2018年10月の記事一覧｜茨木市【不動産・住宅の舞台裏】ブログ｜アイ・ウィズ不動産株式会社

土地を見たときに



どこをチェックされますか？



【見た雰囲気】



OKです！最終的にはそこが大事。





でも、不動産的な目での



いくつかのチェックポイントを



書こうかと思います。



（法律的な事は除きます）





①道路との高低差


玄関への階段の段数や外構費用の差



②水道や汚水枡・ガスの引き込み


これも建築時の費用がかわります。


水道は引き込み管の太さもチェック。


メーターを開ければ、書いてあります。



③隣地との境界


これが一番大事ですね。


境界プレートや鋲が存在するか。


なければ、境界の状況を確認。



④隣地境界のブロック


どちら側にたってるか？また高さは？


ブロックの控え壁の有無



⑤前面道路の幅


道路の側溝の状態もチェックします。



⑥お隣さんの雰囲気


これは分かりにくいところですが


チェックしておいて損はない。





ザクッとですが、こんな感じでしょうか。



５分もかかりません。



あとは、相場からみて価格はどうか。



建ぺい率や容積率



高さ制限などの建築基準法。



土地の間口・・・広ければOKですが



狭めだと、可能プランに影響します。



建物は大体９１ｃｍ単位で設計。





やっぱ書き始めると



いっぱい出てきますね。



信頼できる不動産担当と



確認しながら見るのが一番ですね。



でも、最初に書いた



【見た雰囲気】



これが大事です。

先日にお引渡しが終わり



現在リフォーム工事中の現場へ



寄ってきました。





解体工事が終わり



大工工事が始まったところ。



今日は電気屋さんも来てましたね。





まぁなんといってもデカイLDK。







家電置場兼パントリーをとって



対面キッチンにして



さらにそれでも広いので



テレビを壁にかける壁をつくって



その裏を本棚と通路にしても



充分の空間になってます。









工事完了はあと１ヶ月半は



かかるだろうな。



ちょくちょく現場に寄るのが



楽しみです。

不動産の動きは結構活発。


売却も購入も動きが早くなってきました。

この時期になると、目立ってくるのが

 

