2018年11月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

私は元々早起きな方ですが


最近はさらにパワーUPしてまして


AM3時には目が覚めてる。


さすがに早すぎるとは分かってますが･･･




今日なんかもAM3時すぎに目覚め


ちょっと出勤してもなぁ


って真っ暗の中布団で考え事してたら


ドドスコスコッスコッ


ドドスコスコッスコッ


って楽しんごが頭で鳴りはじめて


いきなり･･･なんでか･･･




って事で早めに家出ました。


で、車で走ってると


ちょっと気になる玄関ドアがありまして


こんな玄関ドア↓


（リクシルのHPから拝借）


玄関引戸ってやつですね。


これはこれでいいんですが


道路側正面についてると


外観がなんとも淋しい


玄関の枠が丸見えで


高級感が失われるんですよね。


せめて、上のレールだけにしてみるとか



外観デザインも考慮したいかな。





コレは室内でもいえる事で


リビングに引戸を設計する場合



なんぼリビングのデザインとかを気にしてても


出来上がって引戸の枠が


ガラ～ンと見えてると『惜しいっ！』って思う。


この場合もリビング側じゃなく廊下側にするとか


さっきの玄関と一緒で上吊りレールにするか


それか天井までのハイ引き戸にするとか




なんか対応策を検討したいですね。


図面だけでは分からない


立体的な図面の見方です。

間取りを設計するにあたって


色々な考え方や手法がありますが


今日はオーソドックスな考え方を１つ。



参考に今売り出されてる土地に


間取りを考えていきますね。


土地面積約114㎡（約34坪強）


建ぺい率50％・容積率100％


北側斜線あり。


要望は4LDK。車庫は1.5台か2台。


1階LDK・和室・水廻り。


2階洋室3部屋・トイレ・バルコニー。


リビングは南側にしたい。




まずはCADで土地を正確に作成


これをしないと次へ進めない。


私の場合は土地を作成したら


９１ｃｍのグリッドを土地にあてはめます。



（ちょっと見えにくいですね･･･CAD作成したパソコン画面）


と同時に車の絵も入れておきます。


車庫の取り方は結構重要で


帰ってくる方向・隣地の状況などを


充分に考慮して、位置決めてください。




で、先程の土地の法律関係をチェック。


建ぺい率とかの確認ですね。




1階の建築面積は57.29㎡まで。


先程のグリッド升でいえば、69.1マスまでが限界。


これを把握しながら間取りを考えます。


私はこの段階で先ほどパソコンで作成したのを


プリントアウトして、紙に書いて考えます。


まずは全体像をイメージしながら外枠。




これで６６マス。建ぺい率はOKです。


つぎはやっぱ玄関でしょうか。




ちょっとギリギリな感じですが


参考という事ですので、つきすすみます･･･


先にお伝えしますが、玄関の部位を書いてますが


頭ん中では常に全体像を考えてます。


次にどこをイメージするかはバラバラですが


水廻りが多いかな。










要望として　南側のリビングはｍａｓｔなので


和室や階段も書いていきましょう。






サクッとですが１階はこんな感じ。


ちなみに階段の位置は非常に重要です。


リビングを南に配置して


ダイニング・和室を続けた大空間にしました。



次は２階


ちなみにですが１階を書けば


２階は頭の中ではほぼ完成してます。


書きながら、微調整する感じ。


では、イッキに書いていきます。





って事である程度全体を書いたので


壁を強調してみて確認。




もっと細かい部分とか考えるんですが


大体はこんな感じで書いてみて


訂正していったり


考えていく内に違うパターン思いついたりで


間取りを仕上げていきます。


「うん、これっ」って思えたら


CADで正式に入力していきます。




いかがでしょうか。


間取りを考えている経過をご紹介ですね。


ここまで書く所要時間は約３０分～１時間かな。

住宅の仕事を長くやってて

また間取り設計もできて

ホンマによかった事は

●土地を紹介する時

●リノベーション前提の

