2020年12月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

以前から考えていました【建築事例】。

ホームページ内に建築実例というページを作成しまして、今月お引渡ししたお客様からの事例を写真付きで紹介していきます。まずはマンション・リノベーションと新築一戸建ての実例を書きましたのでぜひご覧ください。
★ホームページのトップページ→左側中央くらいの【建築実例】です

今までのお客様の写真もいくつか残していますので、明日以降に１記事にまとめて掲載しようと考えています。



ブログで書いてますように、間取りや仕様・電気配線の打合せなど建築関係全般の提案も行っております。ぶっちゃけ当社で仲介させて頂いたら、不動産の業務より建築の打合せの方が圧倒的に多くなりますのでビックリされるお客様も結構いらっしゃいます。不動産２：建築打合せ８の比率かな。



例えて言うなら、ハウスメーカーで打合せする内容かそれ以上の密度にはなっているはず。設計士に依頼すると軽く設計料としては50万円～100万円請求されてもおかしくないと思います。

「いいんですか？」ってお客様に言われる事も多いのですが、私の気持ちとしては「打合せさせてくださいよ」って感じです。



土地にしても中古にしても、契約して・住宅ローン手続きして・引渡しして、ハイ終了です！って寂しいじゃないですか。もっと本音を書くなら仕事として面白くないじゃないですか。
たしかに建築全般の打合せをするのは作業量として大変になるのですが、やりたくてやっているのでお気遣いなくご相談ください。



ご満足いただいて、お知り合いやご親族に不動産の相談が出てきた時はご紹介いただければ、それが何より嬉しい。地道ですがそうやって輪を広げていけたらと思っています。

現在分譲中の新築マンション【ローレルコート茨木舟木町】の物件概要を見てみました。現在は第２期分譲スケジュールが発表されていて（発表戸数は３戸しかないんですが）、その価格を検証。

●分譲価格　５，７９８万円～１億１，０４８万円
●専有面積　６２．７０㎡～１０２．０６㎡
＊それぞれの階数は分かりません。

まぁ何階部分であろうと、坪単価を計算してみましょうか。分譲価格と面積はリンクしてるとして

・５，７９８万円÷６２．７０㎡÷０．３０２５＝約３０５万円
・１億１，０４８万円÷１０２．０６㎡÷０．３０２５＝約３５７万円

た･･･た・・・たけェ～。いや、こんな事書いたら失礼かな（汗）。根拠があるんでしょうし、あくまで購入者さんが判断する事ですのでコチラとしたら何も言えない。でも坪単価３００万円超えかぁ（汗）茨木市の駅近くの新築マンションは軒並みこんな価格の設定になるんでしょうね。



仲介をやっている人間としては、やっぱり中古マンションとの比較をしてみたくなります。
ではいってみましょう。過去２年以内の、同じ舟木町内のマンションだけで比べますね。

【ファミール茨木舟木町】　平成１１年建築
・弐番館　３，３００万円　７０．１４㎡　２階　西向き　坪単価＠１５５万円
・壱番館　３，６００万円　７４．５８㎡　５階　南向き　坪単価＠１５９万円
・弐番館　４，３５０万円　９０．０５㎡　３階　南向き　坪単価＠１５９万円
・壱番館　３，１８０万円　７４．２６㎡　２階　南向き　坪単価＠１４１万円
・壱番館　３，３８０万円　７３．８４㎡　２階　南向き　坪単価＠１５１万円
・弐番館　３，９００万円　８０．０２㎡　３階　南向き　坪単価＠１６１万円

【ローレルコート茨木】平成９年建築
・西館　３，８５０万円　８５．７５㎡　　６階　南向き　坪単価＠１４８万円
・西館　３，８５０万円　７５．５２㎡　１２階　南向き　坪単価＠１６８万円

【クレアシティ茨木舟木町】平成１６年建築
・３，８００万円　７５．２８㎡　３階　南向き　坪単価＠１６６万円
・３，９８０万円　７５．２８㎡　４階　南向き　坪単価＠１７４万円
・４，６８０万円　９５．５８㎡　６階　南向き　坪単価＠１６１万円
・４，８００万円　９５．５８㎡　９階　南向き　坪単価＠１６６万円
・４，８００万円　８５．１８㎡　６階　南向き　坪単価＠１８６万円