【情報の囲い込み】･【買取りへの売主さん誘導】

相変わらずの仕事のやり方です（怒）。

情報の囲い込みについては

今回は書く事はしませんが

買取りへの売主さんの誘導について


少し書いておこうかなと。

ザクッと説明しますと

ある不動産会社が売主さんから


売却を依頼される時に

①相場の金額で売り出す。

②相場より安い金額で売り出す。

この２パターンがあると思います。

次に依頼された不動産会社が考えるのが

『不動産会社に買い取ってもらおう』


　コレですね・・・。

なぜか？　細かく書きませんが


要はそっちの方が

仲介手数料が多く稼げるからです。

という事で


①売出し情報を止めて、時間が経過して

『なかなか売れませんね・・・』


とか売主さんに言って

買取り価格で説得していきます。

②最初から相場より安く売り出すなら

（売主さんに低い査定を言って


買取り有りきで進める）

エンドユーザーに仲介する気なんて


ないでしょうからね。

そんな感じで


売主が不動産会社っていう物件も


多くなっています。

そもそもなんですが


売り出してすぐに不動産会社が買うって

普通に考えたらないですからね・・・。

相場より価格が安いってのがほとんどの理由。

買い取った不動産会社は


それより高く売りますから。

百歩譲って、一戸建てなら


かなり古い見た目の家が残っているとか

確かにエンドユーザーが


判断しにくい物件もあるのはあります。

でもコレは営業マンの提案・対応で


キチンと説明できますよ。

もし出来ないなら営業マンのスキル不足。

なんか色々と書いてきましたが、結論

頑張って、販売活動したけど


売れないので買い取ってもらうはOK。

（ココの見極めは必要。確認方法はあります。）

でも　売出し情報を止めたり


最初から業者買取で動くような

不動産仲介会社に仲介手数料を


払う必要ないんちゃうかな。

仲介の存在意義ないから。

私はそう思います。

購入予定の問合せの場合は



わりとテンポは早いんですが



売却相談の問合せの時は



大体時間がかかるケースが多いかな。





『売却するかも』って思われてから



購入よりも かなり慎重になられます。



・相場はどれくらい？


・お客さんはいるの？


・この不動産会社は大丈夫？



色々な不安があるかと思います。



・賃貸でもいいかな？



こんなお考えもあるでしょう。





こういった時は



お客さんのペースを大切にして



不安が少なくなる様に



ご説明やアドバイスに徹する！





一旦時間をおいて



検討いただくのも大事かと思いますね。




売却でも気軽に相談してもらえる



会社の雰囲気作りも



意識してやっていきます。

空き家の物件を売却する時は


依頼する不動産会社の場所って大事。




基本的な流れを書くと


空き家なので


依頼する不動産会社に鍵を預けます。


んで、別の不動産会社が


お客さんをご案内したい時


依頼されている不動産会社に連絡し


ご案内前に鍵を取りに行きます。




で、ココが問題。茨木市の物件なのに


その不動産会社が梅田や江坂って時が


たまにあるんですよ。


ほぼ大手の不動産会社が多い。




そうなると、こんな動きに。


①鍵を借りに行く


②戻ってきて、ご案内


③鍵を返しに行く


④戻ってくる


う～ん、行って帰るだけで1時間以上。




コレは売主さん、不利ですよ。


どーしても案内の時間が合わなかったり


調整がやりにくくなる時がある。




私も遠くの物件の売却を預かる時


その物件が空き家なら


売主さんと相談した上で


・現地にキーBOXを設置する


・現地近くの信頼できる会社に預ける


とかの対応をしていきますが


その辺りも売却を依頼される時に


確認しておいた方がいいと思いますよ。

売却に関しての実際の話。

住み替えを検討してるお客さん。

現在のお住まいを売却する予定。

次の住み替え先の事もあるので

売らなければならない。

でも、期間に余裕があるのと

事前審査では今の家の残債を残しても

次の住み替え先のローンはOKで

お客さんもそれを望んでられる。

で、当社以外にも不動産会社に

相談をされていて

その会社は【買取保証】での

売却しかダメという条件を提示。

まっ 意味合いは分かるのですが

ハッキリ言って 売れる物件だし

お客さんの意図とも違う。

買取保証額は、当社の売却査定額とは

700～800万円も安い価格。

お客さんは超不審になりますよね。

んでもって その会社の営業マンは

『かなり良い買取金額ですよ』

『当社に専属でお願いします』

ときたもんですので

お客さんは・・・まぁ呆れてました。

結局は 当社に売却をお任せ頂き

無事売れました。

普通に売りに出して、1ヶ月ちょいで。

あのまま買取保証で話をしてたら

800万円以上も損してた可能性アリです。

あまり言いたくはないのですが

怖いでしょ（汗）

もし その不動産会社に依頼してて

買取の時期が来るまで情報を隠したり

ノラリクラリとしてたら・・・

と思うと、ゾッとします。

大切なお客さんに何百万も損させて

自分の会社や買い取った仲のいい業者が

何百万も利益を出す。

こういった仕事のやり方は

もう終わりにしないとアカンのに

