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「2018年07月」の記事一覧(7件)

ナイスな質問です!
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/12 00:00


お客さんからの相談のメールが

 

 

 

私の携帯によく来ますが

 

 

 

「掘り出し物件というか


そんな情報ってあるんですか?」

 

 

 

というナイスな質問がありました。

 

 

 

 

過去の経験から書きますと

 

 

 

ん~掘出し物件だけを求めていると

 

 

 

購入はなかなか出来ないかも。

 

 

 

場所ですか? 価格ですか?

 

 

 

すでに出てる情報でも

 

 

 

人によっては掘出物件へと変貌します。

 

 

 

要は【いかにして加工できるか】がポイント。

 

 

 

 

なので土地を購入して好きな家を建てるとか

 

 

 

中古をリノベーションする事の方に

 

 

 

可能性を感じてしまいます。

 

 

 

 

・好きな家を建てて満足度を上げる

 

 

・リノベーションでみちがえる様な家にする

 

 

・思ってたより予算が安くなった

 

 

 

という思いは完成してから生まれる事の方が

 

 

 

今まで断然多かったですね。

 

 

 

 

 

完成している建売は分かりやすいんですよ。

 

 

 

見てもらって「はい、どうですか!」



って勝負して
なんか潔い。

 

 

 

前から度々書いている



建築条件付き土地とかは

 

 

 

なんかね・・・結論が決まっているというか

 

 

 

結局基本的な仕様があって

 

 

 

価格も決まってるやん!



っていう思いになってしまう。

 

 

 

 

完成形が見えていない物件が

 

 

掘り出し物件かと感じてます。

アイ・ウィズ不動産で建築条件付き?
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/10 00:00


お客さんと話をしていて

 

 

「アイ・ウィズさんで


建築条件付きの販売やってよ」

 

 

って言われました。

 

 

建築条件なしを探すお客さんが多い中

 

 

非常に有難い言葉なんです。な の で

 

 

現状の素直な自分の気持ちを


書いておこうと思います。

 

 

 

 

考えてない事もないんです。

 

 

もう気持ちの問題ってのが本音。

 

 

お客さんには理解しずらい部分ですけど

 

 

今やってるのは不動産仲介。

 

 

お客さんと打合せをして物件を探して

 

 

コレはいいっ!って感じる事ができて

 

 

物件をご紹介する事ができます。

 

 

コレが 建築条件付きなら

 

 

自社の物件を優先して営業してしまう。

 

 

もう心理学ですよね、コレは仕方ない(汗)

 

 

商売ってそういうもんやでって言われれば

 

 

そりゃそうなんですけど

 

 

自社販売と不動産仲介って仕事は

 

 

あまり共存できる仕事心理ではない。

 

 

 

 

例えば土地相場が坪80万円だとすると

 

 

30坪で2,400万円の土地代。

 

 

それに建築条件付きだと 建物の坪単価は

 

 

だいたい60万円前後でしょ。

 

 

32坪の家を建てると、1,900万円くらい。

 

 

これで新築一戸建てとして4,300万円。

 

 

なんだかんだで4,500万円くらいですよね。

 

 

 

でも今までやってきた私の仲介ポリシーは

 

 

それを4,000万円~4,200万円で出来る様に

 

 

お客さんにコーディネートしてきたんです。

 

 

 

 

「建築条件付きは 建物の仕様や提案も

 

 

用意してるから、お客さんは楽だ!」

 

 

とか「付加価値を付けている!」

 

 

反論する会社もあるでしょうけど

 

 

それに対しては 当社は今まで

 

 

土地を仲介した時は、そういった建物の提案

 

 

付随するアドバイスをサービスでやってきた。

 

 

土地を仲介させて頂いた事に対する感謝で

 

 

私の建築の経験や知識を使います

 

 

って反論できます。

 

 

 

 

ね・・・なんか相反するでしょ(汗)

 

 

ですので、今考えてる事は

 

 

3区画とかそれ以上の分譲地ならOK。

 

 

複数の区画販売は不動産免許がないと

 

 

できない事だから。

 

 

でも1区画とかの建築条件付きなら

 

 

買取してよっぽどの価値がある土地か

 

 

また、相当気合い入れて

 

 

お客さんが驚く位の提案をしていくか。

 

 

そんな感じなら気持ちよく販売できる。

 

 

 

 

まぁ こんな事書きながら

 

 

数ヵ月後に「普通にやってるやん」って

 

 

なってるかもしれませんが

 

 

そん時は温かい目でご検討ください(笑)。

 

 

フルパワーで建築提案してますので。


苦い思い出の方が良い経験
カテゴリ:セキスイ時代の思い出など  / 投稿日付:2018/07/09 00:00


今日はワインを片手に・・・

 

そんな飲めないけど

 

 

以前仲介させて頂いたマンションがあり

 

 

同じマンションで違うリフォーム住戸が

 

 

