2020年11月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

リノベーション（リフォーム）をお考えの方へ


リノベーションやリフォームで自分好みの間取り・空間に仕上げる事がだいぶ浸透してきたかなと感じています。でも根本となる物件選びによって、着地点はかなり変わってきます。


理由①　物件の築年数

マンションにしても一戸建てでも、築年数をどれ位気にされるか？これでかなり予算組みが変わります。
たとえばマンションで考えてみましょうか。＊根本として構造が大丈夫な物件が前提
（要望）予算３０００万円、３ＬＤＫ

平成１０年前後建築(築２０年～）のマンションなら、現在茨木市では２８００～３２００万円くらいはします。予算が３０００万円前後となると、リノベーションはかなり厳しい。どちらかというと変えたい部分（設備関係・クロスなど）のリフォーム工事になってきます。
絶対にリノベーションをしたいという方は価格２２００万円～２５００万円の物件を狙う形になりますね。


もう１つの選択肢として、昭和５０年代建築のマンションを買ったとすると？
茨木市の相場では１３００万円～１６００万円くらいかな。６０㎡台の住戸が増えますので、部屋数や好みの空間作りができるかどうかの検討も必要になってきますが、予算組みとしてはかなり安く抑えられます。リノベーション工事費用込みで２０００万円～２３００万円という価格帯ですね。

お客様と話をしていて、必ずココで問題になってくるのが【共用部分や外観など】の見た目の部分。あとは耐震や建て替えの不安ですかね（コレについては個別でお話させて頂いたり、ブログでもまた書きます）。
外観やエントランスなどの見た目を気にされる方はかなりの確率でこの問題がネックになります。それは全然ＯＫだと思いますよ、マイホームを購入する上で見た目というのもすごく重要な要素ですので「う～ん、無理･･･」って方はこの価格レンジの物件は外されていいと思います。


じゃあこの２つからの選択肢しかないのか？というと建築時期で選ぶ場合にはもう１つの価格レンジのマンションがあります。平成初期・昭和６０年代建築のマンションですね。

茨木市の相場では１８００万円～２０００万円強。この時期のマンションはエントランスのオートロックがなかったりしますが、外観など古さを感じる事があまりないケースが出てきます。
リノベーション工事費込みで２５００万円～２８００万円くらいと買いやすい価格帯になりますね。
この年代築のマンションは多くないので、もう立地次第。個人的には好きな買い方になりますので、良い悪いは後にして、まずは見学してみる！って事をおススメ致します。



理由②　リノベーションの程度

【設備や仕様は普通でいいけど、間取りを変更したい】
【変わった空間にしたり、無垢材を使用したり･･･間取り変えるだけじゃない】

リノベーションの程度によっても物件選びの幅が変わってきますね。７０㎡台の３ＬＤＫと仮定したら
●間取り変更だけならリノベーション費用の目安は約５００万円～６００万円
●素材など空間作りにも拘りたい！ってなると予算は７００万円～８００万円前後
は見ておいた方がいいと思います。よく雑誌なんかで１，０００万円とかそれ以上の事例を見ますが、あれはちょっと高いかな（汗）。見た感じそんなに高い設備や素材を使ってる感じはしないので、工事費や設計費で高くなっているんでしょう。

（当社では私が設計提案できますし、良い大工さんとタッグで提案していきますので価格も安めでご提出できます）

リノベーションの程度によって、物件にさける予算が２００万円くらい変わってきますので、事前にどこまで希望したいかを打合せしていきましょう。物件条件（立地・価格など）によっては、ＬＤＫと玄関だけはコダワルという形もアリになります。そのへんは臨機応変に対応していければいいかなと思いますね。


数字が並んでややこしい内容になったかもしれませんm(__)m。価格レンジではなく、１００万円単位の差で考えていく必要もありますので、詳しくはご相談ください。

最後にコレは言わせてください。選び物件は色々と悩むかもしれませんが、リノベーションした後の完成した住まいにはワクワク感が必ずあります。そういった住まい作りもぜひ楽しんでくださいね。

今回の内容はあまり深く考えても仕方ない･･･のですが、家を建てようとされている方には１つの参考くらいになればと思い書いてみます。



昨日、セキスイ時代の先輩と話をしていまして、昔と比べて今はどうなっているのか？という事で「営業マンの契約数」について聞いてみました。

ちなみに私が在籍していた時（1,995年～）は月に１件の契約が基本でした。とはいっても、毎月必ず契約できる人間は限られている状況で、半年で３件～４件くらいの営業マンが多かったんじゃないかな。
で現在はと言いますと、半年で４件の契約ならかなり上位の成績だと。３件でもまぁ頑張ってるやんって雰囲気になるみたい。

