2025年02月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

不動産会社（または住宅会社）が売主となっている物件について。



一般の方が売主となっている場合は程度によりますが、業者が売主になっている物件って基本的にかなり高めの価格設定になっているケースが多いんです。特に売出し当初は。


不動産仲介会社としてこれらの物件をどうお客様に提案または紹介しているのか？、非常に気になります。



まず業者が売主になっているのってどんな物があるかと言うと

・中古ならリフォームされて販売されている物件
・新築建売
・建築条件付きで売られている土地
＊最近は建築条件付けると売れにくいという事で建築条件無しで売られる場合も増えてきています。

こういった物件になります。



例えば、相場が4,000万円位になるリフォーム済みマンションがあったとして、それを売出し当初は4,680万円とか、かなり強気な高めの価格設定で売り出される訳です。


仮にお客様から「見学したい」って問合せがあって、ほんのちょっとでも気に入る素振りを見せようものならグイグイ営業するんでしょうね･･･多くの不動産会社は。

「価格的にはこんな感じですよ」

「リフォーム工事費用に1,000万円位かかっているでしょうから」（実際は600万円程度のリフォーム）

「検討している人がいるみたいですので、早く決めないと先越されちゃいます！」

こんな昔ながらのトークを言いながら･････



ここでいつも私が思うのは、【不動産仲介会社は販売じゃなく、アドバイザーでなければならない】という事。


なんでもかんでも「いいですよ」はウソやと思うんです（ていうかウソです）



今売りに出されている業者が売主物件の3分の2は相場よりかなり高めで価格設定されていますし、いずれ価格が下がってきて相場帯に入ってくるはず。



本当に需要のあるエリアや価値が見いだせる物件なら、その評価はするべきだし、お客様にも自分の考えとして伝えます。

でも、明らかに説明が付かない価格で売られている物件が多過ぎますからね（汗）



不動産仲介会社って、業界で働いている営業も「自分がやっている仕事は販売」って思ってやっている人が多いと思います。間違いではないし、人それぞれのやり方はあるでしょうけれど、私は【不動産仲介の仕事はアドバイザー】というのは譲れないかな。


