カテゴリ：売却について / 投稿日付：2026/01/12 12:20
不動産の売却の続き。
今回は査定金額と売り出し金額について書いてみます（かなり重要）。
不動産会社に売却相談するとまず最初に査定が行われ、【査定をする時はその根拠を示さないといけない】という決まりがあります。
いくつか方法がありますが、ほとんどの不動産会社は「成約事例」をもとに査定を行なっております。
土地・一戸建てなら、近隣で過去に実際に成約になった事例。マンションなら同マンション内で成約になった事例ですね。
ここ数年は相場が上昇傾向にありますので、3・4年前の成約事例はあまり参考にならなく……ここ1・2年の事例が根拠になってきます。
弊社は3・4年前の事例も提出したりしますが、それは上昇率をイメージしてもらう為の資料として使っています。
あと現在進行形で売り出しされている周辺物件も査定の資料として重要になります。
ただここで気をつけてもらいたいのが、今売り出しされている物件の価格が相場よりかなり高い事が非常に多いんですね（汗）。
それを相場と勘違いしてしまうと売り出ししてからドツボを踏んでしまいます。
これらを判断するには、その物件がいつに売り出し開始されて、どれ位の期間売れていないのか？また途中の価格変更の経緯もしっかりと確認しましょう。
過去の成約事例でも「いくらで売れたか？」だけでなく、「最初にいくらで売りに出て・価格変更があったのか？・成約までどれ位の期間がかかったのか？」これらも確認する事が重要ですので覚えておいてください。
お客様が把握するのは至難の業ですので、これらを資料（根拠）とともに説明してくれる不動産会社が第一段階としては信用できますね。
で、ここからが本題になりまして、【査定金額と売り出す金額は違う】という事。
数ヶ月以内に売れるでしょうというのが査定金額。売主様にとったら厳し目の金額になる事が多いかな。
不動産会社としてはそれで売れなければ、それ以上下がる提案がしにくくなりますので（汗）、責任感のあるプロとしての仕事ならば査定金額というのはどうしても厳し目になります。
という事で、周辺の成約事例や売り出し中の物件をもとに計算しますので、各社の査定金額が大きく違うというのは本来あり得ないんですね。
数百万（200万円とか）の差は出てくるケースはありますが、500万円とかそれ以上の差があるのは考えにくい……
複数の不動産会社に査定を依頼した場合は金額の平均値が見えてきますので、「大体こんな感じかな」というのが掴めるかと思います。
注意点は、その平均値よりあまりにも高い査定金額を提示してくる不動産会社は、ウソを付いているか、よく市場を分かっていないとどちらかになりますので、営業トークに惑わされない様に気をつけてくださいね。
次に一番難しいのが売り出し価格を決める事。
【査定金額をベースにして、じゃあいくらで売り出そうか】という価格決定になります。
一般的には、需要が高いエリアかどうか？早く売りたいのかどうか？によって少し幅が出てきます。
ただ査定金額（相場）よりかなり高く売り出してしまうと、購入検討者もよく調べていますので、まぁ売れないという流れになってしまいます。
「相場が上がっているので●●●●万円位で売り出してみましょう」
「物件が少ないので●●●●万円位で売り出しても、反響あるかもしれません」
みたいな根拠の薄ーい営業トークで、売主様を盛り上げようとする不動産会社も増えていますが、そのカラクリはただ1つ。
売却を依頼して欲しいだけ
売るのが目的ではなく、まずは売却を依頼してもらうのが目的ですので･･･
（気持ちは分かるのですが）査定金額よりあまりにも高い（500万円とか1,000万円以上離れた）売り出し価格を提案してくる不動産会社は要注意です。
後から価格下げていけばいいやっていう責任感のない不動産会社だと思ってもらって間違いないです。
という感じで、相場というのは数百万の幅がありますので、それを逸脱しない範囲で売り出し価格を提案するのが本来の不動産営業マン。
・過去の成約事例
・周辺の売り出し物件とその内容
・査定金額（相場の幅）
・エリア需要の高低
・絶妙な売り出し価格
これらの説明をキチンと行なってくれて、その説明に納得が出来る不動産会社に売却を依頼するのが成功への道だと思います。
ココが一番重要で、根拠のないチャレンジ価格を言ってくるのではなく、【なぜこの売り出し価格なのか？】を根拠を持って説明できる営業マンを選びましょう＝買主様にもキチンと説明しているという事になります。