かなり数字としたら減ってるんですが、住宅着工件数を見れば当たり前なんですよね。当時は１００万戸超えだったのですが、２０２０年度の予想は７０万戸台。約３分の２になっているんだから、先輩が言う数字はまさしくという感じです。


でこれからの話なんですが、２０４０年度（今から２０年後）には年間着工件数が４０万戸くらいに減るという予想がされています。こちらも人口が減るんだから当たり前の話。

住宅着工件数が減ればどーなるんでしょうか？

・ハウスメーカーなど建築会社は減る
・数での売り上げUPは見込めないなら、利益率が高くなる→価格は上がる

この２つはなんとなく予想ですますが、他はどうだろう。

・リフォーム（リノベーション）市場は拡大する
・個性が強調されるようになって、空間作りが多様化する
・新築建売り住宅は減っていく

こんな状態にもなっていきそうな気がします。



もちろん不動産市場にも影響が出てくるのは必至なんでけど、住宅という観点から考えると【新築の建売は減る】という予想ですね。

住宅の間取りや素材など空間の見せ方という点でこの２０年で本当に多様化してきていると思うんです。２０年前といえば２０００年の年。私はハウスメーカーにいてましたが、打合せのメインといえば「間取り・設備・価格」がほとんどを占めていて、現在みたいに素材・照明・間取りの多様化というような空間提案という観点はほとんどなかったん違うかなと・・・。
当時の感覚で住宅の打合せをしたら、たぶん盛り上がらないと思う（汗）。



現在の建売住宅（建築条件付き土地も含めて）は、まず場所ありき。不動産的には場所は大事な要素なんですが、住宅のレベルという点で全然進歩していないと思っています。いや、進歩する気がないと言った方が正解かな。場所さえおさえれば、建物は必然的に付いてくるという感覚であぐらをかいている。



住宅着工件数が減っていけば、不動産価格にも影響が出て来て、建売を買わなくても土地を購入して自分の好きな建築会社を選んで好きな家を建てたいっていう需要の方が出てくると思います。住まいに対するこだわりの多様化という流れになるかもしれません。

私としたら、そっちの方が楽しくていいんですけどね！リノベーションも含めて、知識や事例をつけていって、建築打合せレベルの向上に対応していこうと考えています。

本日お引渡しが無事終わりまして一戸建ての現場がスタートしました。午前中に売主様から鍵をもらって、その足で現地立会い。

内容は設備一式（キッチン・浴室・洗面・トイレ・給湯器）の新調、クロス全貼り替え、いくつかの造作工事、リビングと洋室の一部を畳へ変更などですね。リフォーム工事になります。期間は丁度１ヶ月くらい。

明日から解体スタートという事で、コチラで４つの現場が現在進行形となります。う～ん、建築ができる不動産会社としてはまだまだ現場を増やしたい。



当社で仲介させていただくお客様の約７割はこういった建築工事が発生する（中古住宅ならリノベーション・リフォーム、土地なら新築の間取りなど打合せ）取引となっています。

午後からセキスイ時代の先輩と会う機会があったのですが「橋本、もう建築会社になってもいいんちゃうん」って言われましたが（笑）、いやいやお客様は【物件探し】も大変なんですよ。なので、不動産＋建築ができるという事でお客さんに役に立ちたい！



建築がからんでくる要望になると下の３つが必須でしょ。

①まずは物件の判断をキッチリする事・・・相場価格・価値・取引の安全性など
②物件に不具合がないかの判断・・・そもそも不具合があったら、リフォームどころじゃない
③お客様の要望（間取り・工事費含めた費用・資金計画）・・・建築知識がないと出来ない

②と③は建築会社でも可能だと思いますが、①はエリアの物件を知っている不動産会社にしか出来ない事なんです。根本となる【物件】の価値を精査できていないと、お客様が損しちゃうでしょ。それは絶対にアカン！



お客様だけではなくて、やっぱり私自身も納得できる物件を購入してほしい。建築の事はその次の段階の話ですよ。

売却について書いてなかったので、久しぶりに基本的な部分について書きます（時期的にもお考えの方が増えてきますので）

売却を検討されると、まず最初に考える事は

・いくらで売れる？どれくらいの期間で売れる？

・どこの会社に頼めばいい？

だと思います。

で査定という流れになりますが、ネットで一括査定というのを利用される人も多いのですが、第一段階として価格を知るのには否定できませんが、あまりオススメではありません。