その結果、購入検討されている方からは信用されるし、しいては売主様からも売却において信用されると信じています。

かなり高い売出し価格を提案して、価格変更を繰り返す、または大幅な価格変更をイッキにしている物件が去年から多く見受けられます。



例えば、相場が3,500万円前後の物件だっとします。

それを売出し当初は3,980万円とか、ヘタしたら4,380万円で売りに出している。



価格変更を繰り返すパターンだと、4,380万円→4,180万円→3,980万円→3,780万円と価格変更を繰り返し、結局は3,580万円とかで売れている感じ。



イッキに下げるパターンだと、4,380万円→3,980万円→3,580万円って感じで、数百万円の大幅な価格変更をしていって、結局相場くらいで売れている。


最後に価格交渉があって3,480万円とか、相場以下で成約になっている事例もありますね。



不動産会社なにやってんだろ･･･？



普通だと、3,780万円や3,680万円で売りに出して、価格を下げずに売り続けるのがセオリー。


相場が3,500万円前後なら、この価格帯で売りに出せば、反響も比較的望めますのでね。

＊もちろん需要の高いエリアとちょっと売れにくいエリアで価格差が出てきます。



遊びとは言わないが、なんか「まずは売主様に良いように言っておけば、あとは知らん」というゲーム感覚で売却提案する不動産会社が大半になってきています。



言いにくい事もあるけれど、【売主様にとって】それを知っておいて方がいいのなら、最初にお伝えするのも大事な仕事です。

売却をお考えの方、また現在売却中の方は、依頼する不動産会社が【広告不可】、にしてないかどうかを必ずチェックして下さい。

広告不可というのは、他社のホームページ掲載・チラシなどの広告活動を禁止する事。

売却を依頼する時に打合せして、その結果納得した状態で広告不可にしてるなら問題ありませんが

ほとんどの不動産会社は勝手に広告不可にしている状態。

もし言ってたとしても

「色んな不動産会社から情報が出ていたら、売れ残り感が出ますよ」

「間違った情報を出す不動産会社もいてるので広告は当社でコントロールします」

っていう意味のない事を売主様に伝えて、自社に有利な状態に持っていこうとするみたい。

結論から書くと【広告不可にしない方がいい】。

広告不可にする不動産会社は大手であろうと依頼しない方がいい（てか大手はほぼ全ての会社が広告不可にしてますが……）

情報は拡散した方が絶対にいいんですよね。

SNSでも自分1人での情報発信には限界がある。だから色んな人に拡散してもらう工夫をしているのが常識。

なんならコラボして他社の力も借りるのが当たり前の世の中。

不動産業界の広告不可は訳が分からないまま、現在に至っているので本当にチェックしないと損しますよ。

「この物件をどう思いますか？」
このようなＬＩＮＥやメール相談をよく頂きます。


「高過ぎるので●●●●万円位まで下がったら検討アリだと思います」

「この物件は●●な懸念事項があるから、それをどう感じるかですね」

って感じで、私が感じる事を正直に返事しているので、それを期待して聞いてくださるのは本当に有難い。



もうしつこい位書き続けますが、不動産会社の査定がおかしいっ！

中小も大手も関係ないです。いや、今は大手の方が売出し価格はおかしい･･･



査定というのは本来は【売却するための査定】

それが今は【査定のための査定】になっている。



説明すると、売主様に気にいってもらうための（選ばれるための）査定になっているという事ですね。


基本的に売主様は悪くない。めちゃくちゃ高い価格で売出し提案されたら、そりゃ気になりますから。

んで、かなり高い値段で売り出して、案の定売れずに、大幅な値下げを繰り返す。
そりゃ誰でも売れるし･･･色々聞くと、不満を持っている売主様も多いみたいです。



去年くらいからこの流れが酷くなっていまして、ちょっとどうにかして改善しないといけないって考えていましたが、どうやらこういった不動産会社は内部崩壊していく様な気がしています。


売主様にウソ言って、高値で売却を依頼されて、そして大幅な価格変更や値引きをしていく仕事。

まともな社員ほど続かないでしょ（汗）



って事でどんどん退社する営業マンが増えていると聞きます。退社しなくてもモチベーションは下がっているから、やり甲斐を感じるのは難しいでしょうね。



正直不動産って漫画が今度映画化されるみたいで、世間にもっと不動産業界の事をしてもらえる機会になればいいなぁと思っています。


正直不動産の内容は「昭和的なイケイケの不動産会社だけの話だ」と思っているでしょ。皆さんが知っている大手の会社も似たような感じです。

本日は去年に土地を仲介させて頂いたお客様の新築建物が完成したので、竣工検査に立ち会ってきました。



今回は間取りの打合せ・設計をさせて頂きました。

LDKの広さ＆明るさ・収納量・水廻り含めた動線、かなりいい感じに仕上がっていたと思います。



内装設備や断熱仕様、また空調システムはお客様が悩みに悩まれたようで、その甲斐もあって見ごたえのある建物が完成していました。


これからも、ゆったりと楽しく生活を築き上げてくださいね。



●ダイニングからキッチンを望む

キッチンカウンター下は2.7m幅で造作収納になっています。



●リビングを望む

サンカクになっている左側はファミリークロゼット
右側は階段下を利用した秘密基地



●キッチン横にはパントリー、奥は洗面所に繋がっています

売却の時に【物件情報の囲い込み】や【買取り誘導】の危険性についてよく説明するのですが、不動産システムが一般的に知られていない事や売却や購入ってほとんどが販売ではなく仲介という事で、いまいち実感が湧かないお客様もいっらしゃいます。

なんか例え話は出来ないかなってことで身近な物で説明してみますね。



あなたは野菜を育てているとします。キャベツが出来たので売りたいと思いました。
どうやって売るかといえば、野菜販売所で売る方法が一般的。


まず販売所と打合せして、そこにキャベツを置かせてもらう。
販売所に買い取ってもらうのではなく、そこに置いて、売れれば売価の３％を販売所に払うというシステムになっています（販売所は仲介になります）。


販売所の人と打合せをして、「今のキャベツの相場は●●●円だから」とか「ウチは買いに来るお客様が多いので●●●円くらいでも売れますよ」とか提案を受けて、結局３５０円で売り出す事を決めました。


いざ販売開始。でもなかなか売れません･････

そりゃそうなんです、販売所の人間は売る気がないんです。

キャベツは一応棚には並んでいるけれど、お客さんが「コレ欲しいんですけど」って店員に言うと、「あっすいません。店頭に並べたんですけど、生産者からまだ売らんといてって言われまして」とか「さっきのお客さんで先約が入っちゃいまして」とか言って、ワザと売れないようにしているんです。