ファミール茨木舟木町とロールコート茨木は築年数が２０年超という事で坪単価は概ね１５０万円台ほどで推移していますね。クレアシティ茨木舟木町は築が少し新し目という事で坪単価は１６０万円台～１７０万円になっています。



新築マンションと比較する訳ですから、中古マンションはフル・リフォーム前提で計算しないといけません。設備・仕様に差が出るといけませんので、良い設備を採用した高めの仕様で【リフォーム費用５００万円位かかる】としますね。ザクっとした計算ですがリフォームの坪単価は約２０万円くらいになります。

この坪単価２０万円を上のマンションにプラスしていきます。そうするとこんな計算↓

【フル・リフォーム後の坪単価】
●ファミール茨木舟木町　１７０万円台
●ローレルコート茨木　１７０万円台
●クレアシティ茨木舟木町　１８０万円台

現在分譲中の新築は坪単価３００万円～ですので、この差をどう考えるか？になります。

外観の違い・エントランス部など共用部分の違い・管理サービスの違い・構造の違い
色々と確認する事項はありますが、ぶっちゃけ「外観と共用部分の見た目の差」って視覚的な判断をされる方が多くなると思いますね。あとは管理（修繕積立金）の状況確認かな。



「絶対新築がいいっ！」って方には参考にならない話ですが、坪単価１００万円以上変わるって事は価格にして２，０００万円とか３，０００万円の差になりますので、住んでからの生活設計は全然変わってきます。
しっかりと比較して、どっちが自分にとってメリットがあるのか？をよーく検討して下さいね。

物件探しの仕方がかなり変化し始めている実感が湧いています。
【物件ありき】だけじゃなくなってきているという動き。



今までは、気になる物件がある→見学する→検討して申込→契約だったじゃないですか。なんか結果論みたいな流れなんですよね。
お客様としてはもちろん検討されているんですけど、表面的な感じといいましょうか。



そうではなくて、もっとストーリーみたいな物件探し。

・リフォームやリノベーションも含めて全体の物件を検討する
・価格など価値をキチンと確認する
・営業マンと売主様との関係は？

言葉で書くと難しいんですけど、【物件を決める】ってだけじゃなくて【住まいを創造していく感じ】そして【絞り込んでいく作業】。



物件見学して「あまり出てこないですよ」「早めに決断しないと他に取られちゃいますよ」「価格もこんな感じですよ」みたいな営業に対してはもう右から左へ流していいんちゃうかなぁってつくづく感じています。



不動産仲介って専門職なんだから、もっとお客様に物件だけじゃなくて、提案力など期待感を持ってもらう方向に進んでいかないといけないと思います。



何を買うかじゃなくて、誰に依頼して買うのか
頑張っていきますよ！

ネット広告を見て気になったのでその事について。



リフォームで有名な大手さんが手掛ける「●●そっくりさん」。一戸建てのリノベーション工事の広告で【工事が始まってから壁をはがしたら柱が腐っていた】【床をめくったら白蟻の被害にあっていた】と、そんな時でも追加費用はなし！っていう内容の広告になってましたが、かなり違和感を感じます・・・。
別途費用は発生せず、全額自社負担にて工事しますと。



これって、どう考えても最初からある程度の金額を見込んで見積もりに入っているんちゃうかなと考えますが、どうなんでしょうね。
「いや、そんな項目は見積もりに入っていない。そこは通常の価格だけになってます。」って言われたらそれまでなんですけど（汗）。通常の価格っていっても、見積もり提示単価なんてなんとでもなるのがこの建築業界ですから。



参考グラフにリノベーション工事価格の幅が書いてあって、1,100万円～1,500万円で説明されていますが、もうこの価格帯ってだけですでに高めなので、やっぱりある程度はリスクを含めた価格設定ちゃう？って思ってしまいます。



お客さんの不安をなくす為に本当に親切な気持ちでやるんなら、【もし工事が始まって、新たな不具合がなければ価格が下がります】っていう方が、建築業界に身を置く人間としたら正直だなって感じます・・・・・いや、これも微妙か。



どっちにしろ、正直かどうかが見積りでは判断しにくい方が業界として営業しやすいんでしょう。「リフォームやリノベーションって高いんでしょ」ってお客さんに思ってもらってた方がいいという事でしょう（汗）



