2024年12月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

前のブログでも、【国交省より2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

来年の2025年からこの囲い込みを含めて、不動産業界が大きく変わっていく年になるんじゃないかと期待してます。

まずは大手の不動産会社含め、自分達自らで良い方に変わる事はもう無いでしょうから、こういった不動産の闇がある事がSNSなどを通じて、一般の方に知れ渡っていく様な気がしています。

色んな業界または政治の世界でブラックやグレーな事がすぐに分かるこの時代、不動産業界もその波に飲まれていくんじゃないかな。



「どこに売却を依頼すればいいか分からないし、大手の不動産会社に依頼しておけば安心」「お客さんも多そうだし、良い価格で売ってくれそう」そういう気持ちも分かりますし、自分が不動産業界を知らなかったらそう考えていたと思います


メチャクチャ囲い込まれてますよ･････



物件だけでなく、不動産会社も2極化していくであろう2025年。

さらに気合いを入れて、当社の理念と特徴をして頂ける様に活動していきます！

国交省より【2025年から不動産の囲い込みに対する罰則を厳しくする】という発表がありました。

レインズ登録にて不動産の囲い込みが判明したら、その会社に対して是正や行政指導などの罰則が出るようになると。

もっと厳しくしてもいいんじゃない・・・（汗）

大手不動産会社含め、いくらでも抜け道を考えて、やってくるでしょうね。

前から書いてますが、物件見学依頼や広告承諾をすべてレインズにて行えて、それを売主様も見る事が出来る様にすれば、ある程度透明化していくと思うんです。

でも長い目で考えると、システム変更や罰則規定より、不動産会社（営業）のモラル意識を変えていくべきですよね。

当たり前の権利の様に囲い込んでる人もいます。

売主様から売却を依頼されたら「自分だけの情報だ。なんで他社に取引させなアカンねん」「売却価格がいくら下がったとしても自社で買主も見つけて取引するんだ」、こんな意識で仕事している会社が非常に多い…

では（当たり前ですが）囲い込みが出来なくなるとどうなるか？

●物件の取引が活発になります

これは間違いない。情報が隠される・止められる事なく、フリーに購入検討者に行き渡りますので、不動産市場は活発になり、売買が進みます。

お客様にとったら良い事しかありません。

では不動産業界にどんな変化が起こるか？

●囲い込みが出来ないと買取りへの誘導も出来ないので、買取り業者は激減するでしょう

●現在囲い込みをしている不動産会社は仲介手数料が減少する。

●買取りも少なくなるのでより仲介手数料は減少。大手不動産さんなんかは（会社によるけれど）売上げが半分とかなるんじゃないかなぁ

でも囲い込みなどせず、売主様・買主様のどちらに対しても公正に取引をしようと心掛けている不動産会社だけは、取引が活発になりメリットしかありません。

来年から（悲しいかな）変わるとは思えませんが、これをキッカケに不動産業界の意識が変わっていけばいいなと思います。

昨日は宅建士の免許更新で、大阪市内の宅建会館にて講習。
5年おきの更新で、その度に丸1日講習を受けます。


ネットでも出来るんだけど、仕事の合間に数時間もビデオを見る自信がないので、会場まで行って1日で強制的に講習を受けて、宅建免許の更新が完了しました。


朝の9時過ぎから終了が夕方の4時半ごろ。なかなか精神的につらかった･･･（汗）
学生時代はよく毎日こんなに机に座っていれたもんだと。



講習の内容はというと、主にこの5年間で変更になった法律や税制がメインになっていたので興味深く聞くことが出来ましたね。
相続や住宅ローン控除、譲渡（売却）による譲渡益・損、あとは特例の変更点など。


普段仲介していてもよく遭遇する内容ですので、確認出来て意義のある1日でした。



レジュメを見ながらバァ－－って解説されるんですけど、法律や税制ってややこしいじゃないですか･･･


言葉の意味を確認しながら理解していきたいんですが、解説をイッキに読まれると、「えっと」ってなってしまう。

なんか分かったような間違って理解してるような感じになります。



コレって、不動産契約時の重要事項説明でもお客様は同じ思いをされているんだろうなって感じました。


普段見たこともない、知識もない、不動産用語をバァ－って説明されても絶対に頭に入ってこない。



私はそういうのは嫌なので、覚えるのは無理でも、重要事項説明の意味だけでも知ってもらえる様に、出来るだけ時間をかけて説明する様に心がけています。



契約当日ではなく、前日までに重要事項説明をやっておくのが基本。


当社事務所ならホワイトボードを使って、図を書いたりしながら説明しています。


お客様の予定でなかなか時間が取れないようでしたら、お仕事終わりでも夜にご自宅にお伺いして、事前に説明する様にしています。



ポイントは、当日ではなく時間的に余裕のある前日までに終わらせている事。

そして売主様もいらっしゃらないので、リラックスして聞いてもらえる＆質問もしやすい雰囲気な事。

あとは、重要事項説明はしなくても大丈夫で極力安心した状態で契約当日を迎える事が出来る。



昨日の講習を受けて、もっと注意して「お客様は理解できているか？」を意識して、説明していくように気を付けます。

昨日は日曜日だったので11月の月末という感じがして、実質は本日から12月がスタート。

特に12月中旬以降は例年物件の動きは少なめになっていきますが、私ハウスメーカー時代から12月はなんだかんだと忙しくなる事が多い。

12月20日を過ぎてメチャクチャ良い物件が売りに出されたりしますからね（汗）

探している人は年末まで気を抜かずに動ける準備をしておく事が重要です

さてどんな物件に巡り合う月になるのか？楽しみですね。

リフォーム済み物件や建築条件付き土地なんてものは、価格が相場に下がってくるまで基本的にほっておいて（笑）、「これぞ不動産仲介」という一般のお客様から売りに出されている物件をメインにご紹介頑張ります

土地＆新築提案、中古物件＆リフォーム（リノベーション）提案、お客様が気付かないご提案を探求していきます。

不動産を売却する時に、不動産会社と媒介契約というものを交わします。

「売却お願いします」「売却させてもらいます」という意思確認ですね。

媒介契約には3種類ありまして、【専属専任・専任・一般】で選べます。

大体は専任媒介契約が結ばれており、他に一般媒介契約という感じ。

よくネットでは、どの契約がいい？という記事も見かけます。

「不動産会社で競わせるために一般媒介契約にすべき」
「不動産会社がやる気をなくすので一般はやめた方がいい」
「責任持ってやってくれるから専任の方がいい」

とか色々な意見があります。

この意見に対して私が根本から感じるのが【不動産会社が公平公正に売却活動をしてるならどっちでもいい】

基本的には専任媒介でいいと私は思ってます。1社だけに依頼して一般媒介（レインズ登録する）にしてもいい。

物件情報の囲い込みをやめて、レインズに登録して他社にも広く情報開示をしているならお客様が悩む必要ないんです。

不動産業界が昔から（今も）ムチャクチャやってきてるから、こんな問題が起きてるんでしょ・・・

なんか色々と議論されてますけど、根本の問題を解決しないと正解は無いんだと思うんです。

売主様から売却を依頼されたら、自社でももちろん売却活動は頑張るけれど、広く情報開示して、【売主様の最大限の利益を目指して】公平公正に売却活動をする。コレしかない。