まだまだ気付かずに

『こんなものなんかな？』って

話を進めてしまった方も

多いんだろうなぁ。

ホンマに気をつけて下さい。

売却について

お客さんに聞かれたので

再度書いておこうと思います。

『大手の不動産会社はどんどん価格を下げさすでしょ』

こんな話の内容でしたので

これに対する私の答えは

『反響が少なければ、価格を下げるのはOKですよ。

下げれば、反響が増える確率が上がるのは間違いないです。

もっと言えば　私たち不動産会社は売るのが仕事ですので。

ただ・・・・・

売出し情報を完全にオープンにした上での話です。』

最後がポイント。

情報を自社で抱え込んで、他社に売出し情報を出さず

物件を止めてる（もしくは止めていた）状況で

売出し価格を下げる提案をする事を

注意して欲しいと思っています。

売却する為に価格を下げるのは全然OK。

この業界の問題点は　情報を止めてる事。

ご説明すると　ほぼご納得頂けます。

何年か前の実例です。

同じ様な事を聞いたので

思い出して書いてみます。

とあるマンションの売却相談。

売主さんに話を聞くと

住宅ローンの支払いがしんどいので


はやめに売りたいと。

確かに返済額が多過ぎます。

弊社にご相談頂く前に


数社にも声をかけていて

その内の１社（大手の会社）には

しばらくの間ですが


実際に売却を依頼もされてました。

（腹の立つ対応が多く、断ったみたいですが）

で　ここからなんですが

その会社は、マンションを売って

もうちょっと安い別のマンション


を買う話も同時に進めていたみたい。

確かに売主さんも、そっちでもOK

みたいな話はされてましたが

コレ　どー思います？

アカンと思うなぁ～

支払いがしんどい人に


いくら毎月の返済が少なるとはいえ


再び住宅ローン組んでもらうのは･･･。

自己資金はなしです。

諸費用も全額ローン組んで


仲介するつもりだったみたい。

しっかり売却と購入の


両方の仲介手数料は貰って。


しかし購入を勧めてる物件は


自分の会社の取り扱い物件（笑）

地域密着を言ってるんなら

まずはしっかりと


プラスになる様に売却をして

次の生活はもっと楽な状態から


スタートする様に

話を持っていかないとアカンと思う。

って事で　時間をかけて話をし

まずは人間関係で信頼して頂ける様にして

それから　ご要望をある程度はクリアした

無理のない家賃の賃貸物件を探して

ローンの残っている

あまり使用されていない車も売られました。

賃貸に住み替えても駐車場代がいらないという事で。

結果　だいぶ負担は軽くなったかと思います。

マンションの売却も無事終わりまして

賃貸への引越ししてから、数ヵ月後

お会いした時はだいぶ明るい顔をされてた感じで

なんか　ホっとしました。

また数年後に無理のない範囲で


マンションを購入されるのか

現在の賃貸で落ち着かれるのか分かりませんが

もしやっぱり購入したいとなったその時は

全力で探したいと思っています。

多くの不動産会社は目先の仲介手数料が

判断基準なんやな～って感じますよね。

売却をお預かりしてきて

ホント実感する事は

『なんだかんだで



買われるのは近所のお客さん』。

よく半径５００mの人が買う確率８０％

とも言われますが、それは当たっている。

当たり前の事なんですが（汗）

あとはいつタイミングが来るかって問題。

コレだから不動産は地場産業って



言われるのだと思います。

エリアを決めて　その中で



コツコツと情報発信＆情報収集をする。

フォローするお客さんが増えてくる。

んでもって



毎日、エリアの物件を見ているので

流れやタイミングもよく知っている。

コレが理想の循環ですよね。

当社でもホームページの会員登録が



順調には増えてまして

お客さんの役に立つ情報を



発信していくかです。

難しい部分ではあるのですが

良いと思った事をやっていって



積み重ねるだけかな～。

さっ　頑張ろう。

★過去のアメブロ記事です↓

現在売出ししている、とある物件の経緯。

■１０月１２日　　売出し日

電話をして、物件の状況を聞きました。

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

売却を預かってる不動産会社（以下Ｋ社）：商談中です。

ちなみに　この物件は広告関係全不可になってます。

ほぅ～。。。

■１０月１９日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

ほぅ～。。。

■１１月４日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

ほぅ～。。。

■１１月７日　　電話にて、再度状況確認

私：物件確認です。●●●（マンション名）はありますか？

Ｋ社：商談中です。

もうアカンやろ（怒）エエ加減にせな。

私：１ヶ月も商談ですか？詳しく教えて下さい。

Ｋ社：担当じゃないと分からないんです。

私：担当の●●さんお願いします。

Ｋ社：●●は外出で、連絡がつきません。

ほぅ～。。。

どうです？この仕事への取り組み方。

この会社は、大阪市内にある

みなさんも聞いた事のある



大手の不動産会社ですよ。

売主さんが気の毒で気の毒で。

遊びでやってんのちゃうんやから

常識を考えて　ちゃんと仕事して！