カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/07/06 14:32
先日取引させていただいたお客様のご紹介で、売却相談に言ってきました。
所有されている不動産の売却するにあたって、地元の不動産会社に聞いたり・一括売却査定サイトに登録された様ですが「不動産営業マンが言ってる事・やっている行動に不信感があり、信用できなかった」と。
ご自身でもネットで売却について色々と検索されて、物件情報の囲み込みなど不動産業界の闇の部分も知られたという話でした。
売却相談があったら、何が知りたいってお客様は【いくら位で・どれ位の期間で】売れるのか？を知りたいんですよ。
それなのに自分から査定価格を言わない営業マンも多いみたいですね･････
お客様の考えている価格を先に聞き出して、それに合わせて価格提案しているんでしょう（汗）
後だしジャンケンですね。プロの仕事とはいえないし、もうそんな営業レベルの低い仕事は、特に社会経験積まれたお客様はお見通しなんですけどね。
という事で、不信感がつのられてご相談いただきました。
弊社では、初めてお会いする時も【ある程度の査定書は作成しています】。
初顔合わせの挨拶や売却のご事情をお聞きするだけだったとしても、準備しておかないと失礼だから。
具体的には、物件種別（土地・一戸建て・マンション）によって多少変わりますが
①過去の周辺エリア含む成約事例
これが一番重要でして、今売り出している周辺物件って参考にはなりますが、数か月と売れていない物件も結構含まれているじゃないですか･･･。その理由説明には使えますが、査定にはそれほど役には立たない。
なので【実際に売れた過去の実例】を直近1・2年はもちろんの事、過去数年分にさかのぼって資料を用意しています。
細かく書くと、この物件は売れるのにどれ位の期間がかかったか？最初の売り出し価格はいくらだったか？というのも含めて出来るだけ具体的に見てもらえるように準備しています。
②現在売りに出ている周辺物件
先程書いたようにメインの参考資料にはならないのですが、もし売りに出した時には競合する可能性がある物件も知っておくという事。
あとは、成約事例で相場帯というものを先に把握してもらっているので、「じゃあその物件は高いのか？」というものが売主様も見えてきたりします。
その物件がいつ売りに出て、現在何か月売れていないのか？その間の価格変更の経緯も含めてご説明していくと大体の売主様は相場帯というものを把握できてきたりしますね。
これ以外のポイントとして参考にしていただきたいのが
査定価格をもとにして、いくらで売り出し価格を設定するのか？
になってきます。
査定価格と売り出し価格というのは少し別物でして、査定価格というのは目安3ヵ月以内には売れるでしょうっていう価格。売り出し価格は、その価格をもとにして決める販売価格になります。
一般的には査定価格よりいくらか乗せて売りに出しますが、その乗せる価格の目安をどうするか？ですね。
最近は「査定価格の意味ないやん･･･」というくらい、価格を乗っけて提案する不動産会社が非常に多くて･･･････結局長い間売れなかったり、数回も大幅な価格変更を繰り返したりしている。
一般的には査定価格の10%をプラスが目安になります。4,000万円の査定なら4,380万円位が上限。そのラインを超えると、詳しく相場を知らなくても「なんか高いなぁ」「周辺の他の物件の方がバランスがいいなぁ」という感じで買主様が判断されるケースが多くなります。
しかし駅の近く・学校区が良い等、希少性は多少はプラスになってきますので、10%プラスというのは目安であってそこの判断が私ら不動産会社の腕の見せ所だったりします。
逆に需要が少ないエリアだと10%もオンしてはダメな時もありますので。
最近の価格乗せすぎ問題について先程触れましたが、具体的には30%とか相場より高いやんって物件もあるんですよ（汗）。4,000万円が相場だとすると5,300万円とかそんな売り出し価格の物件が･･･。
そんでそれが大手の不動産会社が販売している物件で多かったりするので、もうウンザリしてしまう時もあったりする。
長々と書いてしまいましたが重要なポイントを箇条書きにすると
①過去の成約事例を必ずチェックして、価格相場（坪単価）を把握しましょう
②その事例が成約までかかった期間をしりましょう（価格変更の経緯も）
③周辺の売り出し中の物件を知ろう
④その物件はいつから売りに出ているのか?価格変更の経緯も
この4つをチェックするの成功する売却への第1歩になります。逆に言うと、これらをキチンと資料を備えてお客様に分かりやすい様に表にめとめてくれる営業マンが信用できそうです。
そして最後に⑤その理解できた相場価格をもとに、いくらで売りに出すかを決めましょう。査定の1.1倍とかプラスαなら良いと思いますが、2割3割プラスを提案してくる営業マンには要注意！
ただ単に売却を依頼して欲しいだけの、軽い営業マンと思ってもらって大丈夫です。
参考にしてくださいね。