こんなやり方とは無縁でやっていきます。

マンション・リノベーションの見積りが明日か明後日には大工さんから上がってきます。
見積内容のチェックを行って、予算に対して再度精査していく作業をしていきます。



最初の見積り依頼時は要望をこれでもかと詰め込むので、経験上「なんか見積金額が安いなぁ」って事は少ないと思いますので（それでもこの大工さんの出す見積りはコストパフォーマンスが高い方なので安心）、このチェック＆再プラン調整が必ず必要になってきます。

・お客さんの要望として外せない部分

・「こうすれば価格が抑えられますよ」っていう提案部分

・無駄な部分を削ぎ落していくために間取りを調整する部分

この３つの作業を事前に行ってから、お客様に提出するようにしています。



①リノベーションするんだから、出来るだけの事を実現させていきたい
②価格は安い方がいい！

お客様はこの２つを口に出すのって勇気がいると思うんですね。だからコチラがそれを意識して提案していかないといけないと考えています。あと、私からそれを言う事もお客様の安心や言いやすさに繋がると思う。



リフォーム会社とかが競合する事もありますが、どこを選ばれるかはお客様が決める事。
気付けばもう自分の中では【営業】っていう感覚はほとんどゼロになっていますね。いいのかどうかは分かりませんが、集中してご提案するのみです。

この１ヶ月ほど、不動産回会社の品性が一段と悪い感じがします･･･。

売却依頼を受けた物件を止める・キチンと情報を登録しない・図面が汚いなど、以前より状況が酷くなってますね。大手さんなんかには安心して・信頼して頼んでるのでしょうが、逆の事をやられてますね（汗）



時代が変わってマシになっていくかなぁ～って少しは期待していたんですが、ちょっと難しそう。
もう最近はそういった不動産業界の裏の部分は気にせず、当社に相談して頂いているお客さんだけはベストな取引をして頂こうと、それだけ考えています。



物件探しって、流れ・タイミングや縁など色んな要素が組み合わさって成り立つので難しい部分もあるのですが、お客さんの最大限のメリットに照準を合わせて業務をしていけば、自然と良い結果になるはず。



「お客さんが満足していればいいじゃないか！」って意見もある様ですが、知らず知らずにマイナスをしょい込んでしまう取引って、やっぱりアカンと思うんですよ。



なんか･･･奥歯に物がはさまった書き方しかできないのが歯がゆいんですけど（ストレートに書けない内容になっちゃうので）、気になられる方は個別にご相談させて頂きます。

不動産取引の事・売却のシステム・不動産業界のシステムや事情など、知っておいた方が絶対にいいと思いますよ。「具体的には分からないけど、なんかおかしいなぁ」って部分がクリアになります。

新築一戸建てやリノベーションの引渡しがこの１週間で３件あります。
全部間取りの打合せなど行いましたので、完成が楽しみです。



で、ここ数年は新築にしてもリフォームにしてもデザインを優先されるお客様が非常に増えてきました。もちろん要望に対する間取りも大切なんですが、「このデザインを出すために間取りをどうしようか」という事を考えながら打合せをしないといけない時代です。私としたらコッチの方が楽しいのでウェルカム。



間違いなくネットの恩恵ですね。昔は参考にするといえば「本か住宅展示場」くらいしかなかったん違うかなぁ。私もハウスメーカー時代は間取りの打合せや色打合せくらいで、デザイン性まで拘るお客様は少なかった。

それが今やネットを検索してけば、ある程度のパターンのデザイン（内装も外装も）を見る事が可能になっています。お客様も自分の好みを見つけやすくて、住宅にとっては良い傾向ですね。



細かく言うと、間取りでデザイン性を出すのはもちろん、（以前からブログでも書いてる通り）素材（材質）・クロス・照明計画でかなり住宅の雰囲気は変わります。

同じ間取りでもクロスと照明で全く違った空間に演出する事が可能になります。



クロスっていっても、よくリフォーム済み物件で見るような「なんでもかんでも柄もんのクロスを貼っとこう」っていうのではなく、もっとポイントを絞った上品な見せ方ですね。



せっかくの家作りですので、【ワクワクする空間】を考えていきましょう。きっと愛着のあるマイホームが出来ていくと思いますよ。