お住まいの地域の不動産会社（大手さん・地元の会社）に相談して、信用できそうな会社に依頼するのが良いと思います。

ココで必ず行って欲しい事が2つあります。

①一般媒介契約で依頼する事

②不動産の売却の仕組みを理解する事

慣れてないと分かりにくいんですが、大事な資産の売却です。この2つを守って頂きたいんです。

＊知らないのをいい事に、勝手な事をされちゃいますよ（汗）。信じられないかもしれませんが、大手の不動産会社でも。

①一般媒介契約

ネットをたたけば、仕組みについていっぱい出てきますので深く書きませんが、簡単に言いますと【複数の不動産会社に売却を依頼できる事】。ほとんどの不動産会社は1社にしか依頼できない専任媒介契約で話を進めようとします。コレが一番危険かな。

「専任の方が広告しやすい」「複数に依頼すると大変ですよ」「レインズへの登録が・・・」

いろんな理由を言ってくるかもしれませんか、それは不動産会社の理由！お客さんにはデメリットの部分が大半ですので、そんな会社はお断りでいいと思います。

②不動産の売却の仕組みを理解する

媒介契約の種類・売主・買主・売主側仲介会社・買主側仲介会社・レインズなど･････、慣れてないと頭の中で整理できないのがこの業界・・・。これらシステムをお客さんにしっかりと説明して理解してもらおうとする不動産会社を選んで下さい。

お客さんが知る事によって、不動産会社に緊張感が生まれますから、ぜひ頑張ってくださいね。

「そんなややこしいのは面倒くさい。売ってくれたらいいねん」って人は、それでもいいんですけど・・・いい様にやられる可能性がかなり上がっちゃいます。

価格や売れ行きの予想はそれから細かく打合せする位でちょうどですよ！

本当に大切な話ですのでもう1回お伝えします。

①一般媒介契約

②売却の仕組みを理解

お気軽にお声をかけて下さいね。【信用・信頼・安心】を第一に頑張らせて頂きます。

「建築会社でどう選んでいいのか分からない」

こんな質問をよくされます。【ハウスメーカー・工務店・ローコスト住宅】の比較という事になるかと思います。さっ！建物の事を考えようって時に、「？」ってなりますよね。
この質問があった時には、それぞれの違いをお伝えするようにしています。

ざっくりとですが　価格差・性能差・打合せレベル　など業界にいないと分からない内容と感覚を、経験を交えて話しています。感覚って書きましたけど、この部分が非常に大切でして、お客さんによって建物に対する考え方・思いが違うんですよね。

大きく分けると、【価格・性能】という部分で分けられますが優先順位の問題。どっちかでいいって事はありえませんので、価格（予算）と性能期待値のバランスを出来るだけご説明する様にしています。


価格優先ならローコスト系住宅の選択となりますが、ローコスト系の中でも会社によって違いがあるのでそこは確認しておいた方がいい。簡単に書くと、新築建売り住宅を検討されてるなら完成形はだいたい同じ感じになります（耐震・断熱・外壁とかに差が出るケースが多いのでその確認）。

ハウスメーカーと工務店・設計事務所の違いも判断しにくいでしょう。価格はほぼ間違いなくハウスメーカーの方が高い。じゃあ性能値はハウスメーカーの方がいいのか？といえば一概にそうとも言えない。
あんまり性能についてはアピールせずにデザインで勝負しているメーカーもあるし、工務店で性能に力を入れて頑張っている会社もある。ハウスメーカーの数値を超えている工務店もありますからね。


こんな話をしながら、各選択肢の違いを説明して、お客さんの住宅に対する考えをヒアリングしながら、方向性を出していく作業になります。



どんな内容？・・・ここでは書けない（汗）、情報をオープンに！とか言っておきながら書けない。結構生々しい利益率とかの話もあるのでね（汗）。あと話のニュアンスってものがあって文章では伝わらないし、お客さんによって捉え方が変わるからなぁ。すいません、この内容は個別にご相談ください。きっと選択すべき方向は見つかるはずです。



最後に打合せのレベルについて。住宅を検討するにあたってコレがかなり大事。

ハウスメーカーがやはり上をいってるケースが多いと思います。性能に力を入れているような工務店だったら、この打合せレベルはたぶん大丈夫。

問題はローコスト住宅ですね。営業マンが退職したりして人員の動きも激しいし、値段勝負になってしまってる営業スタイルの会社も多い。あとは、住宅に対する意識が足りない人も確かにいてる･･･。間取りとかも決まっている企画から選ぶならまだしも、自由設計だったら担当者選びが重要になりますね。