棚には並べているけれど、キャベツを箱から出さずに置いているみたいなケースもある･･･

これが【物件情報の囲い込み】ってやつ。



買取りへの誘導というのはもう一段ヒドイ手口で

ワザと売れなくしているんだけど、生産者であるあなたには「なかなか売れません。価格を下げてみましょう」って話をするんですね。


３５０円を３２０円へ値下げ。それでも根本として売る気がないんだから売れません。実際興味あるお客さんは現れるんだけど、見えないところで買えない様にしてるんだから売れるはずない。


さらに３００円に値下げして･････こんな感じで価格を下げていきます。


賞味期限がなくてすぐに売れなくてもいい物だったらドシって構えててもいいけれど、賞味期限があるなら（売却しないといけない状況だったら）、または「もう待ってるのが疲れる」って気持ちになったりして、多少安くなってもいいから早く売りたいって心境になっていきます。


そういう状況を見計らって、「２５０円で買取るという人がいました」ってレジにキャベツを持ってくるんですよ（購入申込書を出してくる）。


【人】って書いてますが、不動産取引では【業者（不動産会社または住宅会社）】



あなたとしては「もう２５０円でもいいから売ろうかな」って判断して、売ってしまう。コレが【買取りへの誘導】になります。
買取りでも２５０円の３％は販売所に払う必要がありますからね（仲介手数料）。



買取りには続きがあって、買い取った業者はキャベツをキレイにして（リフォームとかして）、当初はなかったラッピングとかして、「本日のおススメ商品」って店の入り口で積極的に販売し始めます。


