんどん価格を下げる

という悪いループに入ってきてる感じがします。


地元でやっている不動産会社の方が、良い物件（いい価格設定がされている）を出しているのが現状ですね。


売主様だけでなく、買主様もくれぐれもお気を付けください。



ここ数か月は「もしかして自分の相場感覚が間違っていて、実は不動産市場は考えているより高騰している（もしくはこれから上がっていく）のか？」と自問自答したりもしていますが


やっぱりその価格を説明する事が出来ない物件が多いんです。



メチャクチャ良い立地で、「今後待っても出てくるかどうか･･･」みたいな物件ならプレミア付くのも理解できるし、説明ではなく【期待値】として資産価値を伝える事は出来ますし、実際立地ごとに説明をしている。


だけど、数百万円～1,000万円以上も上をいく価格設定になっているから、期待値じゃ無理なんです。物件を探されているお客様もそのあたりは十分に知っているし、判断はシビアですから。



こういう感じで【価格幅の大きい物件をチェックしながら、一歩引いた目でも見極めをしていく】これが不動産仲介には求められます。

１つ１つの積み重ねですね。