（ちなみに当社では間取り作成・打合せ同席・建物全般のアドバイスもやってますので、ご安心ください←ここはアピール）



とにかく建物を検討する上で、こういった住宅業界の全体像・選択肢を理解して進めていくのはかなり有効だと思いますので、お気軽にご相談くださいね。

「リノベーションってよく聞くけど、イメージが沸かない」
「なんか現実的じゃない世界かなぁ」

だいぶ浸透してきた感じではありますが、いざ自身の事となると知らない事が多くて、なかなか踏み込めないんじゃないでしょうか・・・。不安や怖さ、分かります。なので、ちょっと詳しく説明したいと思います。

①まずは、物件探し

これはリノベーションに関係なく関わってきます。「エリア関係なく、リノベーションできる物件を優先する」って方は少ないでしょう。学校区・地域など希望されるエリアを決めて、【どんな物件が売り出されているか？（今はなくても）どんな物件が出てくる可能性があるのか？】コレを知って頂きます。部屋の広さ・条件もここでチェックしていきます。

②資金計画

先の①とは同時並行の作業にはなるのですが、予算ですよね。【月々の支払額はいくらまでか？】って言った方がスッと分かりやすいかもしれません。

マンションと一戸建てで計算が変わってくるのですが、ココではマンションで計算してみましょう。
たとえば、「月々は９万円まで」とします。マンションの場合は、管理費・修繕積立金・駐車場代が月々必要になりますので９万円から引きましょう。リノベーションする物件って新しいマンションではない事がほとんどですので管理費など３つ合計で３万５千円とすると、残りは５万５千円。
この金額を住宅ローンの借入額として計算すると約２,１００万円となります。
この金額に自己資金を加えたものが総予算という事になりますね。

＊ちなみに諸費用も必要になります（登記費用・仲介手数料・住宅ローン諸費用・印紙代・固定資産税清算金など）。２,０００万円くらいの物件ならだいたい１８０万円までみておけばいいですね。

③物件の絞り込み

この①と②の作業で物件は結構絞り込まれます。希望するエリア内で該当する物件はあるのか（出るのか）？、あったとしても気に入りそうか？（外観・立地など、まぁ雰囲気ですよね）
まずはココまでやっていきます。お客様でも絞り込みは可能かと思いますが、できれば信頼できる不動産担当がいれば、より精度は高まります。

④次にリノベーションに入っていきます。

リノベーションっていっても正直色んなパターンがあります。

＜リフォーム＞･･･部屋の間取りは変えずに、仕様・設備を新しくする→キッチン、浴室、洗面、トイレ、クロス、フローリング、ドアなど。これは【リフォーム】って呼ばれます。
ゴッチャになっている方もいらっしゃいますが、リノベーションとは違います。壁など全部解体して、再度イチから作るのがリノベーション（全体の間取りを変える事もリノベーションって呼ばれてますね）。リフォームはあくまで間取りは変更せずに新しく交換する工事ですね。予算は７０㎡台の３LDKで３００万円～３５０万円。

＜リノベーション＞･･･家全体をまるごと変えてしまいましょう。間取り・設備・仕様など好みに合わせて作っていきます。予算は５００～６００万円前後。

＜もっと凝ったリノベーション＞･･･フローリングやドアを無垢材にしたり、造作家具を製作したり、凝った空間にしたり、こだわりを追求していきたい人ですね。予算は７００万円前後～８００万円。

こんな感じでしょうか。これくらいの予算組みでイメージして頂けたら、だいたいのご要望はクリアーできる感じになると思います。

⑤さっ！ここまで来たら、先程の資金計画に落とし込んでいきましょう。

自己資金=諸費用って場合だと、２,１００万円からリノベーション費用を引いた金額が狙うべき物件価格という事ですね。

●リフォームなら　→　２,１００－３００＝１,８００万円
●リノベーションなら　→　２,１００－５５０＝１,５５０万円
●凝ったリノベーションなら　→　２,１００→７００＝１,４００万円

＊月々の返済額・自己資金額によって狙うべき物件価格に差が出てきますので、個別に計算していただく形になります。

いかがでしょうか。
【エリア？　築年数？　広さ？】優先順位をつけていく作業は本当に悩むかと思いますが、考えた上で出来上がったリノベーションはきっと満足して頂けると思います。

初めてで分からない未知の領域かもしれませんが、踏み出してみれば楽しいし、満足感・納得感が得られて、マイホームへの考え方が変わってくると思いますよ。

アイ・ウィズ不動産では、今ご説明した①～⑤（間取り作成・工事費見積りも含めて）をすべて一貫してノンストップでご提案・アドバイスさせて頂いています。

最後に決め台詞を言わせてもらいますね。

「あなたの住まいを完成させます」