そのキャベツの価格は４５０円･････



買い取った業者は２５０円で仕入れて、ラッピングや経費で１００円かかったとしても、利益は１００円。


販売所は、２５０円で買取りになった時、そして４５０円で再度売れた時の両方で販売手数料が発生している（３５０円で売れた販売手数料よりかなり手数料収入は増える）。


これが買取り業者と仲介業者の悪のテクニックです。


あっもちろんこの業者は知り合い同士ですよ。

一括買取り査定みたいなのも最近多いけれど、仲介会社に登録されている知り合いの買取り業者ってだけですからね。



まだ続きがあって、生産者（あなた）はもちろん損させられています。３５０円で売れてたかもしれないのに、結局は２５０円と１００円安く売らされた訳です。



あと購入者もかなり損してるんです。本来は３５０円で買えていたはずなのに、４５０円で買わされてるんだから（汗）

自分でラッピングしても４００円で出来ていた訳で。


売主様＆買主様の両方にメリットがないのが問題なんですね。



こういった事は他人事だと思うわれるかもしれませんが、ほとんどの大手の不動産会社がやっています。


ですので、売主様にとったら【買取りの話を言ってきたら要注意】


買主様にとったら【本来払わなくてもいい金額を出す】危険性があります。



なので私がよく言うのは「４５０円は高過ぎるので買ったらダメです。どうしても気に入った（欲しい）ならせめて３８０円位に価格が下がってから検討しましょう」って事。

もし４５０円で売り切れたら仕方ないでいいじゃないですか。



かなり長文になってしまいましたが、なんとなくイメージはつきましたでしょうか？

忙しい毎日を過ごさせて頂いていて、有難い。
奈良までご契約に行ってきまして、事務所に戻ってから新築・間取り変更のCAD入力しています。



去年から続いている事ですが、今年に入っても【不動産業界の異常さ】がより加速していて、本当にお客様に気を付けて頂きたいので、短めですがブログ更新。



最近目立って気になるのが、大幅な価格変更。
最初の売出し価格から2,000万円以上価格を下げてきている物件も出てきています。

これなんかよく考えると「最初の価格なんやったん？」と･･･

査定して売出し価格を相談しながら決めていきますが、1,000万円以上下がるって通常はあり得ません（汗）

・最初の価格はウソって事やん
・こんな売却の流れはプロの仕事ではない
・売主様だけじゃなく、買主様に対しても騙そうとしている


しかし、売主様もこんな不動産会社に数千万円も価格を下げながらも、まだ売却を依頼し続けているのが不思議っちゃ不思議でもある･･･



他には、最初の売出し時にはなかなか売れず結局は不動産会社に買い取られ、リフォームして再販売されている物件。いっぱいありますよね。


当初は4,000万円位で売り出していたけれど、売れずにいくらか価格を下げて買い取られ、リフォームしたら5,500万円とかで再販売されているんですね。


突っ込んで書くと「リフォーム5,500万円で売れるなら、当初の4,000万円でなんで売れなかったの？」


4,000万円で買うとフル・リフォームしても4,700万円とかでは可能な訳で、それで売れなかったのに5,500万円で売り出すというのはかなり矛盾しています・・・



「内装・設備が古い状態だと売れにくい」っていう営業マンがいてますが、プロとしての意見だと【リフォーム提案も出来ないダメな営業マン】という事。

リフォームされた5,500万円の物件より、自分でリフォームしたら4,700万円で出来るというお客様のメリットを提案しない営業マンですね。


まぁ最初からそんな提案する気もなく、業者買取りに誘導するしか考えてなかったんでしょうけれど（汗）



雑な文章になってしまいましたが、大手の不動産会社ほど、こういったレベルの売出し物件が増えてきている状態になっています。



売主様も買主様も何を信用すればいいか分からなくなっている傾向がありますので、本当に気をつけましょう。

購入を検討されているお客様と打合せや相談をしていると、以前は純粋に物件だけで判断している人が多かったけれど、最近は価格設定や不動産会社の対応に疑問を持たれている人が増えてきました。



強引な営業や（売主様の事を考えない）ただ売却を依頼されたいだけの高額査定提案の弊害が出てきた感じだと思います。


購入検討者さんのこういった傾向は大手さん含め、そういった私利私欲に走る不動産会社への抑止力にもなって、良い流れだと思います。



まぁお客様が感じている傾向は結構当たっていて、今売りに出されている物件の半分以上は【相場よりかなり高めで売り出されている】ので、売却をお考えの方は本当に気を付けて頂いた方がいいです。


初っ端の売出し価格設定を間違えると、大変な事になってしまう可能性がありますので。



相場・通常売出し価格・チャレンジ価格と査定時に打合せする価格はいくつかありますが、上限を狙うチャレンジ価格を大きく超える提案をしてくる不動産会社も多いので、(難しいし、期待しちゃう気持ちも分かりますが）注意が必要になってきます。



よく私が言う事は【買主様に説明が付く価格で設定しないといけない】という事。


「相場が上がってますから」とか抽象的な言葉じゃなく、直近の周辺含めた成約価格・物件が持つポテンシャル等を資料として見せて説明出来る事が売却には重要。



「大手だから大丈夫だろう」「今ならいけそうって言われたから」

この判断は一番危なくて、相場を超える価格で売り出して･･･やっぱり売れず（売却を依頼した不動産会社も売れると思っていない）大幅な価格ダウンを繰り返し、良くて相場近くで売れる・最悪のケースではタイミングを逃したり・大幅な価格変更をしてきた結果相場より安めで売らないといけなくなる。

こういった事例が多く見受けられるようになっています。



売却相談いただく為にはこんな厳しい内容を発信するべきではないかもしれませんが（汗）、会社名だけを信用してハッキリ書くと騙されている売却事例があまりにも多いので、正直に書いてみました。

売却をお考えの方への注意喚起、そして不動産業界への憂い。



以前から不動産業界の売却のおかしさを書いてきましたが、今年に入ってから更におかしな状況に拍車がかかっています。


前まで書いてきたのは、【物件情報の囲い込み】【一括売却査定の危険さ】【売却を依頼されたいがためのだけの高額査定（売出価格提案）】といった内容。



これらにプラスして、以下のような事が最近目立ってきています。

・売却を依頼した不動産会社から購入申込みが入った。
・でもかなり安い価格での申込額（業者による買取の申込みでしょう）
・売主様としてはそんな価格でまだ売りたくないので、申込みをとりあえず却下。


ここまでありそうな話ですが、その売却を依頼した不動産会社は「申込みが入っているままの状態」にしているんですね。簡潔に書くと、出来るだけ他社のお客様を案内させないようにするため。



申込みが入っている状態にしておけば、やっぱり他社としては物件紹介しにくいじゃないですか･･･

それでも見学したとして仮にお客様が気に入って「申込みしたい」って申込書を提出したとしても、「先に申込みが入っているので」とか何とでも言える状態にされる訳で（怒）。



売主様が断っている申込みなんて、とてもじゃないけれど「申込みがある状態」なんかじゃないでしょ。



こんな事を平気でやっている不動産会社がかなり目立ってきている状況です。


ハッキリ書いちゃうと、こんな悪質な事をみなさんがよく知っている大手不動産会社が率先して行っているんですね。もう大手さんに売却依頼するとちょっとヤバい時代に入ってきている感じ･･･


そろそろ限界が来ているんじゃないかと感じています。