売りに出される様で

 

 

価格を聞くと500万円くらい高いな。

 

 

うん、良い買い物をして頂いた。

 

 

こんな時は 非常に気持ちいい。

 

 

 

誰に言うでもないが

 

 

一人満足に浸りたい時間です。

 

 

ワインでも片手に・・・・・飲めないけど

 

 

 

 

んでもって 話は変わりまして

 

 

住宅の間取りについて。

 

 

お客さんや同業者さんから

 

 

「間取りが書けるのって、いいですね」

 

 

とよく言われるのですが

 

 

 間取りが好きになったキッカケが

 

 

セキスイ時代に競合負けした経験。

 

 

まだ1年目の秋だったと思う。

 

 

 

高槻市のお客さんで建築地は神戸市。

 

 

最初は数社のハウスメーカーで競合し

 

 

最終2社に絞られました。

 

 

で、価格も仕様もあまり差はなし。

 

 

どっちかというと要望に対する間取り勝負。

 

 

1年目だったので、正直よく分からず

 

 

一生懸命だったのは記憶にあります。

 

 

 

 

ここからなんですが、打合せをしてて

 

 

ご要望のバルコニーの取り方で

 


セキスイでは構造上出来ない事があり

 

 

そこが最終のネックになってました。

 

 

「クリアーできたら決めてもいいです。」

 

 

お客さんの自宅でそう言われたのが


夜の10時くらい。

 

 

「分かりました。持ち帰って検討します。」

 

 


 

それから展示場の事務所に戻って

 

 

先輩とかにも相談しながら

 

 

考えるんだけど代案が思い付かない。

 

 

そうこうしているうちに


夜中2時・・・3時・・・

 

 

誰もいない事務所で

 

 

考えまくったけど、なんせ新人でしょ(汗)

 

 

まぁ 出てこない。んで思い付いたのが

 

 

先輩方が過去に実際に建てた


引渡し済みのお客様ファイルが

 

 

事務所に保管されている訳です。

 

 

その間取りを片っ端からコピーして

 

 

実際に建ってる図面をずっと見てました。

 

 

その日は徹夜。

 

 


 

で お客さんの要望に対しての


提案プランを考えて

 

 

上司や設計に協力してもらって

 

 

なんとか完成。

 

 

お客さんに伝えに行きました。

 

 


その週末。

 

 

お客さんが展示場まで来られて

 

 

「申し訳ない。・・・ハウスにします。」

 

 

・・・・・・・・・・・

 

 

言葉がほとんど出なかったなぁ

 

 

 

 

間取りに対してかなり真剣に


取り組むのは
そんな事がキッカケ。

 

 

今となれば 良い経験でした。

物件の見方
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/07 00:00


『こうなれば、価値上がるな』




意味は、リノベーションしたら



価値上がるなって物件。



構造的な確認などがあるので



出来るかどうか分からんけど



もし可能なら、物件価値上がるなと。





逆に言うと そう出来たなら



価格的に安く買えたって事。





ここんところを意識して



いつも物件をチェックする様にしてます。



ホントはお客さんの要望があって



はじめてチェックできるんですけどね。





お客さんと話をした時に



フッと思い出せるように



『物件を加工したら・・・』



っていう意識を持つ事は大事ですね。

不動産購入は気持ちの問題
カテゴリ:不動産の事  / 投稿日付:2018/07/04 00:00


ハウスメーカーのニュースで

 

 

芦屋浜の分譲地が


そこそこ売れているみたい。

 

 


う~ん、茨木市にいてると


あまり気にならないのですが

 

 

先の東日本大震災の記憶があるので

 

 

海のそばは怖さを感じてしまう。

 
 


購入される方は考えてるんでしょうが
 
 
【芦屋】とか【分譲地】の


イメージ先行になっちゃうんかな?
 
 


 
で 話は変わって
 
 
購入と賃貸の比較みたいな質問も


たまにあるのですが
 
 
【答えはお客さんの中にある】
 
 
コレが答えです・・・すいません。
 
 
 


どっちが得か?


みたいな話にもなるのですが
 
 
正直お金というより


気持ちの方が大きいかと思います。
 
 

単純計算で家賃とか駐車場代とかで


月々9万円の賃貸に
 
 
あと40年住むと考えると4,320万円。
 
 
 
購入した場合だと


固定資産税やメンテナンスと差っ引いて
 
 
だいたい4,000万円くらい。
 
 
借入されるなら、金利負担分も


考慮したとすると3,500万円くらいの
 
 
住宅ローンを借りたのと同じ位かな。


(繰り上げ返済は考えず)
 
 


 
金額で計算するとこうなるのですが
 
 
それよりも住んでいて


どう感じるかの気持ちの価値だと思う。
 
 
賃貸の場合はどうしても


部屋数とか大きさの問題
 
 
他に収納の問題が出てくる事が多い。
 
 
あとは言っても賃貸物件なんで


サービスの問題。
 
 
基本的に大家さんは


住む場所を提供してる感覚だから
 
 
サービスは家賃に含まれてないでしょ。
 
 
そのへんの価値をどう考えるか。
 
 