一戸建てやマンションを紹介する時に

【完成がある程度見える事】

これが一番役立ってます。

この物件やったら

お客さんの要望に合うっていうのが

具体的にイメージできないと

紹介もできないですからね。

そういった点では

グイグイと営業する人が多い

この不動産業界。

もし会社員だったら

私はダメな営業マンかな（汗）

でも無理な営業をしたくないから

数多くのお客さんと出会う事。

多くのご紹介を頂く事。

こちらに集中しています。




他にも住宅知識があって良かった事

物件の新着情報などが

毎日入っては来ますけど

なんでもかんでも

良い物件な訳はないんです。

（皆さんもよくご存知かと）

特に不動産会社が売主の

新築一戸建てとか

建築条件付き土地なんかは

一見良さげに見えそうですが

売り出し価格を厳密に見たり

建物の仕様や間取りを

チェックしたりすると

そうでもなかったりします。

その辺も含めて、お客さんに

専門的にアドバイス


または考察を伝えていく事が

私のスタイルかと考えてますね。

それには相場や事例だけでは

語る事ができないですよ。

住宅の専門知識が必須。

住宅業界にいてて良かったぁ。

以前にアメブロの方で書きましたが


最近このホームページ内ブログも始めて


アメブロの方がラフな感じの記事が


多くなってきました・・・


それが良いかダメなのか分からないですが


こっちのブログでも再度書いておきたいと。




そうです


【一戸建てとマンション】について


結論から言いますと好みです。


「おいっ」と言われそうですが


こればかりは好みだと思っています。


もちろんお客さんにとってどっちがいいか？


打合せは行うようにしていますが


色々と話をした結果、結論は・・・


お客さんが出すしかない。そう思います。




でも、月々の支払いもからめて


比較をしていく事も重要。


という事で


一戸建てＶＳマンション・支払い比較


まずはマンションからいきます。


マンションの場合は３つかかる固定費


みなさんご存知だと思います。


【管理費・修繕積立金・駐車場代】


修繕積立金については


一戸建てでも必要ですので省きますね。


（マンションで月々１万円修繕費を払うと

年間で１２万円。２０年で２４０万円。

一戸建てではこれ程は必要ないかも

しれませんが、ここではイコールで）


って事は、管理費と駐車場代の２つ。


これマンションの戸数や築年数により


結構変わってくるのですが


平均という事で


管理費　・・・　月１０，０００円


駐車場代　・・・　月１２，０００円


合計で月２２，０００円必要になってきます。


そして、物件価格を２，５００万円とすると


住宅ローンの支払い額は月６６，２８６円


（金利０．６２５％、期間３５年で計算）


という事は合計で月々８８，２８６円。


＊注意：実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。




さて、ここから一戸建ての計算へ


一戸建てでは、管理費等は必要なし。


修繕費もイコールで省いてますので


先程の月々８８，２８６円は


丸々住宅ローンの支払い額。


逆算して計算してみますと


月々８８，０００円程払ってるという事は


３，３３０万円の住宅ローンを組んでいる


のと一緒という事になります。




２，５００万円のマンション買うのと


３，３３０万円の一戸建てを買うのとで


一緒になるという計算ですね。


＊注意：実際マンションの場合は

修繕積立金はプラスかかりますよ。


その差、約８００万円ほど。


２，５００万円のマンションというのは


リフォーム込みですね。


２，１５０万円の物件価格で


リフォーム３５０万円みたいな感じ。




長々と書いてきましたが


お客さんの要望と予算を考えながら


２，０００～２，５００万円のマンションは


どんな物件があるのか？


もしくはこれから出てくる可能性があるか？


一戸建てで３，３００万円前後なら


どんな物件が出てきそうなのか？


ここを打合せしていきます。




大変かもしれません。


物件出てくるの？ってなるかもしれません。


でも一度やっておいた方が


いいと思うんです。