 
購入した方が総予算は高くなります
 
 
【こだわりの住宅】・【将来を考えた間取り】


ってのが
付加価値として大切になります。
 
 
なのでなんじゃコレ?』っていうような
 
 
建売や建築条件付きが許せない。
 
 
 
私しては そう考えてます。

ちょいリノベ
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/07/02 00:00


リノベーションをお考えの方の


お悩みで
よくあるのが【部屋数】。

 

 

 

リノベやっちゃうと


リビングダイニングを広くしたり

 

 
空間のゆとりを出す設計が多くなるので

 

 

元々3LDKの住戸が


2LDKになるケースがあります。

 

 

もしくは 2LDK+納戸。

 

 

 

そーなると80㎡以上の住戸を


探す事になったりで

 

 

予算組みも変わってきますよね。

 

 

 

そんな時に検討してみてもいいのが


【ちょいリノベ】

 

 

ガッツリやりたい派には不向きですが

 

 

『オシャレな雰囲気の家がいい』

 

 

『ちょっと木目を多く見せたい』

 

 

などの雰囲気重視の方も


多いじゃないですか。

 

 

そんな方に元々の3LDKとかの


間取りは大きく崩さず

 

 

LDKと玄関の集中リノベを行う事で

 

 

オリジナルかつ好きな雰囲気を出しましょ

 

 

っていうのがちょいリノベです。

 

 

 

材質にこだわったり


建具を無垢にしたり

 

 

本棚やくつろぎスペースを作ったり

 

 

塗料を活用してD・I・Yっぽくしたり

 

 

色んなやり方ってあるもんですよ♪

 

 

 

そんな感じだと


設計事務所に依頼するまでもないし

 

 

リフォーム会社に頼むと


何かと高いしで

 

 

『どーしていいか分からん』って方も


いらっしゃると思います。

 

 

 

なので 当社にご相談ください(笑)。


(ココは営業です)

 

 

物件の相談と併せてリノベの打合せも

 

 

楽しくやっていきましょう。

個人的な考えです・・・あくまで
カテゴリ:住宅・建築(リフォーム・新築の事)  / 投稿日付:2018/07/01 00:00


リクルートさんがリフォーム業にも参入という

 

 

記事を見ました。東海地方で先行していたらしく

 

 

首都圏・関西圏も始めるという事。

 

 

 

せっかくなんで ネットで検索してみると

 

 

浴室・洗面・キッチンや給湯器とかの

 

 

単体の設備機器だけのリフォームみたいな。

 

 

 

 

まぁ そやろうね。

 

 

打合せとかが必要になるのは無理だと思う。

 

 

*単体工事でもリフォームの場合は、壁の取り合いとか

 

もろもろの現場確認や工事が発生します。

 

 

知識だけじゃなくて、対応とかが大事だから。

 

 

普及していくんでしょうか?


ちょっと経過を見ていく感じですね。

 

 

 

【中間マージンがなくなるので、安い!】


って書いてありますが

 

 

リクルートさんの利益があるわけだから

 

 

この住宅業界で長くやってる私としたら

 

 

なんとも言えない・・・

 

 

 

 

当社に依頼して頂いたお客さんには

 

 

知っている信頼できる各業者さんを

 

 

直接ご紹介しますので

 

 

私としたらコレが一番だと思っています。

 

 

 

そういやリクルートさんで思い出した。

 

 

当社もSUUMOに掲載しているので

 

 

お世話にはなってます。

 

 

でも個人的に納得できないのは

 

 

スーモカウンターってやつ。

 

 

 

ぶっちゃけリクルートさんに広告を出している

 

 

住宅会社や不動産会社への


紹介斡旋の場所ですよね。

 

 

ホンマに建築知識があって


お客さんの考えに合致する為に

 

 

色々と考えて紹介したいって思ってる人は

 

 

スーモカウンターで仕事しないと


思うんだけどな。(推測ですm(_ _)m)

 

 

 

 

20年以上この業界にいてて


実感として分かりますが

 

 

リクルートさんもかなりイケイケな


営業をする会社さんなんで

 

 

そこらへんは気持ち一歩引いて、


聞きにいく位で
ちょうどいいかと。

 

 

 

 

いや、一番アカンのは業界かな。


お客さんがストレスを


抱えてしまうような対応を

 

 

今までやってきた住宅・不動産業界


が悪いんですよ。

 

  

直接相談するのが怖いって思われてるから

 

  

このような相談所が成り立っちゃうわけで。

 

 

 

 

当社で相談して頂いて、契約までなれば

 

 

もちろん嬉しいんですが

 

 

一番は【正直な対応をしていく会社】


でやっていく事です。


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